行業(yè)資訊
??一方面是資本的大量涌入，另一方面是政府加強對租金貸的監(jiān)管，被視為地產(chǎn)行業(yè)“風口”的長租
??公寓，正遭遇著前所未有的危機。
??日前，上海寓見公寓的一封《業(yè)主公告》中表示，寓見公寓目前出現(xiàn)嚴重的資金短缺，股權全部質押給貸款銀行。除寓見公寓以外，還有杭州鼎家以及長沙咖啡屋被曝資金鏈斷裂，
??長租公寓的資金危機正逐漸發(fā)酵。
??與此同時，北京、上海、浙江以及深圳等省市政府已開展租金貸業(yè)務的監(jiān)管。其中上海、浙江兩地相關部門分別下發(fā)規(guī)范文件。
??近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪
??廣州長租公寓市場發(fā)現(xiàn)，租金貸現(xiàn)象仍較為盛行，多家長租公寓品牌表示租客若要押一付一則必須分期付款，否則需要押一付三、押一付六甚至是一次性交完整年房租，變相要求租客進行分期貸款。
??租金貸模式仍盛行
??租房平臺通過分期貸款等方式是希望在短期內快速回籠資金，為平臺進一步擴張作準備。
??“押零付一，無需押金即可入住。”這是房屋租賃中介熱推的“信用免押金”的租房模式。據(jù)新華社報道，此前北京消費者李紅（化名）發(fā)現(xiàn)我愛我家的相寓“信用租房”業(yè)務其實是筆貸款業(yè)務，消費者在不知情的情況下被辦理了貸款業(yè)務，為此每月需繳納租金以及5.8%的服務費給貸款公司。
??隨著各地政府近期出臺規(guī)范長租公寓的政策，長租公寓租金貸業(yè)務遭到一定程度的打壓。10月19日浙江省出臺了相關文件，要求從事住房房源委托出租業(yè)務的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務。此前上海、深圳也出臺相關文件，加強對“租金貸”的監(jiān)管力度。
??本報記者通過網(wǎng)上搜索，發(fā)現(xiàn)“相寓”“美麗屋”以及“優(yōu)客逸家”等平臺顯示有信用租房服務，優(yōu)客逸家方面告訴本報記者，由于近期政府在信用貸款上管控較嚴，已取消了信用租房服務；相寓客服則表示，如果租客需要押零付一的信用租房業(yè)務，則需通過第三方平臺房司令的審核以及簽訂為期一年的貸款合同。
??目前，以“貸”租房模式在租房市場仍十分普遍。本報記者通過走訪廣州租房市場發(fā)現(xiàn)，多數(shù)平臺仍采取租金貸等方式加速回籠資金，其中包括蛋殼公寓等知名品牌。
??蛋殼公寓一位管家告訴本報記者，入住的租客最低需要簽訂一年的合同。租客若選擇押一付一，則必須在“微眾銀行”上辦理一年貸款，所貸款項將打給名為“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”的公司（蛋殼公寓是該公司旗下品牌），租客則按月償還貸款。
??上述管家還表示，租客除了交房租外，每月還需交房租8%的服務費，包括網(wǎng)費、清潔費、維修費、智能密碼鎖安裝費等。租客如果選擇按整年付，服務費打1折；選擇半年付，服務費打6折。另外還有水燃費每人每月68元，電費租客平攤，每度6.4元。
??針對自如、蛋殼公寓等公司目前已獲得多少租客貸款資金，并將這筆資金用于何處等問題，本報記者致函企業(yè)相關負責人，截至發(fā)稿未獲回復。
??對此，高力國際咨詢服務部華南區(qū)董事陳厚橋認為，“一般租房慣例是兩按一租，或押一付一。要求租客分期貸款才能押一付一，這有點霸王條款。押一付三、押一付六甚至一次性付完整年房租必須租客自愿才行。這種要求可能是出于幾種考慮：一是捆綁銷售；二是安全性考慮；三是這是一種獲利的手段。”
??長租公寓為何通過種種方式引導租客分期貸款，甚至冒著可能違法違規(guī)的風險？ 蘇寧金融研究院互金中心主任薛洪言受訪時表示，“租房平臺通過分期貸款等方式是希望在短期內快速回籠資金，為平臺進一步擴張作準備。因單月收取資金少，租房平臺便利用租客的名義向第三方貸款平臺貸款，將貸到的錢填入自己的資金池。”
??盈科律師所全球合伙人郭韌律師認為，“如果合同中有房租貸的相關條款，租客自身沒有看到，那很難認定租客不知情。但如果是中介為租客提供居間服務，那么其本身負有審慎義務，當然要告知租客是否存在租金貸，故意隱瞞租金貸違反了中介和租客之間居間合同中的約定，需要承擔違約責任或者損害賠償責任。”
??“加杠桿”爭搶市場份額
??長租公寓快速擴張的背后得益于資本市場的支持，據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前長租公寓主要通過股權融資、租金貸以及ABS融資等方式獲得資金。
??除了通過引導租客分期貸款，長租公寓還采取多種手段回籠資金，其目的仍在于加速擴張。據(jù)鏈家研究院的分析，到2025年，中國住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人，以北京為例，租賃住房人口約731萬，租賃房屋數(shù)量約是300萬間，未來將面臨較大的租賃房屋缺口。
??在市場看好的情況下，長租公寓為了爭搶市場份額進行激進擴張。自如CEO熊林曾透露，公司在2018年年末管理的房源數(shù)量將提升到80萬間，而自如2016年、2017年房屋管理規(guī)模僅為25萬間、50萬間，同比增幅巨大；蛋殼公寓目前在全國8個城市管理17萬間公寓，而兩年前僅為5000間。
??長租公寓快速擴張的背后得益于資本市場的支持，據(jù)本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前長租公寓主要通過股權融資、租金貸以及ABS融資等方式獲得資金。
??協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖認為，長租公寓如果僅靠租金收入就如同商業(yè)模式缺了一條腿，但是公寓增值最大風險靠貸款持有物業(yè)后，租金收入不足以支付利息，出售交稅后所剩有限。“另外一條腿就是金融，資本運作獲取債務杠桿提高回報，但這條路在重資產(chǎn)情況下很難實施，因為杠桿后現(xiàn)金流是負的。中國公寓租賃領域的租金回報率（租金與物業(yè)價值比）在3％~4％，高端物業(yè)的回報率在2％~3％，任何財務杠桿將導致公寓運營虧損。”
??在股權融資方面，自如分別于今年1月份和3月份完成了A輪、A+輪融資，其中A輪融資獲得紅杉資本中國、騰訊產(chǎn)業(yè)基金領投的40億元；而蛋殼公寓完成了5輪融資，總融資金額超過12億元。
??在住房租賃ABS融資方面，自2017年有多家長租公寓成功發(fā)行。其中魔方公寓于2017年1月發(fā)行“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”，募資額為3.5億元；自如于2018年3月通過“自如2號房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”，募資額為20億元；蛋殼公寓于2018年8月初成立“天風-蛋殼公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模為2.035億元。
??據(jù)信用評級機構東方金誠統(tǒng)計，截至8月21日，市場上共發(fā)行8單長租公寓ABS，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權ABS。具體來看，長租公寓企業(yè)通過發(fā)行ABS募集資金在2億到5億元左右，其基本思路都是將未來的租金收益權轉化為信貸貸款、委托貸款以及消費信貸的債券，通過打包發(fā)行ABS先行回籠資金。
??盈利未至口碑下滑
??今年2月份以來已有上海寓見、杭州鼎家、長沙優(yōu)租客、咖啡屋、愷信亞洲以及好租好住等6家長租公寓“爆雷”，究其原因都是資金鏈斷裂帶來的運營危機。
??在多種融資工具的“加持”下，長租公寓的金融風險正逐漸積聚，有金融業(yè)內人士擔憂，一旦金融市場發(fā)生波動，長租公寓部分項目房租可能無法順利支付。如果進一步加入信用違約債券、擔保債務憑證等金融衍生品，必將帶來更高的杠桿，資金鏈一旦斷裂將產(chǎn)生嚴重后果。
??除金融風險外，盈利困境也成為長租公寓備受質疑的原因。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”，面臨著前期投入大，回收期較長，短期盈利難的問題。
??中商產(chǎn)業(yè)研究院的報告顯示，長租公寓的成本主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷以及人力成本構成，其中拿房成本占50%以上，而若采用市場融資手段進行擴張，融資成本在8%左右，企業(yè)進行負杠桿運作，盈利空間有限。
??SOHO中國董事長潘石屹此前公開表示：“目前長租公寓的投資回報率不到1%，回報率再翻兩番也是虧本。”據(jù)我愛我家前副總裁胡景暉公開表示，目前行業(yè)普遍虧損，而我愛我家規(guī)模最大，是長租公寓行業(yè)唯一盈利的。
??聯(lián)訊證券分析師李奇霖在報告中指出，長租公寓的收益率為10%~20%，10年以內可以回本。在目前長租公寓規(guī)模擴張的情況下，為了和散租房源進行競爭，利潤率普遍只有10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，今年2月份以來已有上海寓見、杭州鼎家、長沙優(yōu)租客、咖啡屋、愷信亞洲以及好租好住等6家長租公寓“爆雷”，究其原因都是資金鏈斷裂帶來的運營危機。其中杭州鼎家和上海寓見的租客們均面臨著“房不能住，貸款要還”的情況，背負著數(shù)萬元的貸款。
??郭韌律師指出，如租客與中介機構解除租賃合同，應與中介機構確認一并解除貸款合同，租客在與中介機構解除房屋租賃合同時，一定要注意要求中介機構解除貸款合同，以防止出現(xiàn)房屋租賃合同已經(jīng)解除還要繼續(xù)支付每月貸款的不利情形。如租客試圖與中介機構解除合同，應慎重與中介機構確認押金及租金返還問題，辦理退租業(yè)務時要注意保留相應的證據(jù)材料以維護自己的權益。
??長租公寓的金融亂象引發(fā)監(jiān)管部門的重視，由于“租金貸”缺乏保障措施，對租客利益造成一定損害，多個省市地方政府均出臺了相關整治措施。截至目前，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等7地發(fā)布了相關管控政策，就長租公寓的租金貸、房間空氣質量、沉淀資金流向等焦點問題提出明確監(jiān)管要求。
??蛋殼公寓一位管家告訴記者，入住的租客最低需要簽訂一年的合同。租客若選擇押一付一，則必須在“微眾銀行”上辦理一年貸款，所貸款項將打給名為“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”的公司（蛋殼公寓是該公司旗下品牌），租客則按月償還貸款。
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