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動產登記制度實施以來，《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作規范（試行）》等一系列法律規范相繼出臺，不動產登記機構操作日趨規范。但是隨著經濟社會發展，不動產權利人申請分割登記的情形越來越多，常常會遇到工業廠房、寫字樓、酒店式公寓、農村住宅等建筑物利人要求分割登記的情形。登記機構該如何把握？能否辦理分割登記，成為企業和群眾高度關注的問題，也是登記機構亟需解決的問題。筆者從登記單元本質和不動產登記的目的出發進行研究，試圖給出答案。

? ? ? ? ?1.不動產登記單元的本質和劃定條件《不動產登記暫行條例》第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第五條解釋，《不動產登記暫行條例》所規定的不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。按《不動產登記暫行條例實施細則》要求，不動產登記機構在辦理不動產登記時，沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元，編制不動產單元代碼。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。同時，《不動產登記暫行條例實施細則》還明確上述房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。可見，登記單元劃定要滿足權屬界限封閉和獨立使用功能兩個條件。從管理上看，不動產單元是登記管理的基本單位，按不動產單元設定與代碼編制規則，賦予每個不動產單元的唯一、可識別的標識碼，即不動產單元代碼，也是該不動產的“身份證號碼”。在實踐中，用不動產代碼來管理不動產單元，支撐不動產登記和日常管理需要。從本質上看，不動產登記單元是解決物權特定性和確定性問題，為滿足特定的不動產登記而使用的技術手段。法律專家程嘯認為，登記單元的劃定需要具備三個條件，即具有明確的界址或界線、在地理空間上具有確定性和唯一性、具有獨立使用價值，也就是說，只要滿足上述三個條件即可劃定一個不動產單元。

? ? ? ? 2.不動產登記單元分割的管控

? ? ? ? 根據《不動產登記操作規范（試行）》，同一權利人分割或者合并不動產的，應當按有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件。分割、合并導致權屬轉移的，提交分割或者合并協議書，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書。實體分割或合并的，還應提交有權部門同意實體分割或者合并的批準文件以及分割或合并后的不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果。可見，目前對不動產登記單元的分割是有管轄和限制的。其實，在分散登記時期，在土地、房產和海域就有分割登記的限制。原《土地登記辦法》第五條規定，土地以宗地為單位進行登記，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。原《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號，已廢止）規定，宗地應當依據法合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。宗地的地號應當依據宗地代碼編制規則編寫。宗地一經劃定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意。原《房屋登記辦法》第十條規定，房屋按照基本單元記進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界線的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。《房屋登記辦法》第二十二條還規定，申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的是不予登記的情形之一。《海域使用權登記辦法》第四條規定，海域使用權登記以宗海為基本單位。權屬界線所封閉的用海單元稱宗海。但填（圍）海造地的，應獨立分宗登記。單位和個人取得兩宗以上海域的，應當按宗分別申請登記。兩個以上海域使用人使用同一宗海的，應當共同申請登記。

? ? ? ? ?3.限制不動產登記單元分割的通常考量

? ? ? ? 當事人要求分割登記，基本上是先分割后，再轉讓或者抵押。登記機構限制不動產登記單元的分割，主要是有以下幾種考慮：

? ? ? ? 一是可能影響城鄉規劃實施。分割宗地，可能會影響整體土地使用功能，分割房屋，可能導致房屋的利用方式發生改變。由于不動產利用的外部性，多個不動產功能和利用方式改變，將會影響城鄉規劃的整體實施。

? ? ? ? 二是不利于批后監管。早期經常存在權利人先辦理分割登記，再分別在不同銀行辦理抵押的情況。如企業出現無法償還債務，抵押權人實現抵押權處置該土地，就會帶來困難。由于土地監管是按宗地進行的，土地出讓時整宗出讓，設定了相關經濟和技術指標，并規定了轉讓條件。將分割土地轉讓操作過程中，存在轉讓條件認定困難，出現是否存在閑置、投資開發強度是否達到25%，規劃指標如何確認等問題，難以有效實施批后監管，影響土地管理秩序。

? ? ? ? 三是擔心造成國有資產流失。按照《城市房地產管理法》規定，土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟的進行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。不同用途和利用方式，后續能否辦理分割登記，直接影響土地的出讓價款。登記機構害怕，分割可能會造成國有資產流失。

? ? ? ? 四是伴生后續管理難題。由于不動產的多重社會屬性，其附帶了很多社會管理和公共服務功能在上面。如分戶后一戶變兩戶甚至多戶，在門牌編號、戶籍管理、教育、社會保障、征地拆遷安置等方面會帶來許多困難。

? ? ? ? 4.時代變化對不動產登記單元劃定帶來挑戰

? ? ? ? 隨著社會經濟發展和科技進步，劃定不動產登記單元的基本條件發生了根本性變化，傳統觀念和習慣做法受到嚴峻挑戰。

? ? ? ? 一是界址界線數字化。先進測繪手段和計算機可視化技術的逐步成熟和應用，物理化的界址界標，逐漸被數字化的空間地理坐標代替。兩個點可以確定一條直線，三個點可以確定一個平面，用地理坐標確定點、線、面，標注不動產權屬的界址界線，精確、便捷和高效的優點越來越被人們認可。再復雜的空間位置，再多的界址界線，都能夠通過拓撲關系和地理坐標在計算機中記錄下來，并可以實現三維可視化的展示，完全可以保障不動產界址界線明確，保障在不動產位置地理空間上的確定性和唯一性。并且隨著科技發展，人類對空間認知范圍逐步擴大，不動產權的設定將由地表向地下和空中延伸，界址界線的數字化管理，將成為大勢所趨。

? ? ? ? 二是具有獨立的使用價值的用益物權化。不動產本身有多功能性和多用途性，隨著經濟社會發展，人們生產和生活方式也發生改變，對不動產的利用更加靈活，加上現在以人為本的設計理念，各類物業都有完善的配套設施，一間房子通過裝修，即可單獨作住宅使用，又可單獨作辦公使用，還能單獨作商業使用，不動產的獨立的使用價值很難有明確的認定。伴隨社會主義市場經濟建設推進，市場主體向多元化，生產經營方式向多樣化，營銷方式向現代化，要素流動向市場化、權益保障向法制化轉變。所有權和使用權分離是大勢所趨，不動產的使用價值經常以資產和資本屬性顯現，從法律角度表現為不動產的用益物權，人們對不動產權屬管和權益保護的要求越來越高。土地和房屋是與人民群眾關系最密切的不動產，由于經濟價值高，資產和資本性強，流轉和抵押相對較為頻繁。現實當中，支持不動產分割登記，可以讓不動產的權利更加明晰，有利于交易和抵押，有利于保護權利人的合法權益，也有利于市場要素自由流動，從現有技術上，也完全能夠支撐不動產單元的分割和管理。據悉，廣東省，河北省等地已經取消商業用地分割的限制。

?5.不動產登記的目的和法制政府的要求

? ? ? ? 《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。《不動產登記暫行條例》第一條規定：為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。可見，不動產登記登記的目的，是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確不動產的歸屬，發揮不動產的效用，保護權利人的物權，并沒有批后監管的涵義。按照政府法無授權不可為的理念，借不動產單元分割登記進行搭車管理，與依法治國的理念不符，與法制政府的建設要求不符。

6.結語

? ? ? ? 筆者認為，從不動產登記的目的、不動產單元劃定的標準、不動產單元編碼的技術支撐，服務型政府建設要求等多方面考慮，不動產登記機構應該適當取消不動產登記單元的管理，對于群眾合理的分割登記訴求予以滿足，不能隨意借搭車管理，也建議國家加強不動產單元管理的立法，使不動產單元劃定與分割有法可依，有據可循。