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??今年3月份以來，土地市場出現回暖跡象，房企拿地熱情高漲。根據研究院近期發布的《中國300城市土地交易情報》，今年5月，全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元，環比增長17%，同比增長52%。
??土地市場近期為何再現火爆？
??從上市房企披露的數據來看，2019年，部分大中型房企都保持著積極拿地的態勢。在筆者看來，這主要是因為，近幾年一些城市的供地計劃常常不能按期完成，造成了常態化的供不應求的緊平衡狀態。此外，不少熱點城市還在繼續大力推進人才引進計劃，且優惠條件中很重要的一條就是購房補貼，這就擴大了潛在的市場，為房企帶來了更多的機會。種種因素疊加在一起，使房企普遍形成了回歸一二線和強三線的共識。
??這只是房企戰略安排和主觀預期層面的因素，但是要拿地，還要有其他兩個基本條件：一是有地可拿，二是手里有糧。筆者認為，這兩點跟今年以來市場流動性相對寬松密切相關。市場流動性增強，就意味著很多城市要承受更大的債務壓力，因此這些城市有動力借機推地。與此同時，房屋銷售情況好于預期，房企的資金面向好，也就有了足夠的資金去擴大土地儲備。
??市場熱度的顯著回升也引起了監管層的警惕。
??4月，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，提出將重點管控土地市場資金。與此同時，各地紛紛夜調整土地拍賣規則，以期遏制地價持續上揚的勢頭。目前看來，土拍規則的變化主要有四種。
??首先是對競拍資格加以限制。以合肥（樓盤）為例，主要措施是禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地競拍，此舉目的在于杜絕“圍標”現象。第二種是限制拿地后的入市標準，比如蘇州（樓盤）在“511”調控中規定，超過市場指導價5%-10%，需工程竣工驗收后方可申請預售許可。第三種也是最常見的一種，即設置或調整土拍最高競價。第四種是在土地達到價格上限后，調整競得人的認定方式，要么是以競配建模式附加其他要求；要么是以搖號或者接近均價者得的方式確定競得人。
??對各城市看起來紛繁復雜的調整措施進行分類后不難發現，這些措施的背后都是以價格為調控目標，甚至是直接調控目標，比如，通過調低土拍最高競價的方式對價格進行直接的限制。
??不過，在筆者看來，這樣只能使得最終成交價的猛漲勢頭看起來被遏制住了，但限制最高競價的同時也意味著能出價的房企更多了。此外，通過“碰運氣”或者附加其他條件確定競得人的方式，在短期內確實可以控制地價漫無邊際地上漲，但長期來看，可能對市場造成嚴重扭曲。
??除了對價格進行直接限制，另一種思路則是針對土地市場中的亂象，比如“圍標”，提高土地競拍的入場門檻，對參與土拍的企業提出更高的要求，以此減少競拍者數量，但這也只能在一定程度上緩和競拍的激烈程度。而像接近均價者得這種技術層面的措施，雖然說在理論上可以影響房企的出價策略，使得房企出價更為謹慎，但這一旨在穩定預期的措施在其它城市的效果或并不明顯。
??竊以為，上述調控措施確實能在短期內在一定程度上穩定地價，但卻沒有觸及土地市場火熱的根本原因，即土地供應跟不上市場需求。不過，這又指向了更為根本的土地財政問題，即作為土地供應方，城市管理者自然不希望地價太低。只要這樣的原始動力始終存在，那么土地供應大概率是無法滿足市場需求的，供不應求最終就會體現為價格的持續上漲。
??（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后）
（來源： 國際金融報 ）
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