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?自2017年下半年開始，“調控”逐漸成為觸動地產業內神經的關鍵詞，2018年更是成為史上房地產調控最密集的一年，樓市迎來了真正意義上的寒冬。限價高壓之下，房企也開始緊衣縮食，土地市場也因此遇冷，特別是曾經炙手可熱、超高溢價獲取的地王項目也變成了燙手山芋，陷入兩難的尷尬境地。
??然而，步入2019年，隨著樓市漸趨穩定，土地市場也逐漸企穩回暖，部分地區甚至出現過熱跡象，過百輪競拍、上百家房企廝殺、溢價率觸頂等土拍盛況頻發。
??土地市場的過熱也引來了監管層面的關注，2019年第二季度，調控政策明顯增多，被住建部預警的蘇州、合肥、東莞等熱點城市紛紛出臺政策防止地價走高。在調控政策的加碼之下，市場熱度現已有所冷卻。
??不過，在多位業內人士看來，多地目前出臺的各項調控政策在短期內或能有效控制地價上漲，但長期來看或難治本。
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??地王陰影難消
??步入2019年，在“房住不炒”的大背景下，各地政府紛紛“因城施策”，樓市漸穩。
??吃一塹，長一智。剛剛走出“地王陰影”的房企，即便面對種種誘惑，也不得不慎之又慎。特別是中弘股份(000979)與銀億集團的覆滅，給不少中小型房企敲響了警鐘。一時之間，堅決“不拿地王”成為了大多數房企的共識，“規模之爭”也似乎告一段落。
??上海中原地產資深分析師盧文曦對《國際金融報》記者稱，事實上從去年9月份開始，一直延續到今年3月，流拍、底價成交，甚至有地塊掛牌七八次仍無人問津的情況就已經屢見不鮮，尤其是在北京（樓盤）、廣州（樓盤）等一線城市或者部分強二線城市。
??同策研究院也認為，由于銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響，眾多地王尚未開建便已“破發”，難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。
??向來信奉“牛市蟄伏，熊市出英雄”的朗詩集團，其董事局主席兼總裁田明于今年3月的業績會上明確表示，2019年將剝離非地產業務板塊，提高公司估值，堅持價值投資，不拿地王。
??對于多數房企的現狀，田明用“惶恐不安，左沖右突”來形容。他認為，過去快速拿地開發出貨的高周轉模式快要走不下去了，大家已經在困局中。朗詩去年就做好了過冬的準備，儲備了很多現金，現在就等價值好的機會。
??即便是近年實現“跨越式”發展，銷售規模從百億元一路飆升至1500億元的旭輝集團，也不得不放慢自身的腳步，不止一次地表明自己對“不拿地王”的態度。
??“面對挑戰，旭輝無懼，越是面對巨大利益，才越需要格外謹慎。當其他企業哄搶高溢價地王項目時，我們寧愿選擇一些無人問津的地塊，也絕不參與其中?！毙褫x集團董事長林中在接受《國際金融報》記者采訪時表示。
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??二線城市成主戰場
??然而，蟄伏只是暫時的。
??隨著樓市“小陽春”的到來，經過短暫沉寂的一眾房企自然也不甘寂寞，再加上各個二三線城市人才爭奪戰進入白熱化階段，土拍市場再次被點燃。
??一時之間，粵港澳大灣區9個城市，南京（樓盤）、蘇州、無錫（樓盤）、合肥等長三角城市群以及武漢（樓盤）、西安（樓盤）等中西部二線城市再次成為“兵家必爭之地”，過百輪競拍、上百家房企廝殺、溢價率觸頂等土拍盛況頻發。
??克而瑞研究院數據顯示，4月份以來，土地市場迎來了一波成交小高峰，在供應量回升的帶動下，300城經營性用地月度成交持續攀升。杭州（樓盤）土地市場4月漲幅明顯，單月成交379億元，1-4月累計成交總850億元，高居榜首；西安土地市場趨于火熱，規劃建筑面積成交1700萬平方米，位居首位。
??易居研究院近日發布的報告顯示，4月，二線城市土地成交建筑面積環比大幅增長70.8%，同比增長35.4%；6個月移動平均成交價環比上漲14.1%，漲幅擴大明顯，同比上漲9.4%，結束了連續14個月的同比下跌趨勢。
??規模房企拿地更加積極。中原地產研究中心統計數據顯示，僅4月，就有融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地8家企業拿地金額超過100億元。單月拿地金額超50億元的房企多達18家，刷新了近一年多來土地市場的月度記錄。
??克而瑞研究中心認為，這一輪土地市場行情從今年4月份開始啟動，一方面是房企不想踏空此輪拿地“窗口期”，另一方面也是為今年的業績增長夯實基礎。典型的如中海、綠城等房企，4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎超過前三月的一半以上。
??在中原地產首席分析師張大偉看來，房地產市場拿地看融資，融資難時土地流標多，最近很多城市出現之前流標的土地又成交的現象，這表明融資難度緩解帶動市場活躍度提升。不過，房企的資金鏈分化依然嚴重，大部分企業依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業，如龍湖、泰禾等，最近拿地較少。
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??土拍規則“花式”調整
??為遏制地價持續上揚，土拍規則的調整也隨之而來。
??6月上旬，處于“風口浪尖”上的東莞出臺新規：在網上報價達到上限后，不再接受最新報價，開通網上終次報價功能，轉為競終次報價，終次報價則以“最接近平均價者得”。
??業內普遍認為，東莞土拍新規的落地，很大程度上與土地市場持續火熱有關。今年4月，中海地產經過62輪競價后以14.38億元力壓近30家房企成功奪得東莞萬江地塊，折合樓面價1.6萬元/平方米，溢價率高達75.8%。隨后，萬江地塊再起波瀾，多家房企以封頂條件提前鎖定地塊。5月，東莞地市進一步升溫，土拍競爭趨于白熱化。
??廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《國際金融報》記者采訪時直言，火爆的土拍場面，讓東莞2017年3月施行的、旨在控制“地價-房價”聯動上漲的調控模式（“限地價、競配建人才房”“限房價、競地價”）效果盡失。一方面，開發商迅速將價格推至高限，給市場傳達的是“地價被低估”的失衡信號，直接引發地價上漲及市場對本期房價和未來房價上漲的預期；另一方面，開發商如此搶地，競配建和競自持的約束力大減。
??“除了東莞，今年上半年地市高熱的城市還有很多，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，其中表現最為突出的當屬合肥，前5月溢價率高達79%。另外，南昌（樓盤）、南寧、哈爾濱（樓盤）、廈門（樓盤）、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場熱度也較高?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩燅R千里分析表示，不少城市住宅市場成交同步放量，這些熱點城市也對土拍規則進行了調整。
??對土地拍賣規則的調整，以設置或調整土拍最高價最為常見。其他調整方式還包括對競拍資格的限制、達到價格上限后的競得人認定方式以及對拿地后入市標準的限制等。
??以被住房部點名的蘇州為例，4月30日，蘇州對吳江（樓盤）開發區WJ-J-2019-014地塊出讓條件進行調整，將市場調整價、網上競價中止價、一次報價有效區間不同程度地下調，尤其是一次報價有效區間降幅高達18.77%，以遏制地市高熱現象。
??不過，在業內人士看來，上述調整方式或也會造成一些問題。例如，近期杭州將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%，但是由于溢價率封頂之后，開發商還可以進入自持比例競爭階段，這一溢價率指標的下調，或將進一步推高杭州交易宅地的自持比例，導致銷售型住宅供給的減少，反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力。
??此外，限制拿地后入市標準的模式雖然可提高房企周轉成本，在一定程度上避免地價過快攀高，但也會造成市場出現一段時間的優質商品住宅供應短缺。
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??治標難治本
??不少業內人士認為，只要中央“穩地價、穩房價、穩預期”的決心不變，地方政府土拍市場的降溫“秘訣”會愈發健全。這對于房企而言，除了資金實力外，也考驗著其對成本的控制與綜合運營能力。
??財經評論員嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，從當前房企的心態來看，受近期土拍規則調整的影響，拿地方面明顯已經趨于保守。不過對于部分城市來說，當前拿地的意向房企數量多、報價頻次多，都說明這些城市的土地市場是被看好的，這可以督促房企為了拿地而不斷強化自身，轉變經營思路。因此，雖然全國市場目前以降溫為基調，但不排除到今年第四季度會有所反彈。
??“各類土拍新規在一定程度上可以減少對地價的盲目追高，短期內有助于緩解地市高熱現象，但并未對市場長期走向產生實質性作用?！痹诳硕鹧芯恐行姆治鰩熆磥恚粨踉陂T外的企業仍然希望入場，地價上漲訴求也不會因為土拍規則的調整而消弭，與此同時，“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。
??業內人士認為，歸根到底，房地產市場維系平穩、健康的根本原因還是在于合理的供求關系，土拍規則的調整畢竟只是治標不治本。要維持地價的平穩，關鍵還是要適度加大土地供應，使得土地市場供求關系處于平衡區間，才能真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
（來源： 國際金融報 ）
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