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　　當申請人急于辦理房產登記時，卻因遺失權證而被要求先行補證才可以辦理當前需求的登記業務，這種在過去實務中時常發生的情形既增加申請人時間、費用成本，又降低登記機構工作效率，與便民利民宗旨背道而馳。據悉，該情況在一些登記區域尚未得到改變。筆者認為，只要申請人是登記簿記載的權利主體，登記客體符合登記條件，登記機構應直接依其申請辦理登記，同時據產權人《遺失聲明》啟動公告程序，二者可平行進行。這才是既符合登記規則，又提升申請人體驗的做法。

　　一、強行補證違悖依申請登記的原則

　　按《不動產登記操作規范（試行）》，不動產登記應當依照當事人申請進行。實際上，在轉移登記情形中，申請人意在直接過戶，無意多補一證。此時，若應登記機構要求補證，只會無益地加重登記負擔，形成程序冗長的辦事體驗，甚至，被詬病為擅自設立行政前提。

　　二、《物權法》十六條規定，登記簿是物權的內容和歸屬的根據

　　過去曾有“以證管業”的觀念，因此，權證一度名為《管業證》，那時權證曾是權利人行使物權的憑證，也是登記機構查驗要件、推定權屬、登記權屬的必要材料，這是要求補證做法存在的基礎。

　　2007年 10月1日《物權法》頒布實施以來，確立了“登記簿是物權的內容和歸屬的根據”（第十六條），而“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”（第十七條）。實際上將不動產權證界定為僅是權利人享有該房產的證據，對登記簿與權證這兩者的效力層級進行了明確區別。即，不動產權屬證書雖具有證據資格，但不動產物權的根據仍然是不動產登記簿，不動產權屬證書只是不動產登記簿的外在表現形式，并不代表不動產物權，其證據效力低于不動產登記簿。換言之，自此以后，登記機構應基于登記簿，而不是權屬證書來開展相關登記工作。

　　回到本案，申請人可否行使設立、變更、轉讓等權利并不取決于其持證與否，而在于其是否為登記簿記載的適格主體。要求先行補證的做法是基于“以證管業”的過去觀念，是對現行登記簿與權屬證書各自功能與關系存在認知不清，甚至本末倒置。故此，非依當事人申請，登記機構不可強推遺失補證，而應直接依其申請內容辦理登記，但證書管理程序并不因此減省，可與登記工作同步并行。即，權利人提出登記申請時同時提交《權證遺失聲明》，登記機構為之發布權證《遺失公告》。另外，登記人員應將權證遺失及其公告情況簽注在審查意見中。

　　三、擴展情形的討論

　　盡可能減小登記機構工作失誤對當事人造成的不利影響。實務中還存在因登記機構工作失誤造成的當前申請材料與登記簿記載不一致的情形，如：當前轉移登記申請材料中轉讓方與登簿權利人主體信息不一致的情況。即，設立登記時的申請內容及其存檔身份證明材料與當前申請材料一致，但登簿內容有誤。當此情形，本應先作登記機關錯誤更正，再受理當前登記申請，但這一增加的更正登記環節勢必致使申請人時間成本相應增加，讓申請人為登記工作失誤買單，并不合理。故此，為便民考慮，筆者認為可以區分情況靈活處理：對于此次申請轉移、變更主體的，若原客體信息登記錯誤的，仍應先行更正登記；對主體信息不一致但可以通過原始材料確定系登簿有誤的，可以直接為當前申請辦理登記，但應在審查意見中簽明情況。

　　【來源】《不動產登記實務研究》2019年第11期

　　【作者】重慶市不動產登記中心　徐燁