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自3月樓市調(diào)控收緊后，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入低谷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月北京新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有9個(gè)項(xiàng)目入市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除調(diào)控影響外，新房供應(yīng)低迷的原因一方面是去年土地成交銳減導(dǎo)致新房供應(yīng)不足;另一方面是調(diào)控收緊后的“限價(jià)”，導(dǎo)致許多高端項(xiàng)目拿不到預(yù)售許可證，降低新房供應(yīng)量。值得一提的是，在5月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)項(xiàng)目中，僅2個(gè)項(xiàng)目有定價(jià)。在價(jià)格管制嚴(yán)厲的情況下，合理的價(jià)格策略成為項(xiàng)目是否能夠成功入市以及占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。
　　僅9個(gè)項(xiàng)目入市
　　“3·17”北京樓市新政出臺(tái)后，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入低谷。據(jù)了解，4月截至目前，新房市場(chǎng)開盤項(xiàng)目不足10個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)低迷的現(xiàn)狀也將延續(xù)至5月。
　　根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括中糧天恒天悅壹號(hào)(樓盤資料)、北京經(jīng)開汀塘、泰禾·昌平拾景園(樓盤資料)3個(gè)純新盤，以及天資華府(樓盤資料) 、綠地海珀云翡、城建萬科城(樓盤資料) 等6個(gè)老項(xiàng)目后期。
　　值得注意的是，近期新房市場(chǎng)新增供應(yīng)以六環(huán)外項(xiàng)目為主，上周入市的西山燕廬(樓盤資料)、麗景長(zhǎng)安(樓盤資料) 等4個(gè)項(xiàng)目均地處六環(huán)以外。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，除六環(huán)外項(xiàng)目量基數(shù)較大的原因之外，六環(huán)外項(xiàng)目單價(jià)相對(duì)較低，取證容易過關(guān)也是調(diào)控之后供應(yīng)在六環(huán)外率先重啟的原因之一。
　　近期因工作變動(dòng)正在換房的王先生稱：“目前新房市場(chǎng)可供選擇的空間非常小，在售項(xiàng)目少，大多數(shù)位置還比較遠(yuǎn)，但價(jià)格還算穩(wěn)定。這種情況下，我只能邊看新房項(xiàng)目，同時(shí)也留意工作地附近的二手房項(xiàng)目。”
　　多因素疊加效應(yīng)
　　“除去調(diào)控收緊的直接影響外，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)低迷的原因還有土地成交銳減導(dǎo)致供應(yīng)不足以及調(diào)控收緊后‘限價(jià)’管制的影響。”郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)如是說。
　　受“3·17”新政影響，二套房首付比例提升以及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，結(jié)合目前北京新房市場(chǎng)的價(jià)格水平，市場(chǎng)中改善型需求所占比重較大，對(duì)于需求端的直接遏制導(dǎo)致開發(fā)商不得不調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏。
　　從土地供應(yīng)來看，去年住宅用地成交的不足，導(dǎo)致今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)的乏力，雖然供地計(jì)劃大舉增加，并且實(shí)際供地明顯加速，但畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當(dāng)下市場(chǎng)供應(yīng)不足的現(xiàn)狀仍在短期內(nèi)持續(xù)。
　　此外，前兩年在北京住宅市場(chǎng)“泛高端化”的過程中，新上市項(xiàng)目普遍定價(jià)較高，而調(diào)控收緊開始“限價(jià)”管制之后，高端項(xiàng)目大都面對(duì)難以取得預(yù)售許可的窘境，無法為供應(yīng)“添磚加瓦”。
　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)量銳減與商辦項(xiàng)目的退潮也有較大關(guān)系。在純商品住宅供應(yīng)不足的情況下，商辦漸漸成為近一年來北京樓市成交的主力。在商辦產(chǎn)品遭遇限購影響下，商辦項(xiàng)目從供應(yīng)到成交幾乎都進(jìn)入冰封。
　　郭毅認(rèn)為，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)低迷的狀況短期很難改變，預(yù)計(jì)這一狀況將一直持續(xù)至今年下半年。
　　定價(jià)是關(guān)鍵
　　從5月即將入市的項(xiàng)目報(bào)價(jià)來看，9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中7個(gè)尚未發(fā)布價(jià)格，而發(fā)布價(jià)格的2個(gè)項(xiàng)目綠地海珀云翡、城建萬科城調(diào)控前均有入市，此次入市的預(yù)計(jì)價(jià)格均與前期基本持平。郭毅認(rèn)為，價(jià)格管制的嚴(yán)厲性由此可見一斑，對(duì)于即將入市的項(xiàng)目而言，合理的價(jià)格策略成為項(xiàng)目是否能夠成功入市，以及占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。
　　郭毅進(jìn)一步分析認(rèn)為，新政出臺(tái)之后，從需求源頭的遏制將導(dǎo)致未來一段時(shí)間成交企穩(wěn)甚至下行。一方面受到未來市場(chǎng)預(yù)期的影響，另一方面為應(yīng)對(duì)預(yù)售價(jià)格的管制，未來將會(huì)出現(xiàn)房企降低價(jià)格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象。
　　大興區(qū)某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，因較高的拿地成本，項(xiàng)目的預(yù)期銷售價(jià)格較高，但是目前價(jià)格監(jiān)管較為嚴(yán)格，相對(duì)價(jià)格較高的項(xiàng)目很難取得預(yù)售許可證。目前，項(xiàng)目蓄客情況較好，開發(fā)商也正在考慮降低價(jià)格預(yù)期，盡快入市以回籠資金。
　　此外，郭毅表示，從未來住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，住宅產(chǎn)品品質(zhì)或?qū)⑦M(jìn)入轉(zhuǎn)折期。近兩年隨著北京住宅價(jià)格水平的一路走高，住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也出現(xiàn)跨越式提升，科技住宅、智能家居、精致園林等已成標(biāo)配。不過，今年以來，北京出讓的住宅用地當(dāng)中不僅加大自住房等帶有住房保障性質(zhì)的用地供應(yīng)，商品住宅也均限定了未來上市后的售價(jià)上限。成本與限價(jià)的剛性門檻導(dǎo)致開發(fā)商的利潤(rùn)被大幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現(xiàn)階段摘得的土地，開發(fā)商為保證基本的利潤(rùn)，很有可能會(huì)出現(xiàn)集體減配產(chǎn)品的現(xiàn)象，壓縮設(shè)計(jì)成本、扣減產(chǎn)品及營(yíng)銷投入。受此影響，未來北京樓市的供應(yīng)主力恐將重回面向剛需、剛改的產(chǎn)品時(shí)代。