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??繼廣州增城區大盤聯手越秀集團開發后，廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵”）又在為番禺區64億元的軌道項目尋找新的合作方。
??廣州產權交易所近日發布的一則公告顯示，廣州地鐵擬掛牌轉讓旗下全資子公司65%股權及相關債權，轉讓底價47.81億元。而該子公司持有番禺區一宗地鐵上蓋地塊，由廣州地鐵2017年11月以64億元的代價拿下。《中國經營報》記者走訪發現，該地塊目前整體仍未動工，地面荒草叢生，周邊有多個二手住宅樓盤和高層商業項目。
??作為越秀集團旗下房地產上市平臺，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）被視為此次番禺項目的接盤方。不過，越秀地產方面回應記者稱，關于是否參與競拍的情況暫不清楚，而是否收購越秀集團和廣州地鐵的合作項目等其他具體情況則不便對外透露。
??目前，已有多家房企相繼宣告探索“軌道+物業”模式，這也成為了房地產行業新的趨勢。受訪業內人士指出，軌道物業有較好的盈利空間，房企缺乏軌道土地資源，而地鐵公司缺乏開發經驗，兩者合作有利于項目的開發。
??地塊仍未動工
??日前，廣州產權交易所掛出公告，廣州地鐵擬轉讓旗下全資子公司廣州耀勝房地產開發有限公司65%股權及相關債權，轉讓底價47.81億元。
??具體來看，標的企業65%股權的轉讓對價為3.03億元，本次交易進入競價程序并產生增值的，增值部分作為標的企業65%股權轉讓對價的溢價。債權轉讓價格則高達44.78億元。擬轉讓債權為廣州地鐵出借給標的用于購買項目地塊及繳納相關稅費的65%股東借款，該借款的借款利率為6.5%，借款期限為5年。
??截至2018年9月底，標的企業的資產總額為65.8億元。廣州地鐵稱，轉讓的產權權屬清晰，對該產權擁有完全的處置權且實施不存在任何限制條件；而且，轉讓產權的相關行為已履行了相應程序，經過有效的內部決策，并獲得相應批準。
??記者注意到，除了總價高昂之外，本次交易不允許聯合受讓，保證金也高達10億元，最終價款需要一次性支付。另外，本次交易將會導致轉讓標的企業的實際控制權發生轉移。
??這次廣州地鐵出售子公司產權引發較大關注，與其所持有的高總價地塊不無關系。2017年11月27日，廣州地鐵以底價63.83億元拿下廣州番禺區鐘村街漢溪村BA0904007地塊，折合樓面價約2.2萬元/平方米。
??土地出讓文件顯示，該地塊為商業商務、娛樂康體兼二類居住用地，宗地面積7.09萬平方米，容積率≤5.0，計容建筑面積29.01萬平方米。從出讓條件來看，頗有定向出讓的意味，競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗，且須具有地鐵上蓋物業的開發經驗。
??此外，該地塊未來在銷售與經營等方面也承受著諸多壓力。項目建成后，商場、酒店建筑面積不得低于商業商務建筑面積的60%，且必須自持，自持年限與相對應的土地出讓年限一致，商場、酒店可分別整體確權，不得分割銷售（含預售和現售）；剩余商務辦公建筑面積自取得不動產權證后自持滿5年方可轉讓。
??近日，記者實地走訪發現，盡管已出讓一年，但該地塊的建設并無實質推進。除了地鐵出入口工程在建以外，偌大的工地長滿雜草，不見施工機械，如同荒地一般。另外，地塊的周邊有多個二手住宅樓盤和高層商業項目。
??廣州中原研究發展部在相關報告中指出，該地塊起拍樓面價已達2.2萬元/平方米，算上自持、運營商業等成本，未來住宅價格不低，面向客戶群可能因此收窄，而且周邊優質二手項目較多且市場活躍，或使得客戶分流到二手住宅。而且，地塊周邊已有各類辦公項目，競爭激烈。
??目前，廣州地鐵已開發紫薇花園、貴賢上品、五月花廣場等十多個地產項目。在2017年，廣州地鐵大舉拿地，除了63.83億元拿下番禺地塊，也耗資131.55億元奪得廣州增城區的官湖車輛段地塊，計容面積87.7萬平方米，其中住宅79.6萬平方米。
??接盤方是誰？
??廣州地鐵此次出售項目公司股權，也引來了業內關于誰是該地塊“金主”的猜想，越秀地產則被視為是其中的最大熱門。
??越秀集團與廣州地鐵的合作由來已久。早在2016年4月，雙方正式簽署企業戰略合作協議，將在資本運作、金融服務、物業開發、云計算等領域進行全方位合作。
??2017年7月，越秀集團牽頭設立廣州軌道交通城市更新基金，該基金總規模達2000億元，首期規模200億元，參與方包括了廣州地鐵、珠江實業等企業。
??不過，雙方物業開發方面的合作在2018年才有了突破。在2018年8月，越秀集團與廣州地鐵共同組建的城市軌交物業開發運營商
??品牌廣州市品秀房地產開發有限公司（以下簡稱“品秀地產”）正式亮相，越秀集團占股51%。與此同時，品秀地產旗下的增城區官湖車輛段項目品秀星圖也已開始動工。
??值得關注的是，雖為獨立的兩個平臺，但品秀地產出現了越秀地產的身影。為宣傳推廣品秀星圖項目，越秀地產曾與廣州地鐵、品秀地產聯合協辦相關活動。此外，越秀地產總經理助理張研同時兼任品秀地產的總經理。
??在2018年中期業績會上，越秀地產相關高管表示，從股權來看，目前品秀地產首個項目還是在母公司越秀集團的名下，不過不排除母公司把項目孵化到一定程度后，與越秀地產進行“互動”，這樣的情
??況此前已有先例。
??2016年11月，越秀地產的“母公司孵化-地產購買”增儲模式成功落地，其向越秀集團收購南沙十期地塊，總代價約為25.88億元，計容建筑面積約為69.3萬平方米。
??越秀地產在此后的財報中也多次提及，利用母公司的資源平臺優勢，將“母公司孵化-地產購買”這一獨特增儲模式發展成為常態化的獲取資源的方式。
??自基金模式隱退后，越秀地產近年不斷開拓渠道獲取資源。除了聚焦招拍掛市場和開啟“母公司孵化-地產購買”模式，越秀地產也把目光投到了城市更新和軌道物業，其成立了城市更新集團，依托自身發起成立的“廣州國資開發聯
??盟”，還有由越秀集團牽頭推進的“廣州城市更新基金”，參與軌道物業開發以及舊城、舊廠、舊村改造等城市更新項目。
??對于是否參與競拍廣州地鐵的子公司產權，越秀地產方面向記者表示：“關于競拍的情況暫不清楚。”而至于未來是否收購品秀地產旗下項目等問題，越秀地產方面則稱：“鑒于上市公司信息披露相關規范，具體情況暫不便對外透露。”
??近年來，萬科、綠城等多家房企積極探索“軌道+物業”模式，軌道物業一時成為各大房企競逐的項目方向。地產經濟學家鄧浩志告訴記者，地鐵公司會自行開發交通樞紐周邊的一些物業，有些項目太大，也會尋找合作伙伴，“房企缺
??乏這樣的土地資源，而地鐵公司開發經驗并不成熟，兩者若能夠結合在一起，有利于項目的開發。”
??在接受記者采訪時，同策研究院院長助理張宏偉也表示，因為開發軌道可售型物業可以加速回籠資金，而且自持物業也有運營的價值，不少房企樂于與地鐵公司進行合作開發。
??同時，鄧浩志指出，隨著全國各城市推進地鐵建設，軌道物業無疑將會受到房企青睞，競爭加劇的背景下，利潤空間也許會有所縮減。張宏偉認為，軌道物業在抗震、降噪音等方面的問題，相關處理技術已經相對成熟，“對于軌道物業而言，尤其是有經營性質的軌道物業，關鍵在于如何把人流吸引過來。”
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