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??自5月11日首次在工業(yè)園區(qū)實行限售后，蘇州隨后分別針對學區(qū)房和房貸出臺了具體的政策。然而隨著近期樓市“房住不炒”基調再次被強調，熱度依然的蘇州地區(qū)又一次成為調控的重點之一。

??7月24日晚，蘇州市政府發(fā)布《關于進一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》（下稱“意見”），對土地出讓、限購、限售、信貸等多方面政策再度進行收緊。其中，限售的范圍從蘇州工業(yè)園區(qū)擴大到整個蘇州市區(qū)，并在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內實行限購。

??盡管過去兩個半月的時間里發(fā)布了三次樓市調控政策，但數(shù)據(jù)顯示蘇州房價較快上漲的趨勢并沒有被遏制。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向《華夏時報》記者透露，2019年6月蘇州房價環(huán)比上漲3.6%，仍然位列準一線城市第一位。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者表示，此前蘇州已經(jīng)執(zhí)行過比較嚴厲的政策，此次繼續(xù)出臺房地產(chǎn)政策應該說還是略超乎市場預期的，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長效發(fā)展的導向，也體現(xiàn)了當前對于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策思路。此次加碼和此前開封松綁限售政策叫停是類似的，“房住不炒”是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。

??全市加入限售，重點地區(qū)限購

??相比之前的限售政策，《意見》從土地出讓、限購、限售、信貸全方位進行了升級。

??最突出的收緊特征之一是，此前已經(jīng)在工業(yè)園區(qū)執(zhí)行的限售政策擴大了范圍，擴大到蘇州市區(qū)，包括姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)范圍。購房人自取得不動產(chǎn)權證之日起滿3年后方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權證滿5年后方可轉讓。

??“限售這種政策，短期難以奏效。”鄒琳華指出。也是因此，蘇州在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內實行了限購，外地居民家庭購買首套住房需提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續(xù)繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

??嚴躍進認為，這幾個地區(qū)近兩年購房市場有炒作現(xiàn)象，尤其是靠近上海市場的太倉是這兩年炒作較多的城市。限購政策的規(guī)定也使得到這些區(qū)域購房的要求更高，有助于打擊炒房需求。

??在信貸方面，此前的調控只是具體銀行的貸款政策略有調整，但這一次從樓市政策上明確了對信貸政策進行管控，即金融監(jiān)管部門聯(lián)合督促銀行機構將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平，對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規(guī)采取相應監(jiān)管措施；加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實施預售備案價格預警線管理。

??鑒于一段時間以來蘇州土地市場火熱的狀況，《意見》進一步加強用地出讓管理，強調了購地自有資金申報核查秩序，要求競買企業(yè)應說明購地資金來源并作出承諾，住宅用地出讓競買保證金調整為30%——50%區(qū)間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

??“這實際上也是為了防范違規(guī)資金進入到購地市場。”嚴躍進指出，嚴格管理土地出讓體現(xiàn)了蘇州當前對于土地市場繼續(xù)管控、防范地價虛高等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

??調控任務艱巨

??在長三角地區(qū)當中，蘇州的房價在上一輪的一二線城市房價上漲小周期中，漲速要滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢。盡管5月以來出臺了不少次調控政策，但數(shù)據(jù)顯示蘇州的房價仍然沒有止?jié)q趨勢。

??準一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年5月蘇州環(huán)比上漲4.88%，漲速比上月擴大1.21個百分點，居142個樣本城市漲速首位；同比上漲27.13%，列142個樣本城市第10位。而6月漲幅雖然有所放緩，同樣是準一線城市當中環(huán)比漲幅最高的，同比漲幅也有25.49%。

??“四個一線城市6月環(huán)比都微跌，蘇州比上月低點，但還算是很高的漲速了。”鄒琳華對記者表示，蘇州和杭州、南京有個比價效應的問題，杭州及南京的房價要比蘇州高不少，因此蘇州房價仍然有向上的動力。

??5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示，其中就包括剛剛出臺限售政策一周的蘇州市。另據(jù)一位業(yè)內專家向《華夏時報》記者透露，近期蘇州因為房價上漲過快已經(jīng)被住建部約談了兩次。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，蘇州不斷加碼而不選擇一次到位的主要原因是維持市場穩(wěn)定是目標，政策期望市場企穩(wěn)而非趨冷，所以調控政策擠牙膏式加碼。他認為。繼續(xù)加碼限售代表了市場短期炒作氛圍依然濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限，而本次加碼的政策預計對于市場的影響也不會過于激烈。

??釋放“房住不炒”預期

??在上述專家看來，此次蘇州加碼政策同近期的叫停開封松綁限售、開發(fā)商資金收緊一樣，釋放了樓市政策面收緊的預期。

??7月19日，有消息傳出開封市住建局發(fā)布文件取消限售。20日，開封市政府官網(wǎng)發(fā)布通知稱，鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。也就是說，開封的限售政策僅僅取消了3天時間。

??與此同時，近期房地產(chǎn)企業(yè)也面臨資金面的多重管制與收緊。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》聚焦房地產(chǎn)行業(yè)政策，嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資等，房企國內發(fā)債驟減。當部分在海外上市的房企開始轉向海外發(fā)債后，發(fā)改委又在7月12日發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)美元債收緊政策。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2019年上半年全國房地產(chǎn)調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調控192次，同比上漲了31%。

??張大偉表示，蘇州房價上漲在全國領先，后續(xù)不排除其他城市繼續(xù)收緊房地產(chǎn)調控，在7月份包括開封取消限售又恢復，整體看，政策面收緊預期依然存在。未來，樓市政策將繼續(xù)收緊與寬松并存，維持市場穩(wěn)定是主要趨勢。

??嚴躍進則建議，鑒于“房住不炒”是下半年樓市的政策邏輯，相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩(wěn)定市場的重要性。（來源：華夏時報）