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?????? ?[摘要] 2017年5月，恒基地產(chǎn)(38.65 -0.26%)就以232.8億港元競得香港中環(huán)美利道商業(yè)地。
　　一則取消商品房預(yù)售制度的傳聞，讓地產(chǎn)股9月24日以來連日受挫。
　　這個被認(rèn)為學(xué)習(xí)香港的房地產(chǎn)“賣樓花”（期房銷售）而來的預(yù)售制度，在中國內(nèi)地推行了近25年，在香港則有60多年的歷史。
　　那時起，“賣樓花”推進(jìn)著香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也見證了香港地產(chǎn)業(yè)此后的起起落落。在回憶錄里，霍英東曾稱：“我沒有料想到，賣樓花方法一公布，香港地產(chǎn)界瘋狂了起來。”
　　一批新興的地產(chǎn)公司就在那個年代以及之后成立，并借助70年代香港證券市場的空前牛市掛牌上市，開始做大做強(qiáng)。
　　這當(dāng)中就有一些日后耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)巨頭，比如在1950年成立并在1972年上市的長江實業(yè)、70年代成立并上市的新世界(6.69 -2.34%,診股)中國地產(chǎn)、以及同在1972年成立和上市的新鴻基地產(chǎn)(108.90 -0.64%)等。
　　這些地產(chǎn)公司在地產(chǎn)界有著舉足輕重的地位。對于內(nèi)地房企而言，香港的前輩們是對標(biāo)的榜樣。對于香港房地產(chǎn)而言，盡管過去近半個世紀(jì)，這些地產(chǎn)巨頭依舊影響著香港的樓市走向。
　　而經(jīng)歷1997年的亞洲金融(4.53 -2.58%)風(fēng)暴、2003年的非典、2008年的全球金融危機(jī)的洗禮，香港房企當(dāng)下已經(jīng)波瀾不驚、榮辱釋懷。兩年前，恒隆地產(chǎn)(14.78 -0.67%)董事長陳啟宗在內(nèi)地的一場房地產(chǎn)論壇上稱：“香港的房地產(chǎn)商是過去，你們是未來。”
　　大地產(chǎn)商的崛起
　　當(dāng)然，羅馬非一日建成，地產(chǎn)巨頭也有小時候。
　　40年前，港資房企們從英資企業(yè)手中奪得市場。標(biāo)志性事件是船王包玉剛對九龍倉的收購。這也是香港經(jīng)濟(jì)史上著名的港資英資對抗戰(zhàn)—香港商人首次成功收購英資企業(yè)。
　　1978年8月底，從李嘉誠和包玉剛在香港中環(huán)文華酒店的會面開始，就決定了當(dāng)時兩家英資企業(yè)的命運(yùn)：九龍倉從怡和集團(tuán)的心頭肉變成船王包玉剛的家族企業(yè)，和記黃埔則成為李嘉誠的囊中之物。這幾乎決定了香港后來幾十年的財富版圖。
　　在同一年，中國內(nèi)地開啟改革開放。不過，香港的地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)跑在了前頭。
　　大大小小的香港地產(chǎn)公司已經(jīng)開始在資本市場尋求做大做強(qiáng)，包括信和地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆、鷹君(36.95 -0.81%)、長江實業(yè)、永泰建業(yè)、廖創(chuàng)興企業(yè)(11.70 -1.85%)、新世界發(fā)展(10.36 -0.77%)、大昌地產(chǎn)等等。
　　和英資一樣，它們往往有著自己的地盤。像長江實業(yè)，瞄準(zhǔn)的是香港的中區(qū)，在那建造了環(huán)球大廈和海富中心。其他的公司則在灣仔、銅鑼灣、上環(huán)以及九龍尖沙咀扎根，成就“繁榮東移”的現(xiàn)象。
　　港資房企的崛起直接打破了英資獨(dú)大的格局。不過當(dāng)時的英資如置地，基本壟斷了中環(huán)商業(yè)核心區(qū)的物業(yè)。
　　大膽，是港資房企們的共性特質(zhì)。比如香港地產(chǎn)界四大天王之一的鄭裕彤就以大膽、吊詭聞名，人稱“鯊膽彤”。
　　不同于內(nèi)地房企，港資房企們也早就接受過國際資本的洗禮。在80年代，東南亞的資本、澳洲、日本以及中國臺灣的資金前后進(jìn)入香港地產(chǎn)界。由英資和港資主導(dǎo)的地產(chǎn)格局陸續(xù)被這些資本打破。
　　內(nèi)地房企在21世紀(jì)才集中上演的收購兼并，香港地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)80年代已經(jīng)出現(xiàn)。對香港經(jīng)濟(jì)有著深入研究的學(xué)者馮邦彥認(rèn)為，大約有10家房企成為左右市場的主導(dǎo)力量。
　　按照他的羅列，著名的大地產(chǎn)發(fā)展商主要有:長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、信和集團(tuán)等，而大地產(chǎn)投資商則有九龍倉、太古地產(chǎn)(28.50 -1.72%)、希慎興業(yè)(39.75 +0.76%)、置地等。
　　梳理香港差餉物業(yè)估價署以及香港特區(qū)政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，過去40年里，香港房地產(chǎn)經(jīng)歷了較為明顯的四輪周期：1981–1984年的走跌、1985–1997年的向升、1998–2003年的再走跌、以及2004年至今的主升。
　　“香港地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過40多年，從最初的幾百家開發(fā)商淘汰到現(xiàn)在只剩下幾十家。他們經(jīng)歷過多次世界性的金融危機(jī)，走的每一步往往都會做最壞的打算，所以變得非常謹(jǐn)慎。” 新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚不久前接受媒體采訪時表示。
　　曾經(jīng)引領(lǐng)市場
　　北上，是港資房企發(fā)展歷程中濃墨重彩的一筆。
　　鄰近的廣州，往往是它們選擇的第一站。新中國成立以來的第一個純商品房小區(qū)——建于1979年的廣州大沙頭的東湖新村，就是第一個引進(jìn)港資開發(fā)的住宅項目。當(dāng)時引入的是香港寶江發(fā)展有限公司。一年后的1980年，新世界中國開始在廣州試水酒店項目。
　　不過，港資房企的集中北上，可以追溯至1990年前后。換言之，與內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展在時間上相差不多。
　　港資房企們帶來了自家至少歷經(jīng)10年的產(chǎn)品設(shè)計理念、經(jīng)營管理模式、小區(qū)園林設(shè)計及物業(yè)管理經(jīng)驗等。
　　比如在香港有用龐大豪宅投資項目的嘉里建設(shè)(25.50 -1.92%)在90年代進(jìn)入深圳，先后開發(fā)了銀湖頤園別墅、金銀山莊、齊明山莊、田園居等，帶動了深圳當(dāng)?shù)貏e墅市場的繁榮。
　　曾幾何時，香港房企對內(nèi)地同行而言是一個令人敬畏的存在。除了賣樓花之外，像會所、代理制、物業(yè)管理模式，以及經(jīng)營性土地招拍掛制度等都是由港資房企們帶入。
　　港資房企們也沒有錯過內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的兩個重要時間節(jié)點：一次是1992年的地產(chǎn)投資熱，另一次是1998年的住房制度改革。
　　李嘉誠曾是香港在內(nèi)地的最大投資者，公司在內(nèi)地的資產(chǎn)一度超過總資產(chǎn)的50%。截至2017年12月，在時代周報記者根據(jù)財報統(tǒng)計的9家港資開發(fā)商中，長江實業(yè)目前在內(nèi)地的土儲最高，達(dá)10700萬平方尺，位居第一。
　　同時，像新鴻基地產(chǎn)、九龍倉、恒隆地產(chǎn)等港資房企也不甘示弱。新鴻基地產(chǎn)在北上廣多地購置地產(chǎn)物業(yè)，并以218億元一舉拿下2013年上海徐家匯(8.58 -2.17%,診股)中心的一宗商業(yè)用地。而恒隆地產(chǎn)在2008年金融危機(jī)之前，在香港停止買地的同時，加速在內(nèi)地一二線城市的布局，發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)。
　　九龍倉盡管屬于第二波進(jìn)入內(nèi)地的港資房企，但發(fā)展勢頭并不弱。九龍倉方面提供給時代周報記者的數(shù)據(jù)顯示，在過去十?dāng)?shù)年，已發(fā)展及將發(fā)展的住宅和投資物業(yè)項目約100個。“集團(tuán)最近更加快發(fā)展步伐，自去年6月至今已在內(nèi)地購入了19幅地塊。華東肯定是集團(tuán)的重點發(fā)展地區(qū)之一。”九龍倉方面回復(fù)時代周報記者表示。
　　盡管港資房企北上發(fā)展和內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)起步在同一時期，但港資房企們在跨區(qū)域和多元化經(jīng)營上，早已經(jīng)成熟。例如，在2000年前后，新世界中國的物業(yè)已經(jīng)遍布京津滬粵鵬鯤沈等省市，除了住宅還包含商場、酒店、寫字樓、零售等多個領(lǐng)域。
　　超越中的激進(jìn)與保守
　　香港房地產(chǎn)業(yè)前輩肯定沒有料到后進(jìn)者發(fā)展如此之快。
　　達(dá)到現(xiàn)在的規(guī)模，歐美房企用了至少百年，港資房企們用了40多年，內(nèi)地房企則只用了短短20多年的時間。在近年來機(jī)構(gòu)出具的地產(chǎn)百強(qiáng)榜單上，港資房企的身影開始陸續(xù)消失。
　　在大本營香港，有的港資房企們甚至表現(xiàn)出收縮的跡象。以長江實業(yè)為例，盡管總體雇傭人員數(shù)量在過去三年保持上升，但在香港的人員數(shù)量卻大幅減少。2016年6月30日至2018年6月30日，從原先的22889人、22554人下降到19795人。
　　與此同時，香港正陸續(xù)迎來內(nèi)地房企的涌入。按照時代周報記者不完全統(tǒng)計，在2017年上半年，在香港有一半的地塊被內(nèi)地房企拿下。
　　不過，港資房企并非在香港沒有拿地。2017年5月，恒基地產(chǎn)就以232.8億港元競得香港中環(huán)美利道商業(yè)地。
　　值得一提的是，盡管內(nèi)地房企在香港豪擲重金買地，但基本以住宅用地為主。港資獲取的以商業(yè)用地居多。
　　“內(nèi)地開發(fā)商和香港開發(fā)商的基因并不一樣。”億翰智庫首席研究員張化東對時代周報記者分析表示，經(jīng)歷香港市場的打拼，港資開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣于在存量市場上搶占資源，“他們不善于做快速開發(fā)，所以會在存量市場上尋找機(jī)會，找的也會是核心城市的存量市場機(jī)會”。
　　對比來看，不論是在內(nèi)地還是香港，港資房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)打出了自己的品牌。這點，內(nèi)地房企無法企及。像恒隆開發(fā)的恒隆廣場、新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場、IFC國金中心、九龍倉開發(fā)的IFS國金中心、太古地產(chǎn)開發(fā)的太古匯、新世界的K11等都是港資的代表作。
　　同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，港資房企通過拿地調(diào)整城市布局換倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會，才能最終實現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。
　　不過在中原集團(tuán)主席兼總裁施永青看來，香港的開發(fā)商還是偏向保守。他曾以諾曼底登陸來比喻內(nèi)地和香港開發(fā)商的不同：香港開發(fā)商拿地時更看重利潤，普遍利潤高達(dá)30%–40%，而內(nèi)地開發(fā)商為了拿地則可以選擇降低利潤預(yù)期。
　　同樣，路勁(12.64 -3.36%)地產(chǎn)董事局主席單偉豹對港資房企的發(fā)展表現(xiàn)指出，在中國的房地產(chǎn)市場里，不進(jìn)取就落后。
　　“這一方面也是策略的不同，無關(guān)對錯。”一位20世紀(jì)90年代就去內(nèi)地發(fā)展的香港上市公司高管陳東（化名）對時代周報分析稱：“踩準(zhǔn)發(fā)展時機(jī)非常重要，在香港做純商業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)公司現(xiàn)在都發(fā)展的不錯，當(dāng)下市場進(jìn)入存量時代也會是一個新的開始。”
　　事實上，港資本就有自己的節(jié)奏。按照億翰智庫的研究報告，從新鴻基的經(jīng)驗來看，其特點是只有在進(jìn)行股權(quán)融資的年份，才大量購買投資性物業(yè)，以降低資產(chǎn)負(fù)債率以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。
　　港資近年來表現(xiàn)出的保守和內(nèi)地房企呈現(xiàn)的激進(jìn)，或許與港資房企已經(jīng)進(jìn)入第二代甚至是第三代接班人有關(guān)。
　　“內(nèi)地的房企大多數(shù)是第一代，愿意冒險善于把握機(jī)會。而香港房企，他們從上一代人受傷結(jié)果辛苦積累的資本，經(jīng)營得謹(jǐn)慎小心。”施永青表示。
　　比如，新世界發(fā)展的重?fù)?dān)已經(jīng)交到了第三代接班人，鄭裕彤的孫子鄭志剛的肩上。新鴻基地產(chǎn)的第三代—執(zhí)行董事郭基煇，已經(jīng)開始接管公司在內(nèi)地的業(yè)務(wù)。
　　不過，作為見證香港樓市起伏的一員，恒隆的陳啟宗提醒，以往30多年里，從日本、美國、新加坡等到過香港發(fā)展的房企來看，至今仍然得以存活的沒有一個。