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處理“一物二賣”問題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持的幾個(gè)原則
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1.兩份合同均為有效合同
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如果“一物二賣”以后，兩份買賣合同均未履行，兩位買受人均訴請(qǐng)出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)如何處理呢？首先應(yīng)當(dāng)解決的問題就是兩份合同的效力問題。按照過去的思路，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定先簽訂的合同有效，后簽訂的合同無效。但是，我們現(xiàn)在對(duì)該問題的審判思路已經(jīng)改變了，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這兩份合同都有效。因?yàn)椋灰淮嬖诤贤瑹o效或者可撤銷的法定情形，雙方當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商而自愿簽訂的合同都是有效合同。
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2.兩份合同均未履行的情況下，應(yīng)堅(jiān)持簽訂在先的原則
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如果兩份買賣合同均為有效合同，那么應(yīng)該保護(hù)哪一份合同呢？我們認(rèn)為，如果兩份合同均未履行，兩位買受人均只享有期待權(quán)，就應(yīng)當(dāng)判決履行先成立的合同，即先簽訂買賣合同的買受人有權(quán)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，后簽訂買賣合同的買受人由于不能取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。我認(rèn)為，這種處理方法較之過去的處理方法顯然更加妥當(dāng)，對(duì)于制裁不誠(chéng)信當(dāng)事人也更為有利。因?yàn)椋绻苯诱J(rèn)定后簽訂的合同無效，不誠(chéng)信一方當(dāng)事人就無約可違，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任。第二買受人不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，只能要求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。然而根據(jù)締約過失責(zé)任規(guī)則，買受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，如果買受人沒有損失，就不能制裁出賣人。相反，如果我們認(rèn)定前后簽訂的合同都有效，沒有取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的買受人就可以依據(jù)合同約定，追究存在不誠(chéng)信行為的出賣人的違約責(zé)任。在這種情況下，只要雙方約定了違約金，并且雙方所約定的違約金不是過度高于實(shí)際損失，法院就可以予以支持。
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3.一方買受人已經(jīng)取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)優(yōu)先的原則
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關(guān)于“一物二賣”問題的第二種情況是，其中一名買受人已經(jīng)取得了標(biāo)的物所有權(quán)，但是尚未取得對(duì)物的占有。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理兩份買賣合同的當(dāng)事人之間的糾紛呢？例如，甲將房屋出讓給乙，在合同未履行的情況下，甲又將該房屋出讓給丙，并依據(jù)合同約定將該房屋過戶登記到丙的名下。按照我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)。對(duì)于這種情況下的“一物二 賣”問題，我們?cè)谔幚頃r(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下三個(gè)原則：一是前后簽訂的兩份買賣合同均有效。二是已經(jīng)取得物權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)，也就是要貫徹“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。這種情況下，債權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種期待權(quán)，而物權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種既得權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于債權(quán)得到保護(hù)。這是目前我國(guó)《物權(quán)法》所確定的處理原則，這種做法有利于維護(hù)物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定。三是未取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)槠浜贤康囊呀?jīng)落空，不可能再要求出賣人履行合同，只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
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4.買受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅(jiān)持占有在先的原則
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在“一物二賣”的情況下，其中一個(gè)買受人已經(jīng)取得對(duì)標(biāo)的物的占有，但未取得所有權(quán)；另一個(gè)買受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款，但未占有標(biāo)的物，亦未取得標(biāo)的物所有權(quán)。這種情況下發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理呢？例如，甲與乙簽訂房屋買賣合同，甲將其所有的一處房屋出讓給乙，但是尚未辦理過戶手續(xù)，亦未交付房屋。后因房?jī)r(jià)上漲，甲將同一房屋出讓給丙，雖未辦理過戶手續(xù)，但是已經(jīng)將房屋鑰匙交付給丙。乙丙兩人同時(shí)向法院起訴，要求甲履行房屋買賣合同，這種情況下我們應(yīng)當(dāng)如何處理呢？丙是應(yīng)當(dāng)將其已經(jīng)占有的房屋退還，還是有權(quán)請(qǐng)求甲將房屋變更登記在自己名下呢？我們認(rèn)為，第一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前后兩份買賣合同均有效。第二，已經(jīng)占有買賣標(biāo)的物的當(dāng)事人，有權(quán)要求取得完整的物權(quán)。物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一，占有權(quán)是物權(quán)的核心。因?yàn)椋挥姓加形铮拍苁褂梦铮瑥奈锷先〉檬找妫约皩?duì)物作出處分。我們認(rèn)為，當(dāng)某一民事主體占有物時(shí)，即已經(jīng)享有了對(duì)該物的部分物權(quán)權(quán)能。我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的欠缺之一就是未對(duì)占有權(quán)作出足夠細(xì)致的規(guī)定。占有是日常生活中民事主體對(duì)物的一種常見狀態(tài)，如果當(dāng)事人已經(jīng)取得房屋鑰匙、搬進(jìn)房屋居住，就已經(jīng)享有了對(duì)房屋的占有權(quán)，該占有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。另一買受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款，但是只享有對(duì)物的債權(quán)。占有權(quán)較之還屬于期待權(quán)的買賣合同項(xiàng)下的債權(quán)而言，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)。因此，在上述案例中，盡管甲與丙之間的買賣合同簽訂在甲與乙的買賣合同之后，但是由于丙已經(jīng)占有房屋，所以丙有權(quán)要求取得 完整的物權(quán)。在處理“一物二賣”的案件時(shí)，不能僅僅從《合同法》的角度來思考，還應(yīng)當(dāng)從《物權(quán)法》的角度來思考，一定要綜合地理解和適用《合同法》與《物權(quán)法》的規(guī)定。第三，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)追究出賣人的違約責(zé)任。需要強(qiáng)調(diào)的是，此處所說的占有必須是合法占有，不包括非法占有的情況；而且這種占有還必須是糾紛發(fā)生之前的占有。也就是說，此處所說的買受人的占有應(yīng)當(dāng)是有法律或者合同依據(jù) 的占有，如果是搶占、強(qiáng)占合同標(biāo)的物等非法占有的情況下，就不能請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)。
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5.一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同的，應(yīng)堅(jiān)持履行在先原則
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?出賣人就同一標(biāo)的物分別與不同的買受人簽訂兩份買賣合同之后，前后買受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)或占有標(biāo)的物時(shí)，如果其中一份買賣合同的當(dāng)事人已經(jīng)履行合同，而另一份買賣合同的當(dāng)事人還沒有履行合同的，則已經(jīng)履行合同的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，這是履行在先原則。
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（來源：民事法律參考，摘自《杜萬(wàn)華大法官民事商事審判實(shí)務(wù)演講錄》）

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