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　　隨著近期房企2018年年報陸續(xù)披露，房企對2019年的整體規(guī)劃、謀篇布局也逐漸浮出水面。
　　在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上，從未有過一個時代，如近兩年一樣具有如此復雜的變化因素。隨著樓市政策向“因城施策、分類調(diào)控”轉變，房企也面臨著巨大的考驗。
　　為應對復雜的市場形式，一些開發(fā)商開始選擇“修煉內(nèi)功”。今年以來，包括萬科（SZ.00002）、碧桂園（HK.02007）、陽光城(7.67 -0.26%,診股)（SZ.000671）、綠城中國（HK.03900）等房企，陸續(xù)披露企業(yè)在內(nèi)部組織架構方面的調(diào)整動作。
　　藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)、除了圍繞營銷工作而展開的架構調(diào)整之外，房企對各個業(yè)務板塊的側重出現(xiàn)新的變化。而這些經(jīng)歷調(diào)整與變化的房企，在所難免會迎來“陣痛期”。如何盡快打破重構新的內(nèi)部結構，有效改善企業(yè)環(huán)境，成為他們當下最重要的事情。
　　萬科、綠城等多家房企內(nèi)部“巨變”，部分房企歷減員“陣痛”
　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，組織架構的設置對房企經(jīng)營效率的影響越來越大。據(jù)藍鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，自2018年下半年以來，包括萬科、碧桂園、綠城在內(nèi)的12家房企，悄然開啟了對內(nèi)部架構的調(diào)整和重塑。

　　從時間節(jié)點上來看，房企的這波架構調(diào)整早在2018年下半年就已經(jīng)開始，隨著近期年報季披露發(fā)展策略，企業(yè)內(nèi)部“修整”動作頻頻曝光。
　　其中，萬科作為行業(yè)代表企業(yè)之一，近期曝出的一份調(diào)整后的組織架構圖，成為業(yè)界研究對象。2018年9月，萬科對內(nèi)宣布調(diào)整總部組織架構，撤銷萬科集團總部部門設置，成立三大中心：事業(yè)發(fā)展中心、管理中心、支持中心。據(jù)一位知情人士透露，萬科內(nèi)部架構調(diào)整之后各部門的職權范圍會更加明確，這種扁平化的改變對企業(yè)而言執(zhí)行力會更強。
　　另一位行業(yè)龍頭房企碧桂園，在今年3月份集團會議中宣布，對總部組織架構的優(yōu)化調(diào)整。通過組織優(yōu)化、人員向區(qū)域下沉，來拆除部門墻。據(jù)接近碧桂園的知情人士向藍鯨房產(chǎn)透露，早在春節(jié)前，碧桂園就開始著手梳理內(nèi)部架構，估計這次調(diào)整會持續(xù)到今年6月份，屆時將進行到第三階段，也會對此前的組織優(yōu)化、授權、流程優(yōu)化情況進行回顧檢查。
　　碧桂園方面也回復藍鯨房產(chǎn)表示，這是匹配公司戰(zhàn)略升級進行的有計劃的組織能力提升工作，并非突發(fā)、或臨時操作。
　　與此同時，綠城中國、融信中國（HK.03301）等千億級房企的調(diào)整也較為明顯。2019年1月，綠城中國提出在“11+5”輕重布局基礎上，優(yōu)化組織架構，調(diào)整為“8+3”。將16家子公司整合縮減為11家。與此同時，新成立4個事業(yè)部；2018年11月，融信將原來的“集團-區(qū)域-項目”管控調(diào)整為“集團-事業(yè)部-城市公司”三級管控。
　　對于房企這波內(nèi)部調(diào)整動作，業(yè)內(nèi)人士給出積極評價。蘇寧金融研究院特約研究員江翰向藍鯨房產(chǎn)指出，2019年的房地產(chǎn)市場與前幾年的情形已經(jīng)大不相同。對于房企來說，房企將面臨較大的市場壓力，架構調(diào)整正是為適應新形勢的謀變之舉。
　　藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，房企這輪架構調(diào)整，“降成本、優(yōu)管理，提效益”成為其重要思路。如碧桂園將總部部門精簡合并的比例將近一半，以后將更聚焦管理職能；萬科放棄金字塔形管理結構，轉變?yōu)橐浴叭撕腿蝿铡睘閷虻墓芾砟Ｊ剑氊煾用鞔_；招商蛇口(23.17 +2.12%,診股)（SZ.001979）在2018年5月也進行了一次調(diào)整，將原來的16個部門合并調(diào)整為8個部門，部門領導重新競聘上崗，目的就是為“降低成本，提高效率”。
　　此外，包括綠地控股(7.93 +2.06%,診股)（SH.600606）、新城控股(42.50 +1.99%,診股)（SH.601155）等房企的架構調(diào)整，則更多體現(xiàn)出企業(yè)在業(yè)務方向的探索。如綠地宣布通過“三大變革”推動房地產(chǎn)主業(yè)在未來三年的發(fā)展，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團。2018年底，新城控股新成立營銷公司，由集團副總裁郭楠楠為總經(jīng)理，統(tǒng)一管理住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部項目營銷工作。
　　但值得關注的是，與企業(yè)架構調(diào)整相伴隨的是人員流動的“陣痛”，亦無法回避。如2018年10月提出建設三大產(chǎn)業(yè)集團的綠地集團，以及2018年末提出“精總部強區(qū)域”的正榮地產(chǎn)（HK.06158），分別出現(xiàn)裁員、高層人事頻繁調(diào)整的問題。
　　碧桂園、陽光城謀“區(qū)域擴張”，萬科聚焦“基本盤”
　　藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，雖然企業(yè)在“優(yōu)化機構”目標一致，但具體打法上明顯不同。是收權還是放權，是聚焦主業(yè)還是謀求多元？都折射出企業(yè)對市場的判斷和定位。
　　從萬科的新架構來看，通過三大中心的設置，消減了以往平級部門的隔閡與約束，增加了集團的權威性和約束力。而對于一線公司的發(fā)展，萬科曾在去年媒體溝通會上表示，會在戰(zhàn)略、品牌、融資、研發(fā)和流程上給予大力支持。同時在投資、財務管控、人事這三個方面對一線公司進行管控。這展示出萬科強管控，嚴收斂的姿態(tài)。
　　而碧桂園最新的組織架構調(diào)整則聚焦在“總部精干高效”、“成熟區(qū)域大區(qū)化試點”、“成熟城市公司區(qū)域化”這三個方面。碧桂園方面回復藍鯨房產(chǎn)表示，未來將進一步下放總部權限，精簡業(yè)務流程。據(jù)上述接近碧桂園的知情人士進一步向藍鯨房產(chǎn)透露，“碧桂園的總部以后應該更聚焦管理職能，區(qū)域則會做大做強”。
　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向藍鯨房產(chǎn)指出，某一方面來講，給區(qū)域公司充分放權，減少決策流程，可以有效提升拿地等方面的決策效率，不排除企業(yè)繼續(xù)做大規(guī)模的可能。
　　明源地產(chǎn)研究院的一份報告指出，碧桂園通過“大將輪調(diào)、骨干上前線”方式進行的“大練兵”，既能幫助實現(xiàn)公司業(yè)績的持續(xù)增長，又能為迎接未來的挑戰(zhàn)做好準備，進而增大企業(yè)轉型成功率。
　　碧桂園的調(diào)整思路不乏追隨者。在4月12日陽光城（SZ.000671）舉辦的一場交流會上，陽光城副總裁吳建斌透露，“今年年初以來，陽光城將集團現(xiàn)有的30個區(qū)域公司劃分成三種類型：A級區(qū)域、 B級區(qū)域、C級區(qū)域。A類區(qū)域就像是獨立的公司，區(qū)域總經(jīng)理可以不請示、不匯報，希望裂變出多個陽光城。”他進一步強調(diào)，現(xiàn)在要充分授權，A級區(qū)域可以向集團提出各種要求，人、財、物三方面的資源全部給到。
　　“當前很多房企業(yè)績提升的壓力很大，區(qū)域市場也面臨很大壓力。”嚴躍進分析認為，通過放權，可以讓企業(yè)更為靈活地應對市場的變動和政策調(diào)整。
　　不可否認的是，來自傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場“下行”壓力，已經(jīng)深入影響到企業(yè)戰(zhàn)略和布局。而從目前情形而言，各企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預判也不盡相同。房企開啟的新一輪架構調(diào)整，又將把房企和行業(yè)帶向何方？唯一可以確定的是，在諸多不確定因素之下，房地產(chǎn)行業(yè)也將變得不再純粹，單純以開發(fā)商角色繼續(xù)前行的企業(yè)或越來越少。