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最高院民事(2017)最高法民再87號判決書

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裁判要旨

《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但該審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。

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一、案涉房屋的土地性質是否仍為劃撥用地　　

案涉房屋于1985年7月由南山工業公司建設完工，其土地性質為劃撥用地。深圳市人民政府辦公廳于1984年12月13日作出第1135號批復，原則上同意南山工業公司與博羅縣農工商聯合總公司簽訂的《聯合興辦“深圳市羅浮山食品飲料公司”合同書》，但該批復并未涉及變更案涉房屋的土地性質的問題。1992年10月4日，深圳市人民政府辦公廳作出的第1254號批復僅是同意法院將羅浮食品公司變賣給益陽華僑公司，亦未涉及變更案涉房屋的土地性質的問題。在案涉房屋流轉期間，相關法院裁定將案涉房屋用以抵債，同樣未變更案涉房屋的土地性質。因此，案涉房屋的土地性質至今仍為劃撥用地。李佰雄有關案涉房屋的土地性質已經不是劃撥用地的申訴理由依據不足，本院不予支持。　　

二、《房屋轉讓協議》是否合法有效　　

本院認為，《房屋轉讓協議》合法有效。理由如下：　　

首先，簽訂《房屋轉讓協議》時，劉光華系案涉房屋的所有權人。湖南省岳陽市中級人民法院（2008）岳中執字第143號《民事裁定書》和《協助執行通知書》，裁定并通知將案涉房屋過戶給劉光華。《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”因此，劉光華依法對案涉房屋享有所有權，其有權與李佰雄簽訂《房屋轉讓協議》。　　

其次，《房屋轉讓協議》并未違反法律、行政法規的效力性強制性規定。根據《合同法》第五十二條、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效。《城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的……（六）未依法登記領取權屬證書的……”第三十九條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。”第四十條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”從條文內容看，第三十八條、第四十條均未直接規定違反后的行為無效。而且在此類糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，也不會侵害國家利益和社會公共利益。因此，《城市房地產管理法》第三十八條和第四十條屬于管理性強制性規定。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦不是效力性強制性規定。《房屋登記辦法》和《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》均不是法律、行政法規。綜上，《房屋轉讓協議》違反上述規定并不屬于《合同法》第五十二條第五項規定的違反法律、行政法規的強制性規定的情形。此外，《房屋轉讓協議》系轉讓房屋的合同，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條關于“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規定規范的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，而非房屋買賣，故該規定不適用于本案合同效力的認定。　　

再次，登記、審批并非《房屋轉讓協議》生效的條件。《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”因此，債權合同的效力是獨立的，是否登記或者交付，影響到物權變動的效力，但對債權合同的效力不產生影響。《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但該審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。廣東省高級人民法院依據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》認定《房屋轉讓協議》未生效，屬適用法律錯誤，應予以糾正。　　

最后，認定《房屋轉讓協議》有效符合誠實信用原則和公平原則。《房屋轉讓協議》是李佰雄和劉光華的真實意思表示，《房屋轉讓協議》明確表述了案涉房屋的土地性質是行政劃撥用地，詳細描述了案涉房屋的流轉過程，并約定劉光華積極配合辦理過戶手續，劉光華不得以合同無效而主張案涉房屋歸其所有或要求領取政府征收、拆遷等取得一切權益。劉光華反訴要求確認《房屋轉讓協議》無效并要求李佰雄支付房屋使用費，顯然違背了其在《房屋轉讓協議》中作出的承諾，其不誠信的行為不應得到法律的支持，否則，對李佰雄將造成極大的不公。綜上，《房屋轉讓協議》合法有效。