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??“一城一策”作為長效機制的重要部分，有利于保持樓市平穩，而對于2019年來說，這是一個長效機制加速推進的關鍵年。

??樓市調控因城施策已經拉開大幕，并步入快速通道。隨著“一城一策”方案的提出，從去年年底到今年年初，多地樓市政策已經進行了微調整。此外，根據地方兩會和最新透露出的信息來看，還有多個地市正在醞釀調整。

??業內人士認為，地方主導樓市調控意味著房地產政策最嚴格的時期已經過去，各地既要通過長效機制試點不斷總結經驗，也要承擔相應的責任，而且“一城一策”給予地方的調控靈活性能夠在一定程度上避免風險。

??北京住宅房地產業商會會長黎乃超則表示，未來樓市政策會進一步放寬，一線城市將首先感受到變化和影響，只有一線城市房地產業變熱才會產生波及效應，從而帶動二三四線城市的房地產業發展。

??樓市政策微調密集出現

??1月14日，福建省省長唐登杰在作政府工作報告時表示，2019年，福建省要健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。堅持租購并舉，推進棚戶區改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。作為今年首個明確提出“一城一策”的省份，福建此舉具有風向標意義。

??對于福建此次提出的“一城一策”方案，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，樓市正在進入新的“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”，穩定市場將是地方政府監管的重點。不同城市會根據自身情況對政策做出適當調整，“一城一策”將是今年房地產市場的一個關鍵詞。

??據了解，除福建省以外，河南、成都、長沙等省市也在陸續研究制定“一城一策”調控方案。例如在1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上，浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹表示，浙江將按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，切實落實城市政府主體責任，科學制定并嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。河南省住建廳副廳長張達此前接受媒體采訪時也稱，2019年河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

??“此前被住建部列為重點的16個熱點城市，在2019年都會有相應的樓市調控政策出臺。”房地產與人居學者、仁居智庫首席房產分析師馮國亮向中國房地產報記者指出，從去年年底山東菏澤取消一二手房限售之后，樓市政策就已經出現了調整跡象，短短一個月內，深圳、廣州、珠海、上海、青島等地就先后做出了政策調整。

??實際上，當外界環境和樓市環境發生變化時，樓市調控政策也會進行相應的調整。有業內人士認為，目前樓市仍處在下探過程中，地方政府對樓市微調的出發點是不愿看到樓市出現較大幅度的波動，這也是穩定樓市的一個手段。

??中原地產首席分析師張大偉判斷：“在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下，地方主導調控意味著房地產政策最嚴格的時期已經過去，未來多個城市的微調政策將會密集出現。”

??房地產長效機制加速推進

??需要注意的是，伴隨著中國房地產市場進入品質化時代，買方市場特征愈發明顯，行業集中度加劇，房地產調控的機制正在向著更加市場化、長期化邁進。而關于2019年的政策走向，億翰智庫首席研究員張化東認為，2019年全國房地產市場的政策主基調是以因城施策、試點先行、由遠及近、由外及內、由輕及重、循序漸進、以長效換短效的方式推進，致力于維護房地產市場穩定健康運行，實現“住有所居”。

??1月21日，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，習近平主席在講話時也指出，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

??貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領建議，長效機制穩妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也要承擔相應的責任。“一城一策”方案不僅給予地方調控靈活性，同時能夠在一定程度上避免風險”。

??值得一提的是，對于未來一二線城市實施長效機制，馮國亮有以下三點考慮：一是關于住房定位和基本原則。“住房不炒”作為“一城一策”的指導原則，各地方政策的提出和實施要回歸居住功能本身，滿足基本居住需求，遏制投資炒房行為。二是房地產主要矛盾是區域性住房短缺及結構性錯配，針對當前各地的主要矛盾，2019年各地方樓市調控政策將會在限購、限價、限售、限貸等方面進行微調，下半年則會根據形勢出現變化，松綁力度或將加大。三是長效機制的核心是要加快建立多主體保障的租購并舉制度。

??“房地產行業對于各個城市穩投資、穩就業、穩土地財政以及地方稅收都是至關重要的。”馮國亮指出，“一城一策”方案的落地實施，不同城市的調控政策存在共性。“相關主管部門要做好相應的供需調查和發展規劃，加強供需的雙向調節，完善住宅用地及金融、財稅的組合拳政策。而在加大住房供應方面，大部分城市會采取相同的措施，只是在推進的時間節點和程度上有所不同”。