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首個支持住房租賃資產證券化文件日前正式發布。
??4月25日，中國證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等予以明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。
??無獨有偶，《通知》下發的前一天4月24日，上交所發布《上海證券交易所債券質押式三方回購交易業務指南》（以下簡稱《業務指南》）和《上海證券交易所中國證券登記結算有限責任公司債券質押式三方回購交易及結算暫行辦法》（以下簡稱《結算辦法》），對即將推出的上交所債券質押式三方回購模式進行規范。《結算辦法》確立了ABS可作為三方回購質押標的的事實。
??專業人士表示，《通知》和《結算辦法》相繼出臺，對于住房租賃資產證券化的發展無疑具有相當的利好意義。
??《中國經營報》記者了解到，住房租賃的資產證券化發展進程當中，多元化投資主體和規模化房源仍需大力培育，稅費和土地瓶頸需打通。專家建議，資產證券化業務是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應從全局高度謀劃，加強監管協調。
??《通知》+《結算辦法》利好ABS
??兩部委聯合下發的《通知》，旨在推進住房租賃資產證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
??《通知》明確，開展住房租賃資產證券化的基本條件，主要包括物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續等；優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化；鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，開展資產證券化；在建立健全業務合規、風控與管理體系，建立健全自律監管體系，合理評估住房租賃資產價值，強化中介機構和發起人責任等方面提出了要求；要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs），等等。
??中國國際工程咨詢公司研究中心投融資處處長羅桂連博士表示，證監會和住建部一直努力推動住房相關的資產證券化業務，《通知》是國家提出加快發展住房租賃市場之后下發的第一個支持住房租賃資產證券化文件，是對前一階段政策思考的一個總結和發布，是一個具有指引和指導性質的規范性文件。
??在《通知》下發的前一晚，上交所發布《結算辦法》，對即將推出的上交所債券質押式三方回購模式進行規范，明確ABS可作為三方回購質押標的。
??同時發布的《業務指南》規定，三方回購的擔保品范圍為上交所上市交易或者掛牌轉讓的債券：包括公開發行債券、非公開發行債券和資產支持證券。其中，資產支持證券的次級、已經發生違約或經披露其還本付息存在重大風險的債券和資產支持證券不得用于質押。
??專業人士分析，三方回購交易中，交易雙方可以指定多個質押券籃子，由中證登依據相關規則自動選擇質押券。因此，理論上來說，如果三方回購交易量足夠大，ABS的接受度、成交量也會水漲船高，這也是當前引起部分市場參與者高度關注的重要原因。三方回購的推出，長遠來看對于提高非公開債和ABS的流動性均具有重要意義。
??“事實上，不光是住房租賃領域，很多領域都普遍缺乏退出渠道，而資產證券化是原始權利人通過資產形成的穩定現金流進行折現，通過收益法評估測算資產價值，實現資產的產權或收益權轉讓給合格投資者的過程。”國家發改委PPP專家張? 宇表示，三方質押式回購正式將資產證券化納入其中，將極大地刺激公募基金、銀行理財等資管產品的配置欲望，對提升資產證券化產品交易的流動性及穩定性起到重要的作用。
??2017年7月，住建部等九部委聯合下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出加大對住房租賃企業的支持力度。
??據《中國證券報》報道，截至2018年1月31日，類REITs產品呈加速增長態勢，累計發行數31只，累計發行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年復合增速高達89.8%。迄今發行的31只產品均為類REITs 產品，國內目前還沒有標準REITs。
??“痛點”仍在 不可回避
??各項政策推動下，住房租賃的資產證券化將取得快速發展可以期待，但過程中仍有“痛點”無法回避，即多元化投資主體和規模化房源需要大力培育，稅費和土地瓶頸需打通。
??《通知》特別提出，要營造良好政策環境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業化、機構化的建設或運營機構開展住房租賃資產證券化。
??“目前國內保險公司、社保基金、養老金的資金規模較小，參與資產證券化產品投資的能力與意愿均不強，成本較低的銀行資金仍為主要資金來源。”羅桂連表示，新的資管辦法出臺后，銀行理財資金購買ABS產品受限，因此，中長期機構投資者的引入是住房租賃資產證券化產品未來規模化發展的重要突破口，而要吸引多元化投資，ABS發行收益需要有明顯提高。
??與此同時，從事規模化租賃的房企和房源相對較少是一個不容忽視的現實。
??“真正的上規模的涉足長租的房企非常少，原因有兩個：其一是國內住房大多還是個人和家庭戶持有；其二，住宅的租售比差距過大，賣房較租房獲利更大、更快。因此導致規模化的租賃企業稀缺。”羅桂連表示，培育成規模的租賃機構是一個挑戰，很大程度上決定了政策能否落地。
??土地價格和稅費的“兩高”以及投資回報率的“一低”，導致目前所有的資產證券化產品都是類REITs，而非真正的REITs。
??上海首例“只租不售”地塊的成功出讓及運營具有示范效應：樓板價不到6000元/平方米，由國企參與運營。
??“目前所說的專業機構，大多指平臺公司，上海模式的嘗試就比較好。”羅桂連表示，政府給平臺公司的土地價格非常低，就可以實現以比市場低的價格把房子租出去，整個租金收益率能夠達到資產證券發展對市場的基本的要求，搞資產證券化才有條件。
??張 宇則認為，就租賃住房資產證券化而言，應該打通資產證券化涉及的稅費、土地等多方面的瓶頸，比如，國家試點開展的集體建設用地租賃住房，應該就集體土地上建設的房屋如何抵押給資產支持證券投資計劃進行深入研究，特別是集體土地房屋的價值評估，而不要讓好政策在特定領域無法發揮。
??ABS業務需從全局謀劃
??“資產證券化業務是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應從全局高度謀劃，加強監管協調。”羅桂連建議。
??首先，要推動研究制訂統一的資產證券化法等基本法規。稅務處理是資產證券化的重要基礎性問題，“稅收中性”原則需要得到貫徹和落實，不宜因為開展資產證券化或REITs而帶來額外的稅收負擔。同時，管理人需對證券化的交易結構進行嚴密安排，降低證券化的交易稅負與資產支持證券存續期間的稅負，避免雙重征稅風險或減少其影響。
??其次，培育專業化的中介機構團隊。在統一法律框架內，明確保險資產管理公司、證券公司、基金管理公司等非銀行業金融機構從事資產證券化業務的受托人身份，資產證券化業務的交易結構中，受托人是核心，應當根據成熟市場的經驗，構建以受托人為核心的治理結構。
??建議相關監管部門適當降低準入標準，積極引導保險、社保基金、養老金等中長期機構投資者參與住房租賃資產證券化產品投資。另外可通過設置一些優惠政策增強主流機構投資者參與投資的積極性。提高產品結構的精細化以實現精確定價。目前國內包括住房租賃項目在內的資產證券化產品的結構普遍簡單，存在尚不能滿足不同投資者的投資需求，保險資金對資產證券化產品興趣不大等問題。
??要強化后續管理。國內資產證券化業務目前呈現出“重發行、輕管理”的現象，不利于該類業務的長遠健康發展。
??張 宇建議，住房租賃資產證券化還可與轉型后的城投公司開展相關經營性業務，組建專門的住房租賃投資建設和運營公司，不僅可以通過政府采購所建房源，提供投資補助或運營補貼等方式獲得政府寶貴的經營性業務，更重要的是可以發揮之前保障安置房建設管理的經驗，為真正轉型打基礎。還可以和專業的租賃管理機構合資合作，打造自身的住房租賃品牌。
??“政策執行中，要防止房地產開發商利用租賃住房資產證券化套利并輸血給房地產項目，房地產開發商通過已建完并管理運營的租賃住房發起資產證券化，作為原始權利人的房地產開發商利用轉讓資產所獲的權益性資金，用于其他房地產項目，特別是當資本金使用撬動開發貸，形成新的杠桿。”張 宇表示。