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??和以往“金九銀十”不同，今年樓市格外冷淡。開發商為了狠抓回款，不得不降價促銷。目前，全國各地樓盤降價促銷的案例越來越多。
??“我今天看我小區的售樓廣告，有個房子比之前低了90萬。”一位住在上海（樓盤）寶山的業主李女士告訴第一財經記者。
??不久前，位于上海寶山的招商雍和府開啟了一輪以讓利為目的的促銷。在其對外的營銷宣傳中，9月在該項目買房可獲得寶馬品牌汽車（可折現）一輛。
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??相比此前一二線熱點城市的一房難求，如今開發商已經開始變相促銷，希望可以快速出貨來緩解自己的資金壓力。
??恒大是國慶黃金周前夕最早從集團層面啟動全國促銷的龍頭地產商。
??今年9月初，該集團對旗下項目進行全國范圍甩貨。具體而言，部分項目限量折扣特價房折上97折（額外最高95折），部分項目公寓、辦公及寫字樓額外92折，商鋪額外6到7折優惠。此外，根據付款方式的不同，可享有的優惠政策也不同。
??若想享受93折，購房者需在3個月內付清全款；
??采用商業及公積金按揭貸款的可享受94折；
??首付采取優惠按揭，且在11月30日前付清的話可享受95折；
??1年內付清全款的可享受97折；
??2年內付清全款則享受的優惠力度最小，為99折。
??按照恒大公布的優惠促銷政策，如果把所有購房優惠全部用齊，一套住宅樓盤的最終折扣幅度可以達到74折。此外，其辦公樓盤的折扣則是在89折的基礎上額外有6-7折，這意味著恒大商鋪部分接近半價出售。
??前五強公司中保利地產(600048,股吧)旗下項目也于國慶前啟動促銷策略。以該公司廣州（樓盤）南沙保利城為例，原有售價高于每平約21000元，但現在部分戶型僅需每平1萬8千多；而位于廣州廣鋼新城的項目，每套最高可優惠100萬元。
??“今年營銷壓力非常大，很多公司在中期都會上調規模銷售目標，但是今年幾乎沒有公司上調，未來沖擊業績，大部分公司都在降價。”一位開發商高層告訴記者。
??萬科集團董事長郁亮表示在近期的工作會議提到，要求萬科作戰略檢討，所有業務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行，保證萬科能活下去。“這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”按照萬科要求，必須實現6300億回款。
??“今年很多公司都在抓回款，為了回款降價出貨將是大面積現象。”上述開發商高層說。
??中原地產首席分析師張大偉認為，當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加復雜、棘手。一旦預期降價引發的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或者采用間接的緩和方式進行促銷。
??不過，即將到來的債務高峰，也是逼迫開發商不得不加速回款的原因。
??據申萬宏源(000166,股吧)統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
??“從我們觀察看，目前房地產行業平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 國泰君安地產首席分析師謝皓宇說。
??海通證券(600837,股吧)債券研究員姜超宏認為，伴隨企業間分化越來越明顯，融資潮水過去后，個別企業的信用違約概率增加。再融資持續收緊下，企業項目資產中非標準化程度較高、項目去化難度高（不少小房企項目受區域性房地產市場影響非常大），或者現有資產抵押程度已經非常高，都會影響到企業獲取流動性的能力。風格激進的中型房企則容易面臨融資失控的問題。他判斷，風險釋放的順序或是：“流動性差的小房企-風格激進的中型房企-管理不善的大中型房企”。
??你那里的房子降價了嗎？
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