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??豬年開年，就不斷有“肥豬拱門”，繼2月11日京東宣布花約27億元買下翠宮飯店后，2月15日就又傳來今日頭條花90億元收購大鐘寺的中坤廣場。翠宮飯店總建筑面積68629.04㎡，京東的摘牌價26.83億元為掛牌底價，折合樓面單價約39094元/㎡;中坤廣場總建筑面積約43萬㎡，如果90億元的收購標的對應的就是整體，則意味收購單價僅為約20930元/㎡！這兩個項目離的不遠，都處于北三環附近，是中關村核心區的核心，就算是兩塊凈地，這兩個價格也是不可想象的便宜！
??那么問題來了，這么好的位置，又是這么便宜的價格，為什么地產行業那么多的投資機構就錯失了這么好的“良機”？是沒有能拿出那么多錢的機構？還是缺乏互聯網圈看未來的遠見？
??第一個問題首先可以排除。遠的不說，就在這兩筆收購的同時，就有另外一筆大的接盤，綠地控股發布公告稱，作價121億元收購中民外灘50%股權及相應債權，對應的正是中民投的上海外灘董家渡項目。這是一個在建工程，按當時出讓條件算總建筑面積是126740.1㎡，綠地買了這項目的一半股權對應的樓面單價是多少呢？約190942元/㎡！
??仍然不差錢的還有“并購王”融創，他們在1月21日以約148.87億元吃進泛海的北京和上海項目，可建筑面積共計約130萬平方米，加上需要承接的存量債務356.17億元，這單交易實際總對價相當于505億元！值得一提的是，泛海的上海項目也在董家渡，與中民投地塊緊鄰。對于一線城市的核心資產，市場上永遠都不差錢！
??第二個問題就值得好好討論一下，未來該怎么看？看的是怎樣的未來？
??先從城市更新基本的資產升值邏輯來說，考慮翠宮飯店和中坤廣場都是掛牌多次，且原開發商本身都是北京本土的品牌開發商，就“酒改辦”或“商改辦”的方向并非沒有考慮過，就以北京的寫字樓市場而言，出租率最好的區域就是中關村，對于這兩個經營狀況都非常不好的老物業而言，“改辦”無疑是最好的出路。就我所知，就像海龍大廈那樣曾經散賣過的物業如今都成了香餑餑，為眾多資本所追逐。
??為什么偏偏翠宮飯店和中坤廣場會被冷落，而成了互聯網新貴們撿漏的對象？看來是資產價格之外隱藏的各種復雜問題（比如結構改造難度問題、債權債務關系處理問題、歷史遺留問題處理等）讓即使內行的人也望而卻步。
??那么是否還有比按現金流折現法算資產價值更合適的估值方法，可以看到更大的價值，讓人可以忽略掉一切可能的風險？一度有一個理論說服了我，那還是在樂視收購世茂工三的時候，朋友跟我解釋為何是互聯網新貴接盤地產商是這么說的：這叫資產的市盈率套現，同樣作為資產負債表的資產端，是按十倍不到的地產股票的市盈率來算估值還是按幾十倍上百倍的互聯網股票估值，放大系數天壤之別！這次今日頭條收中坤廣場，我也看到了類似的分析，上市臨近，他們急需夯實底層資產，北京核心地段的商辦資產無疑最適合！
??這套理論中國的上市公司無疑最喜歡，記得九鼎就曾設計過這樣的一個商業模式來專門收三四線城市的商業地產資產來充實報表做資產的洗澡術。我不記得有多少這樣的成功案例，倒是記得三件類似的往事，除了前面說過的樂視收世茂工三案，還有黃光裕的國美商都和史玉柱的巨人大廈，都是在最風光的時候栽在了房地產這個看起來最牢靠的投資上。
??還有一種未來值得探討，假設這兩家新貴買樓都純粹是為了拿來自用辦公，那么相比那些已經搬往“偏遠”的后廠村的“老貴”們（比如騰訊、百度、網易、新浪、小米等），真正代表未來的辦公環境是離傳統的市區更近方便招到更好的年輕人（張一鳴說的似乎就是這個理由，京東搬去亦莊也有過人才流失的教訓）？還是科技就能解決時空問題，有產業才有辦公，龍頭企業可以自成生態？
??恰好最近我和一位從人人網出來連續創業成功（兩次將公司賣給阿里這樣的巨頭）現在在做辦公新生態投資的朋友聊過這個話題，他認為在產業互聯網的大趨勢下，任何企業的辦公形態都會發生組織方式上的質變，基于此而產生的企業級服務的新生態就特別值得關注。他特別肯定的說：孫正義重倉WeWork看重的絕不是那些資產硬件（雖然現在90%以上的聯合辦公做的最好的不過就是辦公物業的資產管理），也不是完全線上的虛擬服務，而應該是能夠幫助企業產生更好的效率的一切。
??我想無論是搬到后廠村的騰訊、百度們，還是以這樣的方式殺回中關村腹地的京東、今日頭條們，他們都看到了一個價值，就是與未來與年輕人更緊密貼合的價值，只是是“出”還是“進”他們產生了分歧。擁抱產業互聯網而去的騰訊、百度們正在把上地以北變成宇宙中心，核心還是消費互聯網的京東、今日頭條們則更希望靠近市場，也許都沒錯，他們產生的勢能將會改變我們對于地段、對于商業業態的傳統認知。
??曾經一度我們評估一個資產的價值會習慣用周邊的成交案例來比較，周邊拍了一個地王或者賣出去了一個樓王，都會影響我們對于價格的預期。當市場進入成熟期，沒有那么多的買賣，我們才會把目光投向資產能夠產生的穩定收益之上，我們才會關注坪效，才會一分一毫、一平米一立方米、一度電一噸水的去摳效益。而如果我們還能看到更遠的未來，我們應該做怎樣的選擇？梁思成可曾敢想通州副中心？杜月笙可曾想過陸家嘴也會寸土寸金？
??如果是“未來”撿了“過去”的漏，我們輸得心服口服！
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