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編者按
對抵押財產享有優先受償權系抵押權人的權利之一，我國《民法典》與《物權法》皆對此作出了規定。但在司法實踐中，對相關法律規定的具體適用的問題，實務上還處于進一步探索的階段，本文期待可通過對我國判例的研究來指導司法實踐，并希望對此進行一些有益的探討。

截止2020年7月，在無訟網輸入“抵押權”、“優先受償權”（關鍵詞）檢索出民事裁判文書494917篇，其中，由最高人民法院審判的1714篇。

本文旨在通過歸納介紹抵押權人的優先受償權的基本理論，圍繞最高人民法院的裁判案例，歸納提煉有關抵押權人優先受償權的司法裁判規則。

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基本理論

1.抵押權的概念
抵押權，是指債權人對于債務人或者第三人不移轉占有而供擔保的物或者財產權利，優先清償其債權的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。抵押權是抵押權人直接對抵押財產享有的權利，可以對抗財產所有人及第三人，因此抵押權是一種擔保物權，其目的在于擔保債的履行，而不在于對物的使用和收益。
2.抵押權人的優先受償權
優先受償權是抵押權人的一項權利，即在債務人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣后的價款優先受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
此外，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。如果抵押物滅失、毀損或者被征用時，抵押權所擔保的債權又未屆清償期的，抵押權人可以請求法院對保險金、賠償金或者補償金等采取保全措施。
（以上參見魏振瀛主編：《民法》（第七版），北京大學出版社2017年版）

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裁判規則

實務要點一：
除符合《物權法》第一百九十七條規定的情形，抵押財產的范圍不包括抵押權實現之前抵押物所產生的租金收益，抵押權人主張其對案涉爭議的房屋租金享有抵押權并據此行使優先受償權的，人民法院不予支持。
案?? 件：中國光大銀行股份有限公司沈陽分行與解某懿案外人執行異議之訴糾紛案〔（2019）最高法民申2205號〕
來?? 源：無訟網

最高人民法院認為：
根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條關于“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償”的規定，抵押權的擔保功能在于債務人未履行到期債務時，抵押權人可對抵押物折價或者拍賣、變賣后的財產價值優先受償。而在抵押權人行使其抵押權之前，抵押人仍是該抵押物的所有權人，其有權對該抵押物進行利用和收益，針對該抵押物利用所產生的收益仍然應歸屬于抵押人。因此，除非符合《中華人民共和國物權法》第一百九十七條規定的情形，抵押財產的范圍不包括抵押權實現之前抵押物所產生的租金收益。中國光大銀行股份有限公司沈陽分行關于其對案涉爭議的房屋租金享有抵押權，并據此行使優先受償權的主張，缺乏事實和法律依據。

實務要點二：
在消費者交付購買商品房的全部或大部分款項的情況下，在建工程的抵押權人行使優先受償權的范圍僅限于未售出的不動產。
案?? 件：海南文昌農村商業銀行股份有限公司與文昌永豐投資有限公司金融借款合同糾紛案〔（2020）最高法民申1866號〕
來?? 源：無訟網

最高人民法院認為：
根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，基于對消費者生存權這一更高價值的維護，在消費者交付購買商品房的大部分款項后，其享有的物權期待權優先于建設工程價款，優先于抵押權和其他債權，對其所購房屋享有的權益應當優先保護。根據原審法院查明的事實，案涉在建工程完工后，經海南文昌農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱文昌農商行）書面同意，文昌永豐投資有限公司（以下簡稱永豐公司）辦理了案涉項目的預售許可證并對外銷售。據此，原審法院認為購房人購買房屋系出于善意，其合法權益應予以保護，遂作出文昌農商行作為項目在建工程的抵押權人行使優先受償權的范圍限于項目未售出的不動產，符合本案實際情況，并無不當。

實務要點三：
在案涉房產抵押不能辦理登記的情況下，抵押人與抵押權人通過與他人簽訂虛假《借款抵押合同》來設定抵押擔保的，人民法院不得認定抵押權人就案涉抵押房產處置所得價款享有優先受償權。
案?? 件：寧德市環三實業有限公司與林某潔買賣合同糾紛案〔（2020）最高法民申1253號〕
來?? 源：無訟網

最高人民法院認為：
本案爭議的主要問題是寧德市環三實業有限公司（以下簡稱環三公司）對林某潔提供的抵押物是否享有優先受償權。根據《中華人民共和國物權法》第九條與第十五條規定，環三公司與林某潔簽訂的合同合法有效，但林某潔提供房產為案涉債務進行抵押擔保，雙方未能辦理抵押登記，抵押權并未生效。在案涉抵押不能辦理登記的情況下，環三公司與林某潔約定通過另行簽訂《借款抵押合同》的形式來設定抵押登記物權，雖然林某潔以案涉房產為環三公司債權進行抵押系其真實意思表示，但《借款抵押合同》的基礎借款關系為雙方的虛假意思表示，林某潔對黃某的借款實際并未發生，該法律行為應屬無效。借款合同是主合同關系，而抵押合同系借款合同的從合同，在借款合同關系無效的情形下，相對應的抵押登記亦應認定為無效。因此，環三公司與林某潔通過與他人簽訂虛假的《借款抵押合同》來設定抵押擔保，不僅是刻意回避案涉房產不能直接為環三公司辦理抵押登記的事實，也是通過虛偽通謀意思表示辦理的借款抵押登記，故原審法院認定環三公司對林某潔提供的抵押物不享有優先受償權，并無不當。

實務要點四：
若現有證據不能證明抵押權人在最高額抵押期限和范圍內發放貸款前知道案涉抵押房產被查封的事實，則人民法院應當認定其對案涉抵押房產處置所得價款享有優先受償權。
案?? 件：福建上杭農村商業銀行股份有限公司與王某執行分配方案異議之訴糾紛案〔（2018）最高法民終787號〕
來?? 源：無訟網

最高人民法院認為：
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十七條第二款的規定，本案中，要分析人民法院福建上杭農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱上杭農商行）才溪支行送達協助執行通知書及相關民事裁定書能否視為上杭農商行已經知悉案涉房產被查封的事實。首先，才溪支行是上杭農商行的下屬支行，其并非案涉《最高額抵押借款合同》的一方當事人，人民法院向才溪支行送達財產保全裁定及協助凍結林某達的銀行賬號的通知并不能當然視為已向上杭農商行通知案涉房產查封的事實。其次，才溪支行雖不具有獨立法人地位，但基于銀行業的經營特殊性，其與單位的內設部門不同，支行在授權范圍內有一定的自主經營管理能力，具有相對獨立性，在本案中并無證據表明才溪支行有代表上杭農商行接收相關法律文書的權限和職責。最后，人民法院送達給才溪支行的（2011）閩民初字第22-2號民事裁定書的內容為“裁定凍結林某達銀行存款5723萬元或查封、扣押等值的財產”，才溪支行簽署的《協助查詢存款通知書（回執）》和《協助凍結存款通知書（回執）》，針對的也是查詢并凍結林榮達的銀行賬戶等事項，不能苛責才溪支行應從該裁定書及相關通知書中推斷出人民法院要查封案涉上杭農商行已享有最高額抵押權的兩處房產，更不能據此推定上杭農商行知道案涉房產已經被查封的事實。據此，因現有證據不能證明上杭農商行在最高額抵押期限和范圍內發放1200萬元貸款前知道案涉抵押房產被查封的事實，故其對案涉抵押房產處置所得價款享有優先受償權，一審判決該項認定事實和適用法律有誤，本院予以糾正。

實務要點五：
抵押權預告登記權利人并非抵押權人，若無證據證明其已經完成本登記，則人民法院不能認定其對案涉抵押財產處置所得價款享有優先受償權。
案? 件：大連市住房公積金管理中心與花旗銀行（中國）有限公司大連分行案外人執行異議之訴糾紛案〔（2019）最高法民申1049號〕
來?? 源：無訟網

最高人民法院認為：
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”根據文義可知，該條司法解釋中可以排除人民法院執行處分行為的，系不動產買賣關系中已對標的物辦理了預告登記的買受人，而并非抵押權預告登記的權利人。大連市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）以其對案涉房屋辦理了抵押權預告登記為由要求排除人民法院的強制執行，沒有法律依據。在此前提下，原審是否查明案涉抵押權預告登記的時效等事實，不影響原審對公積金中心不享有足以排除人民法院強制執行的民事權益的事實認定。如前所述，公積金中心僅是案涉房屋的抵押權預告登記權利人，在其未提供證據證明已經具備完成本登記條件的情況下，原審對其要求確認就案涉房屋享有優先受償權的訴訟請求未予支持，并無不當。

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相關法律

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《中華人民共和國民法典》（節錄）

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實 現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
?????? 前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財 產為抵押財產。

《中華人民共和國物權法》（節錄）

第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
?????? 前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

來源：判例研究? 民商法律智庫