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??樂居財經 林振興 發自北京
??“變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！”華夏幸福的2018年是有驚無險的。
??如今，2019年過半，面對外部市場環境變化和企業內部發展革新的雙疊加，華夏幸福用一系列數據告訴外界，“美好的春天”已到來。
??8月16日晚，華夏幸福（600340.SH）發布2019年半年報，其歸屬于上市公司股東凈利潤84.8億元，同比增長22.4%；營業收入387.3億元，同比增長10.7%；總資產4570.7億元，同比增長11.6%。
??在營收、凈利雙增的基礎上，將時間鏡頭拉長一些，觀察得就更加清楚。過去5年，華夏幸福歸屬上市公司股東的凈利潤年復合增長率達到35%，充分顯示了其是一家成長性良好的公司，且產業新城模式具備了強勁生命力。
??無論是外埠區域的加碼、平安入股、高層引援亦或是新定位的探索，都意味著華夏幸福跳出“舒適區”，在時間的循環中尋找突破口，在策略上做到先發制人。
??而在過去的半年，華夏幸福很幸福。事實上，之所以能贏得幸福是因為其手上攥緊了三張重要底牌。
??第一張底牌：深挖產業護城河后，開創雙輪驅動
??整個2018年，華夏幸福是從“不確定性中尋找確定性”。在度過水逆之后看，這個“確定性”很大一部分緣于其產業新城的穩固，以及可預見的爆發力。
??17年前，當華夏幸福進入河北固安時，這個缺乏工業基礎的農業縣，當年財政收入僅1.1億元。到了2018年，這一數字激增至98.5億元。而2019年上半年，華夏幸福在固安簽約投資額就高達4.43億元。
??巨大增長背后，很大程度上有賴于華夏幸福對產業新城的持續升級，以及因地制宜打造產業集群。而在全國，截止2019年上半年，華夏幸福投資運營園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元。
??產業新城鍛造了華夏幸福在地產圈獨特的運營模式，不同于其他房企90%以上的營業收入來自于房地產開發，華夏幸福的主業分為產業新城和房地產開發兩大板塊。
??報告期內，華夏幸福實現銷售額 645.31 億元，其中，產業新城業務園區結算收入額143.83億元，園區配套住宅業務簽約銷售額479.17億元，其他業務銷售額22.31億元。公司簽約銷售面積共計551.05萬平方米。
??進入2019年以來，華夏幸福將“產業新城運營商”的注入了新的內涵，加上“商辦業務”的雙輪驅動，搖身一變成“綜合性資產管理平臺”，打開一扇估值提升的想象之門。
??事實上，縱觀全球不動產領先者，無一例外都是覆蓋開發經營全周期。通過輕資產和重資產模式并重，華夏幸福從根本上搭建了一個正循環體系，實現收入結構的多元化，同時增強了自身抵御風險和穿越周期的能力。
??在2019年中報發布的同時，華夏幸福亦公告，將下屬全資子公司北京物盛科技有限公司100%股權及4.42億元債權，一并轉讓給平安人壽。同時，平安人壽委托華夏幸福下屬子公司在項目地塊代為開發建設、提供運營管理等服務。
??此項目成為華夏幸福與中國平安首個合作落地項目，將項目公司的股權及債權作價58.28億轉讓給平安人壽，預示著華夏幸福將以輕資產模式開啟全新發展。之后，華夏幸福將代為開發建設項目并從中收取代建管理費。
??業內分析人士認為，華夏幸福可以借助中國平安強大的資管能力，為自己的新身份“綜合性資產管理平臺”提供有力的業務支撐。
??第二張底牌：深耕都市圈后，異地復制顯著
??繼發改委在今年2月明確“都市圈”概念，到4月8日發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，房地產行業形成了普遍共識：二次城市化浪潮再次開啟。
??在華夏幸福的規劃中，將重點布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、沈陽發展的4個潛力核心都市圈，形成“3+3+X”格局。
??華夏幸福的選址眼光相當獨特和精準，在調控之下，一線城市增長乏力，三四線城市也疑似“強弩之末”，強二線城市則展露了強大的發展潛力。而華夏幸福選擇的新城市中心，南京、杭州、鄭州無一不被認為極具增長前景的明星城市。
??此前，在很多人眼里，“華夏幸?！焙汀碍h京”之間，基本上是可以劃等號。即使有些異地項目，在環京項目的光環之下，也往往“可以忽略不計”。
??但從2019半年報的數據來看，這個刻板印象要被徹底打破。產業新城異地復制成效顯著，無疑給華夏幸福打了一劑強心針。
??報告顯示，非環京區域業績貢獻比例顯著提升，實現收入148.08億元，同比增長96.54%，占公司主營業務營收比例從上年同期的21.69%提升至38.47%。非環京區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，非環京區域業績貢獻比例顯著提高。
??不止如此，在新增項目方面，華夏幸福報告期內新增5個入庫PPP項目，全部位于環京以外的外埠區域。華夏幸福產業服務收入 118.75 億元，其中，環北京以外區域產業服務收入 87.74 億元，同比增長96%。
??第三張底牌：引入平安集團，增加想象空間
??進入2019年，華夏幸福與平安加碼合作的消息，在市場中又釋放了新一輪利好。
??平安的到來為華夏幸福帶去了諸多不確定性，卻也帶來了財務方面的安全感。期內，華夏幸福因經營活動產生的現金流入持續增長，共計407.9億元，回款率由去年同期的46%大幅躍升至今年的62%。
??有了平安的入駐，華夏幸福的資金鏈明顯游刃有余。借助平安強大的資金歸措能力，有力地改善華夏幸福的融資購成，使其資金鏈更健康、更具韌性。
??從數據來看，華夏幸?；I資性現金流量凈額由上年同期的-97.2億，提升為317.4億。值得關注的是，此次半年報顯示，華夏幸福融資面極大改善，其新增融資為632.6億元，其中84%為非房融資。
??6月，“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”成立，發行規模21億，發行利率6%-7.3%，該項目是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持專項計劃。換而言之，這一單非房融資，為華夏幸福的融資之路打開了更大的空間。
??在外界看來，戰略引入平安，構筑起不動產和金融深度融合的強大護城河。金融“長錢”與不動產結合必將催生更強大的資本和更卓越的不動產企業。而致力于基業長青的不動產公司，必然由單一負債模式向金融深化模式轉變。
??此外，華夏幸福還迎來了吳向東及其老搭檔俞建的加入，俞建原任華潤置地CFO，在融資方面頗有建樹。而吳向東，則是一手締造“萬象城”系列品牌的明星職業經理人。
??吳向東團隊的入駐，給華夏幸福帶來的新思維與新理念，其新團隊的賽道，主要是商業地產、康養、長租公寓等領域。這是他的能力舒適區，同時也是平安期望看到的一個新領域。
??對于華夏幸福來說，這三張底牌讓其在贏得幸福，同時能夠更加平穩地駛向遠方。
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