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原創(chuàng) 律行天下? 律行天下??
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商品房銷售模式主要有預售與現售兩種，在以“商品房預售合同糾紛”為關鍵詞檢索到的案例中，我們發(fā)現，當事人的爭議焦點主要集中于定金的處理，預付款的返還，逾期交房、逾期辦證情形下違約金的支付，房屋價款的返還，預售程序的合法性，損失的賠償等。
我們著重從此類易生爭議的條款出發(fā)，基于《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）與部分中大型房地產開發(fā)企業(yè)的商品房預售合同范本，制定本商品房預售合同條款審查指南，分為上中下三篇推送（上篇：【房建陳說】商品房預售合同審查指南（上）），供相關從業(yè)人員參考，此為中篇。
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4.1交付條件
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買受人角度
4.1.1明確交房概念
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因法律對交房的界定不明確，買受人與出賣人應在合同中明確交房的概念，如交房=交鑰匙，或交房=簽署交房單，明確交房之日對確認違約金、損失賠償的起算點有重要影響。
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4.1.2交付條件
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重點注意以下幾點：（1）交付條件應嚴于法定交付條件，法定交付條件包括且不限于以下2點：①房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家有關標準和規(guī)范；②商品房經竣工驗收合格后方可交付使用，即具備竣工驗收備案證明文件；（2）交付條件應明確房屋驗收方式及主體，如單體驗收、綜合驗收，或竣工驗收備案方式等；（3）針對全裝修房屋，可以約定商品房交付與裝修交付相分離。
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4.1.3配套設施條款
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重點審查：（1）宣傳資料所宣傳的與合同約定是否一致，如學校、會所、車位、車庫、停車設施、庭院、露臺、地下室、儲藏室、閣樓、健身房、游泳池、電梯等配套設施是否一致，尤其是對于自己購買商品房有重大影響的因素應當寫入合同；（2）配套設施等的所有權是否約定明確；（2）是否會在房屋內鋪設公共管道，相應的補償措施或損失賠償是否約定明確；（3）是否存在捆綁車位、裝修等捆綁銷售行為；（4）建議約定綠地率，而不是“綠化率”，且應注意小區(qū)公共綠地屬于個人所有的約定無效；（5）配套的暖氣、煤氣、天然氣、水電、寬帶等設備的費用交接日期，以及不能及時使用時出賣人應承擔的違約責任；（6）針對燃氣、寬帶等設施，在合同中是否約定多家經營商進入，以保障買受人選擇權。
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4.1.4明確配套設施能否按期交付使用及逾期交付的違約責任
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重點審查以下幾點：（1）交付時間是否早于房屋竣工時間及配套設施完工時間；（2）公共配套設施包括但不限于按照規(guī)劃要求配建的：醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務、社區(qū)服務、管理、通信設施等公共建筑設施及出賣人宣傳的地下車庫等。對于配套設施不能如期交付的，有無約定明確的違約責任。
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4.1.5車位、車庫問題
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重點審查以下幾點：（1）在合同中除明確停車位的所有權外，還應載明停車位的面積、效果圖、位置等內容，且應注意人防車位不能辦理所有權登記；（2）關于車庫，審查合同約定車庫是否在規(guī)劃內。
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4.1.6學區(qū)房問題
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學區(qū)劃分并非出賣人必須告知的義務，因此出賣人承諾預售商品房為學區(qū)房的，應在合同中明確寫明，對此條款應重點審查：（1）該房屋是否屬于某學校的學區(qū)；（2）自行核實該學校入學年限、名額標準等；（3）違約責任，如買受人享有單方解除權等。
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4.1.7層高問題
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明確約定商品房層高（注意：不能低于國家強制性標準），針對交付商品房可能出現的層高縮水問題，鑒于法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，司法實踐亟待統(tǒng)一，應在合同中明確約定出賣人的違約責任、損失賠償金額等內容。
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出賣人角度
4.1.8交付條件
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重點關注以下2點：（1）是否約定非因出賣人原因導致貸款延期，則交房日期順延，或買受人原因導致交房延期，出賣人免責；（2）是否約定交房時買受人認為存在質量瑕疵時承擔維修責任的主體，且應注明此情形下并不影響交房手續(xù)辦理。
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4.1.9交付時應提供“兩書”
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預售商品房在交付時，出賣人應當提供《住宅質量保證書》與《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》中應寫明出賣人承擔的保修責任范圍，《住宅使用說明書》中應載明住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準及使用注意事項等。
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4.1.10特殊戶型的告知義務
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針對影響采光、通風，是否緊鄰特殊儀表設備間，外環(huán)境是否緊鄰高架、高壓線、鐵軌等作為買受人購房時重要的參考因素，如房屋窗口上方存在鐵軌、棧橋等完全遮擋采光的建筑，出賣人應出具書面說明或在合同中明確注明，以避免產生爭議，承擔不必要的損失。
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4.1.11可能影響房屋使用的情形
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重點審查如下內容：（1）可以約定可能由于規(guī)劃設計產生的部分設施、設備噪音、輻射、灰塵、氣味、光照等，買受人簽署本協(xié)議即視為接受條款；（2）可以約定分批建設的其他部分施工或相鄰項目對房屋可能產生影響，買受人充分考慮后表示理解，并放棄對出賣人的追索權條款。
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4.1.12分批建設的配套設施
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重點審查以下2點：（1）商品房分批分期建設的，配套設施也亦分批分期建設，具體可供使用時間應明確，以防被買受人追責；（2）可以約定其他分批建設的配套設施存在影響已建成房屋的使用的，買受人同意不再建設該配套設施，放棄追索權條款。
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4.1.13業(yè)主的協(xié)助使用義務
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重點審查：（1）是否約定在未經許可情況下，買受人私封陽臺、安裝防護設施或進行其他施工行為時，其他業(yè)主的協(xié)助義務，如允許進入商品房；（2）是否約定涉及相鄰業(yè)主、其他業(yè)主維修、保修需要時，買受人同意配合物業(yè)指定的施工單位進入房屋進行檢修條款。
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4.1.14房屋的坐落信息
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重點審查：是否注明商品房的樓號、房號為暫定，最終以主管部門審批為準，但可承諾商品房實際位置不會產生變化。
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4.2房屋驗收
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*買受人角度
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針對全裝修商品房，可以約定在進行裝修前，買受人有進行查驗的權利。
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針對非全裝修商品房，重點審查以下幾點：（1）是否約定出賣人交房時須出具商品房實測面積，及出賣人拒絕出具時相應的違約責任，如買受人可拒絕收房等；（2）是否約定買受人可以先收房后交納相關費用。
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4.3逾期交房責任條款
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買受人角度
4.3.1明確逾期交房的違約責任
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逾期交房情形下，實踐中常存在出賣人是否書面通知買受人收房、買受人未收房的理由、買受人未收房系出賣人的原因等爭議，為了更好地解決爭議，應當明確約定不同情形下逾期交房的責任分擔與損失計算條款。
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4.3.2審查逾期交房免責事由的合理性
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除法定免責事由（不可抗力）外，盡可能得明確約定如政府部門延遲批復、政府通知停止施工、政府規(guī)劃調整等是否作為逾期交房免責事由，不可過度擴大出賣人的免責范圍。
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出賣人角度
4.3.4全裝修房屋應作好毛坯房交付手續(xù)
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不宜過細的分別約定毛坯交付以及全裝修商品房交付的時間，亦不宜約定買受人對毛坯房驗收的事項。否則容易導致不同買受人不同時間分別對毛坯進行驗收，無法統(tǒng)一進行后續(xù)的裝修事宜。
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4.3.5逾期交房免責事由
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建議免責事由包括且不限于以下幾點：（1）不可抗力，且需明確界定范圍；（2）因政府臨時性政策或臨時建設政府公益設施；（3）政府對出賣人采取的諸如限工等措施等。
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五、面積條款
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買受人角度
除了寫明總建筑面積外，還應明確建筑物的公共分攤面積、使用面積與套內建筑面積等內容。具體包括：（1）主臥、次臥、客廳、衛(wèi)生間、陽臺等的套內面積，公共設施分攤面積，避免不合理的重復計算；（2）房屋面積的測繪方式。不建議采用“以不動產權證為準”的約定，若直接以不動產權證上的數字確定房屋面積，由于不動產權證登記的面積大多數情況下并非實地測量結果，而是以出賣人提交的數字確定，存在“縮小樓”的風險，本條款實際暗含買受人已就房屋面積與不動產權證上的面積作了核對，買受人主觀上對房屋面積為已知狀態(tài)的意思表示；（3）建議約定若面積誤差比絕對值在X%（X小于3）以上，或直接約定超過多少面積，買受人享有解除合同的權利，且出賣人應退還購房款（含退還期限及利息）、賠償損失等；（4）若產生爭議應以哪家單位的測量結果為準。
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出賣人角度
建議約定如果面積存在誤差需買受人補足房款的，應明確約定補足期限，逾期應由買受人承擔違約責任的條款。
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六、規(guī)劃設計變更條款
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買受人角度
建議約定：（1）出賣人對設計施工圖紙（全裝修房：室內裝修設計施工圖紙）進行變更，買受人享有的合同解除權，并且明確約定合同解除后的損失賠償責任；（2）建議不要約定逾期視為認可條款。
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七、質量保修條款
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7.1房屋質量條款
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買受人角度
7.1.1區(qū)分主體結構的質量問題和其他質量問題
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導致商品房質量不合格的因素很多，但并非只要一出現質量問題就可以請求解除合同，而應區(qū)分不同情形分別約定：（1）針對地基基礎和主體結構出現的質量問題，致使商品房無法交付使用的，約定買受人可拒收商品房、解除合同，并由出賣人承擔違約責任、賠償損失；（2）針對除地基基礎和主體結構以外的其他質量問題，盡可能以列舉方式約定哪些情形下買受人可拒收商品房，并由出賣人承擔相應責任；（3）針對一般質量瑕疵，約定由出賣人承擔修復義務，及時維修，否則應對擴大損失部分承擔賠償責任，無法修復的，買受人可要求出賣人賠償損失。
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7.1.2房屋檢驗
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約定買受人認為地基基礎和主體結構存在質量問題時，可以委托第三方進行檢驗，確有質量問題的，檢驗費用由出賣人承擔。
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7.2裝飾裝修條款（針對全裝修房）
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買受人角度
7.2.1裝修工程施工許可證
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針對全裝修房，部分省市要求裝修部分應具備裝修工程施工許可證，如浙江省，但應注意，本條并非所有預售合同都應具備。
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7.2.2空氣質量檢測
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為避免家裝污染，建議約定全裝修住宅應取得第三方專業(yè)檢測機構出具的空氣質量檢測合格報告，既要符合《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2010），又要符合《室內裝飾裝修材料有害物質限量》的要求，并明確驗收主體，以及空氣質量檢測不合格時出賣人或其委托裝修的第三方相應的違約責任。
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7.2.3明確樣板房具體要求
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將對樣板房的具體要求寫入合同內，尤其是全裝修交付的商品房，檢查實際交付的商品房裝修樣式、質量與出賣人宣傳的樣板房是否一致。實踐表明，買受人雖然常主張出賣人實際交付的商品房與合同約定不符，但預售合同中并未明確約定買受人對商品房裝修樣式、質量的要求，即使出現不一致的情形，因合同未明確約定，買受人的主張難以獲得支持。因此，在商品房預售合同中，應當增加樣板房的具體信息。
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7.2.4明確“包工包料”的具體內涵
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審查合同裝飾裝修條款中是否包括以下方面：（1）具體裝修范圍；（2）是否有關于增項的約定，如出現增項時，以買受人書面確認為準，以實際工程量結算等。
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7.2.5明確裝修質量的標準
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該條款主要針對全裝修交付的商品房，明確細化裝修質量的標準，包括但不限于品牌、型號、數量、質量、位置等具體參數，可增加要求出賣人承擔連帶責任的條款。僅約定至采用“高級乳膠漆”“一線品牌”“國際一流品牌”等模糊概括性詞匯還不足以解決可能會出現的裝修質量糾紛。若無法羅列完全，可增加兜底條款。
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7.2.6明確裝修質量不合格的責任主體
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分兩類情形審查：（1）裝修由出賣人承擔的，約定裝修質量不合格的責任主體為出賣人，裝修質量嚴重不合格影響交付使用的，買受人可單方解除合同；（2）裝修由第三方承擔的，約定裝修質量不合格的責任主體為第三方，裝修質量嚴重不合格影響交付使用的，第三方應重新裝修或賠償損失等，特別應注意若買受人對裝修要求較高，不滿意欲另行委托其他公司裝修的，應當在本條明確約定買受人可要求解除合同，否則法院一般不會支持買受人要求解除委托裝修協(xié)議的訴請。
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7.2.7約定鑒定機構
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在條件允許的情況下，可約定由某專業(yè)鑒定機構于交房時對裝修質量進行鑒定以及鑒定費用的承擔主體。若質量不合格，按前款內容承擔相應違約責任。
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7.2.8明確拒收房屋事由
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針對全裝修房，可約定吊頂開裂、瓷磚剝落開裂、墻面剝落開裂、地磚地板起翹開裂等作為拒絕收房的事由。
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出賣人角度
7.2.9避免直接約定裝修價值標準
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為避免出賣人向買受人補償裝修價差的法律風險，預售合同中應注意：（1）避免直接約定裝修價值標準的條款；（2）裝修設備標準的約定不應明確到具體金額。但應注意，目前多地住建廳等行政主管部門對于全裝修商品房強制要求合同明確約定裝修價值標準，因此在設定合同條款時需關注當地政策信息，避免承擔不必要的行政責任。
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7.2.10合理約定全（精）裝修標準
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審查以下兩點：（1）出賣人提供樣板房的，在合同中注明“所提供樣板房僅為參考，實際交付的商品房不以此為標準”；（2）由于期房的不確定性，建議在合同中避免直接約定裝修材料、電器設備的品牌、規(guī)格等。另，同7.2.9，需關注當地政策信息，避免承擔不必要的行政責任。
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7.3保修責任條款
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買受人角度
7.3.1保修期限
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本條款約定在合同正文或合同附件《住宅質量保證書》中，應審查：（1）保修期起算點：自交房之日起算；（2）保修期限：應嚴于法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
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出賣人角度
7.3.2免責條款
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建議約定出賣人承擔保修責任的免責情形：（1）不可抗力造成的商品房及其附屬設施損害；（2）因買受人不當使用、不當裝修造成的商品房及其附屬設施損害；（3）因買受人擅自改動結構、設備位置造成的商品房及其附屬設施損害等。
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7.3.3明確商品房檢測費用承擔主體
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為避免買受人濫用權利，應審查：（1）約定買受人對商品房地基基礎及主體結構、裝修質量有異議的，提起檢測的程序，如《浙江省商品房預售合同示范文本》中有“開發(fā)商先行說明，如當事人仍認為不合格，雙方均可委托檢測”的條款；（2）約定檢測結果合格，相關檢測費用由買受人承擔。
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7.4質量擔保條款
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買受人角度
本條是關于連帶保證責任的約定，應審查:（1）該條前款約定的履約標準和違約責任是否明確；（2）連帶保證責任需另行在附件中明確約定；（3）保證人是否具備保證能力。
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此為中篇，未完待續(xù)！
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