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原創 福建自然廳石晨誼? 不動產登記實務操作與理論研究??

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不動產登記時對權利人享有的不動產權利的法律確認和保護，涉及民事主體的權利歸屬和權利內容變化，屬于體現民事主體意思自治的私權領域，處于主動地位的是與登記事項有利害關系的民事主體，如不動產的權利人或債權人，他們為了達到所有權移轉等物權變動的目的，或為了保護自己的權利，具有啟動登記程序的動力和壓力。這是規定不動產登記應當依照當事人的申請進行的法理依據。除申請之外的登記程序的啟動應當受到嚴格限制，滿足三個條件：

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（一）應有明確的法律依據。登記機構依職權進行注銷登記，涉及相對人權利的得失，對權利人利益影響巨大，因此應以法律上有明確規定的權利失效的登記類型為宜。

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（二）能夠掌握權利失效的情形。對于法律明確規定權利失效的情形，登記機構如果沒有能力和條件判斷，無異于自己背上一個定時炸彈。因此對于依職權注銷登記的類型，還應該是登記機構可以從形式要件上直接判斷權利失效與否，不需要去調查了解相關法律關系的。法律關系的合法性審查超過了登記機構的能力范圍。

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（三）登記權利人缺乏意愿申請且沒有其他救濟途徑的。

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注銷登記茲事體大，登記機構非必要不宜依職權注銷，這也有助于避免登記機構的訴訟風險。如果登記權利人沒有動力和意愿去申請注銷登記，不動產權利人可以申請，則登記機構也不必行使職權注銷登記。只有在兩者皆無的情況下，不依職權注銷登記會導致該登記永遠留在登記簿上影響不動產權利人的權利，方可賦予登記機構主動注銷的權力。依職權注銷登記實務辦理中必須嚴格按照法定程序進行，如通知當事人及時辦理或者依法公告等。

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查封登記是指不動產登記機構依據法院或其他有權機構的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對不動產進行處分為目的的登記。目的在于貫徹查封效力，防止已被查封的不動產被登記名義人再行處分，以致妨害執行或財產保全效果。實務中會遇到不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的情形。按照實施細則第92條規定，查封登記失效。但查封登記是依囑托登記，多數情況下法院并不會出具解除查封的通知書。雖然查封登記失效，但依然存在登記簿上，權利人處分不動產的權利依然受到限制。如需權利人向法院起訴申請解除查封，無論在經濟還是時間上都大大增加權利人的成本。登記機構對于查封登記是否到期以及存在續封或輪候查封情形等決定相關權利是否失效的要件，可以從形式要件上完全掌握，建議可以依職權予以注銷。但注銷時為慎重起見，可發函告知申請查封的法院。