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在 3.15 國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日來(lái)臨之際，蘇州法院梳理了過(guò)去一年來(lái)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)糾紛的典型案例，于 3 月 13 日上午，借助新聞發(fā)布微信群平臺(tái)，予以線上發(fā)布。

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其中一則關(guān)于開(kāi)發(fā)商虛假宣傳學(xué)區(qū)的案例，法院是如何予以認(rèn)定的呢？

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案例——出賣人銷售商品房虛假宣傳學(xué)區(qū)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

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【案情】原告董某與高某系夫妻關(guān)系。2013 年 11 月 2 日，二原告與被告某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定二原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于蘇州高新區(qū)某小區(qū)的房屋一套。被告在該小區(qū)樓盤的銷售過(guò)程中，在路面廣告、宣傳視頻、微信公眾號(hào)文章中，頻繁出現(xiàn)“雙學(xué)區(qū)”的宣傳內(nèi)容。但此后，蘇州市教育局發(fā)布的義務(wù)教育施教區(qū)及幼兒園招生范圍中明確該小區(qū)僅屬于被告所宣傳的“雙學(xué)區(qū)”其中一所學(xué)校施教區(qū)。二原告認(rèn)為，被告交付的房屋無(wú)法達(dá)到宣傳中的學(xué)區(qū)房，系虛假宣傳，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值高于非重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)的房屋，被告應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)損失。故二原告訴至法院，請(qǐng)求被告賠償房屋差價(jià) 2 萬(wàn)元。

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法院認(rèn)為：二原告與被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告在銷售宣傳中多次提及“雙學(xué)區(qū)”等內(nèi)容且明確學(xué)校名稱，該允諾具體確定，對(duì)普通購(gòu)房人是否購(gòu)買涉案房屋及涉案房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響，故應(yīng)當(dāng)視為要約。該允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容?，F(xiàn)根據(jù)教育部門關(guān)于施教區(qū)劃分的相關(guān)文件，涉案房屋僅屬于被告宣傳的“雙學(xué)區(qū)”其中一所學(xué)區(qū)范圍。據(jù)此，被告違反了合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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【點(diǎn)評(píng)】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

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本案中，被告在銷售宣傳過(guò)程中，通過(guò)各類宣傳途徑允諾涉案小區(qū)房屋屬于“雙學(xué)區(qū)”且明確學(xué)校名稱。雖被告的該銷售宣傳允諾未明確載入合同條款，但是被告的該允諾具體確定，且對(duì)消費(fèi)者是否確定訂立商品房買賣合同購(gòu)買涉案小區(qū)房屋的考量以及房屋價(jià)格確定有重大影響，故被告的該允諾行為應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。嗣后，被告無(wú)法達(dá)到其允諾的“雙學(xué)區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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審理法院：虎丘法院

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關(guān)于商品房學(xué)區(qū)宣傳的效力認(rèn)定以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，可參見(jiàn)往期推送文章（點(diǎn)擊標(biāo)題即可跳轉(zhuǎn)）。

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《“學(xué)區(qū)”噱頭有風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商宣傳需謹(jǐn)慎》

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蘇州中院在本次報(bào)告中同時(shí)介紹了上一年度消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)案件的受理情況及案件特點(diǎn)：

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2019 年，全市法院受理消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)案件 605 件，同比下降 8.3%，這是蘇州法院連續(xù)第三年呈現(xiàn)的下降趨勢(shì)，與峰值相比下降了約 65.7%。

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通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)領(lǐng)域的案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

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一、從涉訴領(lǐng)域上看：網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)引發(fā)的案件數(shù)量占比仍然較高，約占案件數(shù)量的 70%，除了大量線上購(gòu)物消費(fèi)引發(fā)的糾紛外，也出現(xiàn)了部分線上服務(wù)消費(fèi)類維權(quán)案件；傳統(tǒng)線下購(gòu)物糾紛，大宗商品交易如商品房、汽車、家具等維權(quán)案件有所增加；另外，“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下新型消費(fèi)糾紛呈現(xiàn)新形態(tài)，健身、美容等領(lǐng)域預(yù)付卡糾紛頻發(fā)。

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二、從糾紛案由上看：由于消費(fèi)行為涉及衣食住行各個(gè)方面，消費(fèi)領(lǐng)域的糾紛往往涉及到多種法律關(guān)系，消費(fèi)者基于不同的法律關(guān)系提起訴訟，涉及消費(fèi)者權(quán)益案件的案由呈現(xiàn)多樣化，包括保險(xiǎn)合同糾紛、買賣合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、教育培訓(xùn)合同糾紛、旅游合同糾紛、醫(yī)療損害糾紛等各種類型。

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三、從訴訟請(qǐng)求上看：消費(fèi)者的主要訴求仍相對(duì)集中在因購(gòu)買到不安全食品故要求經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)“退一賠十”的懲罰性賠償責(zé)任，因經(jīng)營(yíng)者銷售商品存在欺詐行為故要求經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)“退一賠三”責(zé)任以及因餐廳、商場(chǎng)、酒店、旅行社、健身場(chǎng)館等未盡到安全保障義務(wù)故要求經(jīng)營(yíng)者賠償損失。另外，也出現(xiàn)了部分消費(fèi)者要求確認(rèn)經(jīng)營(yíng)者所制定的排除或限制消費(fèi)者權(quán)利的格式條款無(wú)效，進(jìn)而維護(hù)其個(gè)體利益乃至廣大不特定消費(fèi)群體公共利益的案件。

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四、從訴辯焦點(diǎn)上看：食品質(zhì)量是否存在安全隱患、經(jīng)營(yíng)者是否存在欺詐行為，依舊是消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。消費(fèi)者在案件中的起訴理由主要聚焦于產(chǎn)品包裝標(biāo)識(shí)不規(guī)范、不全面，經(jīng)營(yíng)者存在虛假宣傳，經(jīng)營(yíng)者的抗辯理由往往是標(biāo)簽問(wèn)題并不影響產(chǎn)品質(zhì)量、原告明知問(wèn)題產(chǎn)品卻仍以牟利為目的而大量購(gòu)買故其不構(gòu)成欺詐等。

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五、從訴爭(zhēng)結(jié)果上看：相對(duì)于其他案件類型，消費(fèi)者保護(hù)糾紛案件的訴訟標(biāo)的額較小，消費(fèi)者的調(diào)解意愿較強(qiáng)，大部分商戶基于維護(hù)商譽(yù)的需要也更傾向于通過(guò)調(diào)解方式處理糾紛，故消費(fèi)類案件的調(diào)撤率仍然相對(duì)較高。2019 年度，全市法院審結(jié)的一審消費(fèi)類糾紛 496 件中，調(diào)解撤訴案件數(shù)量 278 件，調(diào)撤率達(dá) 56%。

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轉(zhuǎn)自? 良翰房地產(chǎn)財(cái)訴訟

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