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　? ?[摘要] 據上海中原地產數據顯示，在9月10日至9月16日當周，上海新建商品住宅均價為5.1萬元/平，環比下跌17.3%，是最近兩個月均價最低的一周。
　　時代周報記者 伍谷戈 發自上海
　　進入傳統金九銀十的上海樓市，成色究竟會如何？
　　8月份國家統計局監測的70城房價數據顯示，上海新建商品住宅價格較7月僅為0.1%的漲幅。
　　趨向平穩或將成為主基調。來自開發商方面的聲音對時代周報記者表明，對市場的預期正在逐漸改變。來自世茂集團董事局副主席許世壇對市場的看法是，做3個月內市場的判斷，趕緊賣趕緊銷售。
　　“按照通常慣例，四季度本就是供貨的高峰期，但當下的環境，房企不得不加速去化換取業績和現金流。”某房企不具名營銷總對時代周報記者表示：“我們也在暗自較量，誰能跑得快。”
　　在上海，一手房方面，個別項目已經出現降價促銷；二手房降溫的態勢則更為明顯。
　　來自上海房協最新的報告提示，“上海的調控政策在短期內不會放松，金融政策還有收緊的趨勢，市場積壓了大量待售的樓盤等待入市，可以說2018年企業面對的市場環境會有可能不會快速轉好，企業要適應當前的政策環境，積極做好銷售預案，管理好現金流，做好繼續‘越冬’的準備。”
　　一手房降溫
　　反映在市場表現上，在經歷8月底的一輪高峰后，上海樓市“金九”的開局并沒有呈現出熱鬧的勢頭。
　　據上海中原地產數據顯示，在9月10日至9月16日當周，上海新建商品住宅均價為5.1萬元/平方米，環比下跌17.3%，是最近兩個月均價最低的一周；成交面積13.6萬平方米，環比減少0.6%；供應面積為14.4萬平方米，環比減少16.7%。
　　上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，基于前期成交快速放量，消耗不少購買力，在整體市場較為平淡的背景下需要更長時間恢復，因此9月以來成交一直持續調整，盡管有個別樓盤有不錯的表現。但整體上，9月成交或有低于8月的可能，但并不排除在高供應下成交或將創反彈新高的情況。
　　根據易居研究院研報顯示，盡管8月上海商品住宅供應大幅放量，全市總共40個項目新開盤或加推，但從開盤項目認籌情況來看，案場到訪量出現明顯減少，僅三成項目認籌率達100%。“開盤去化兩極分化嚴重，遠郊項目普遍去化較差，盡管市中心項目依舊熱銷，但市場已現趨冷。”報告如是表示。
　　據時代周報記者了解，盡管目前上海房價沒有出現斷崖式下滑，但個別項目不得不做出適當的讓利來加速去化。典型的案例是上海寶山商雍和府項目買房送寶馬車的營銷宣傳。
　　上海郊區項目的去化壓力也開始顯現。另據上海東方公證處公布的搖號排序結果顯示在7月，上海已經有12個樓盤認籌組數少于房源數，當中不少就是為郊區的項目。而在9月10日至9月16日當周，臨港的一項目更是一次性推出600多套房源，均價為2.6萬元/平方米與板塊均價持平，可見去化意愿之強烈。
　　總體上，上海今年新房在持續涌入市場。數據顯示，上半年，上海新建商品住宅新增供應套數2.09萬套，比去年下半年上漲103%。整體房源數量增多。
　　“近期上海的樓盤供應充分說明了供應端在發力，很多新盤其實過去是積壓的，預計后續還會有積極供應的表現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
　　值得注意的是，按照上海房協的報告指出，2017年上海約有172個項目達到了預售條件但沒領到預售證，今年預計還有25個項目可以達到預售標準，這樣市場就會形成一個190個左右的項目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”。
　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，“在接下來的9–10月份有可能還會延續預售審批加快的速度。開發商資金鏈壓力越來越大，在接受審批的心態就會越來越低，也開始接受現在的市場環境，會想辦法推貨，盡可能減緩資金壓力”。
　　“主要存貨在上海的中小企業應通過降價等手段盡快拿到預售證；拿到預售證的項目要加快去化速度，加快資金回籠速度。”上海房協方面提示。
　　二手房市場趨冷
　　相比較上海一手房市場，二手房市場的降溫則更為明顯。
　　上海二手房價格下降趨勢已經呈現。根據上海二手房指數辦公室提供的數據顯示，今年8月份，上海二手房指數為3916點，已連續9個月下行，相比去年同期下跌1.81%。
　　上海易居房地產研究院方面認為，整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態，目前絕對量已經處于近6年低位水平，后續下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預計短期內成交仍將繼續低位盤整，金九銀十難以出現。
　　以8月的數據來看，在上海130個板塊中，二手房價格下跌的板塊達到56個，占總量的43%；上漲板塊59個，占45%；持平板塊15個，占12%，漲跌板塊均逾四成。但是下跌的56個板塊，價格總體下滑0.68%。而上漲區域價格總體僅有0.17%的上浮。
　　不過，上海二手房指數辦公室則認為，8月的成交量連續第3個月下降，但擺脫以往1.2萬套左右低位達五個月。一手住宅供應以37%%增幅并限價入市，對二手住宅分流影響不明顯。
　　不過，二手房賣家心理預期開始松動已經有所表現。根據上海中原研究院數據顯示，在8月27日至9月2日當周，上海二手房掛牌價下調比例增加1.55%–36.77%，到9月9日這一比重上升到了41.66%。這期間，掛牌價格持平的賣家數量占比均超過43%的水平，由此來看價格下調與持平是當前市場大趨勢。
　　另據時代周報記者了解，一些房東撤牌觀望的情緒也有所體現。截至8月底，上海二手住宅掛牌量為79114套，比去年同期下降約50%。“一些房東由原先的賣房變為出租。”一中介門店中介對時代周報記者表示。
　　相比較部分一手房在郊區趨冷的行情，上海二手房指數辦公室發現，二手房方面在新興城區近郊延續議價攬客，普通剛需及中級改善成交增多，中外環間房源關注度上升。“8月中心城區成交量下降幅度最大，大面積豪宅下降明顯。”上海二手房指數辦公室報告認為。
　　按照上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的看法，上海的二手房市場量縮得很小，基本從2016年四季度開始就一直處于量能偏低運行的狀態。一方面是由于政策調控的原因；另一方面是市場內部也有調整的自我需求，過去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場需求透支，需要重新休整。