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??????? 最近樓市政策發生了變化：有的一線城市房貸利率在下調；多地購房稅費在減少；還有部分城市在限購方面有了針對性放松的動作……

??????? 怎么理解這些政策釋放的信號

??????? 今年的樓市政策跟前兩年相比發生了變化。

??????? 有的一線城市房貸利率在下調。

??????? 3月份剛剛過半，深圳（樓盤）的首套房貸款利率已經調低兩次，多家銀行首套房貸款利率從基準利率上浮15%調至基準利率上浮5%，二套房的貸款利率則從基準利率上浮20%調為基準利率上浮10%。

??????? 多地購房稅費在減少。

??????? 北京、上海（樓盤）、深圳等地近期宣布，出售房屋增值稅附加稅率減半或減少近半。

??????? 上海個人出售房屋增值稅附加由11%下調為6%，北京（樓盤）（城六區）、廣州（樓盤）和深圳小規模納稅人出售住宅時增值稅附加稅率均從12%降到了6%。

??????? 此前在1月9日，國務院常務會議提出，允許各省(區、市)政府對增值稅小規模納稅人，在50%幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等地方稅種及教育費附加、地方教育附加。

??????? 還有部分城市在限購方面有了針對性放松的動作。

??????? 3月9日，河北省高碑店市下發《關于支持民營發展的實施意見》，其中提出，企業引進的具有大中專以上學歷(含職業院校)的畢業生、中級以上專業技術人員、技能人員等，允許購買一套商品房(3年內不得上市交易)。

??????? 兩年前，高碑店市實施的房地產限購政策規定，非本地戶籍在當地購房需提供3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明。

??????? 這些來自不同城市的調控政策與過去兩年限購限貸提高利率的政策相比，給有購房需求的人帶來了不一樣的感受。

??????? 應該怎么理解這些政策釋放的信號，成了很多人關心的議題。

??????? 中央調控基調未變

??????? 各地調控因城施策

??????? 一直考慮在買房，但一直沒有動手的吳洋在在看到上述消息時的反應是：“難道樓市整體調控會放松？”

??????? 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治周末記者，中央對于樓市調控的基調并沒有變，國家并沒有統一進行限貸限購方面的放松。

??????? 今年的政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋在國新辦吹風會上也談及房地產市場調控的問題。

??????? 郭瑋提到，房地產市場基本的政策取向沒有變化。一是目的沒有變，還是為了解決好群眾的住房問題。二是責任沒有變，而且更加明確。今年的報告將落實地方主體責任改為落實城市主體責任，即將地方改成城市，責任更加明確，政策措施也會更加有針對性。因為每個城市的情況不一樣，不可能所有城市都是一個政策，大城市和小城市不同，不同類型的城市也有不同的問題。

??????? 至于近期各地頻繁的調控政策，嚴躍進也認為各地其實是根據本地狀況進行政策調整，比如高碑店的新政，實際上是為了匹配人才引進，主要針對特定人群，并非一攬子放松。

??????? 房產大數據平臺“諸葛找房”副總裁苑承建也對記者分析，這些政策的出臺都是為促進房地產市場平穩健康發展。

??????? “貸款利率下調的一個原因是房地產市場整體轉冷，銷售面積也有所下降。二是因為銀行的資金比較充裕，在房地產方面的競爭比較激烈。”苑承建說，還有些三四線城市的確是出臺了放松限購的政策，因為房地產市場較冷。

??????? 苑承建還補充，各地在調控過程中應該防止房地產市場的大漲大跌，特別是三四線城市，要預防剛剛穩定的市場預期再次抬頭，政策的出臺要有連續性，防止過度放松。

??????? “因城施策的過程中，首要關注的問題是保障城市的房價穩定，在穩定房價的基礎上才能更好保證穩地價、穩預期的同步達成。”58安居客房研究院首席分析師張波在接受法治周末記者采訪時也提醒。

??????? 張波認為，各個城市應當是根據當地實際情況，進行有針對性的微調，而非大面積政策放松，尤其在限購等需求維度的政策放松要更為謹慎；城市的主政者既要關注大環境變化，更要注意中微觀環境變化，不但關注短期調控效果，還要結合長效機制考慮對未來的影響。

??????? 市場預期在變化

??????? 房價不會大漲

??????? 像吳洋一樣一直關注樓市的人，還會自然而然地考慮是不是應該趕快買房，因為擔心房價會再次上漲。

??????? 記者從北京多家二手房中介門店得到的反饋也是，近期看房的人數在明顯增多。

??????? 已經購置了房產的多個北京居民也表示，近期會更頻繁接到中介的電話，詢問房屋近期有無出售的意愿。

??????? 而在市場相對較冷的情況下，中介會降低撥打此類電話的頻率，因為成交量少，市場現有的供應就能滿足需求。

??????? 嚴躍進說，近期各個城市出臺的政策的確會影響買房人和賣房人對樓市的預期。而在中國的房地產市場上，預期會在很大程度上影響購買行為，因為大家通常是買漲不買跌。

??????? “現有政策會讓不少人預期房價會上漲，看房量增多就是一個表現。對于開發商而言，這種預期的存在是好事兒，市場交易量應該會有一定回升。”嚴躍進說。

??????? 在嚴躍進看來，近期看房量增加的背后邏輯是，市場上的購房需求還是存在的。很多人從去年下半年開始觀望，觀望到現在有差不多七八個月了，要買的人還是要買。

??????? 賣房人對樓市預期看漲的一個表現是，業主的預期售價在走高，體現在二手房APP上的結果就是，房屋報價隨之上調。

??????? “不過房價也不可能大漲。”嚴躍進表示，因為中央并沒有對房市調控松口，雖然允許各地按需放松調控，但是涉及到房價上漲過快、購房金融風險增加、購房秩序紊亂的政策，中央還是不容忍的。

??????? 張波也提到各地應該注意房價會存在上漲風險，不同城市的關注點會有所區別。

??????? “一線城市的房價筑底動作基本完成，存在一定的反彈動力，需要防止大漲行情，落實房價預期管理；二線城市存在一定分化，2018年熱度較高、需求量保持高位的二線城市，例如，長沙（樓盤）、武漢（樓盤）、成都等城市要做好供應準備，降溫明顯的城市，例如，杭州（樓盤）、廈門（樓盤）要保障市場穩定；三四線城市去存庫已經接近尾聲，部分城市的需求量會出現一定減少，要做好市場供應引導，尤其在土地供應層面做好中長期規劃的調整和落實。”張波解釋。