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【中 法 碼】物權法學·物權保護·物權確認·所有權確認·房屋所有權 (t030101013)
【關 鍵 詞】民事　所有權確認　實際權利人　登記權利人　簽訂　登記　生效　
所有權　過戶
【學科課程】物權法學
【知 識 點】房屋所有權 房屋置換協議 過戶登記 生效要件
【教學目標】掌握房屋所有權的含義，明確房屋所有權的確認規則，了解不動產登記的效力。
【裁判機關】上海市第一中級人民法院
【程序類型】民事二審
【案例效力】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第04期(總第687期)收錄
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【案例信息】
【案??? 由】所有權確認糾紛
【案??? 號】 (2012)滬一中民二(民)終字第2221號
【上 訴 人】 林X（原審被告）
【被上訴人】 廖X蘇（原審原告）
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【爭議焦點】
房屋實際權利人將房屋登記在他人名下，此后第三人與實際權利人簽訂了房屋置換協議，并約定房屋登記權利人應為其辦理房屋過戶手續的，該房屋置換協議是否即時生效，未辦理房屋過戶登記手續是否影響第三人主張房屋所有權。
【裁判結果】
一審法院判決：上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有；被告林X應協助原告廖X蘇將上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋的產權變更登記至原告廖X蘇名下。
被告林X不服一審判決，提出上訴。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判要旨】
房屋實際權利人系房屋的所有權人，但其將房屋登記于房屋登記權利人名下。此后第三人與實際權利人簽訂了房屋置換協議，并約定房屋登記權利人應為第三人辦理房屋過戶手續，該房屋置換協議應自成立時生效，未辦理房屋過戶登記并不影響該協議效力。第三人有權主張確認其享有房屋所有權，并有權要求登記權利人為其辦理房屋的過戶登記手續。
【法理評析】
根據相關法律規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿系用以記錄不動產標示及其物權狀況并由登記機構管理的具有法律效力的文件。就效力而言，在發生不動產權屬爭議的情況下，除非有相反證據證明登記簿的記載確有錯誤，不動產登記簿上記載的權利人將被推定為實際權利人。但該不動產登記薄所確立的不動產物權僅對善意第三人具有對抗效力，同時相關法律另規定，不動產未辦理物權登記的，不影響合同效力。
房屋的登記權利人與實際權利人不一致時，第三人依據其與實際權利人簽訂的房屋置換協議對房屋主張確認所有權的，首先，房屋登記在登記權利人名下，但房屋購買時由實際權利人出資，在登記權利人、實際權利人及第三人共同簽署的關于家庭財產信托的確認協議中對訴爭房屋的權屬也明確作出了書面約定，確定該房屋為第三人所有。因此，不能僅憑不動產登記簿確認房屋的歸屬。其次，登記權利人、實際權利人及第三人共同簽署的關于家庭財產信托的確認協議中對訴爭房屋的權屬也作出了書面約定，并且登記權利人同意將房屋過戶給第三人。該協議的雙方均屬于完全民事行為能力人，且協議的相關內容并不違反國家的相關強制性規定。從協議的內容來看，并不存在讓人誤解的描述。因此，協議雙方對協議的內容的真實表述不存在重大誤解，據此可以認定，協議雙方對協議內容具有真實的意思表示。因此，第三人已經占有訴爭房屋，但權力登記人未履行協議中規定的辦理過戶的義務。登記權利人作為名義物權人，第三人作為事實物權人，當物權的歸屬發生爭議時，事實物權人可以以確認所有權為由主張訴爭房屋的所有權，并要求名義物權人履行變更登記的義務。
【適用法律】
《中華人民共和國物權法》第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【思考題和試題】
1.簡述房屋所有權的概念及取得方式。
2.如何界定房屋所有權歸屬。
3.論述影響房屋權屬確認的因素。
4.淺談房屋買賣合同中過戶登記的性質及效力。
【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：廖X蘇。
被上訴人（原審原告）：林X。
上訴人廖X蘇因與被上訴人林X房屋所有權確認糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院(2012)浦民一(民)初字第8282號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
經原審法院審理查明：原告林X、被告廖X蘇系兄妹關系。案外人安舟于2003年3月，出資購買上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋。2003年11月，該房屋權利人登記為被告林X。原、被告及安舟、廖江眙于2009年12月15日共同簽署關于家庭財產信托的確認協議，該協議約定“位于上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋與廖X蘇海天花園5棟205及20萬美金與廖江眙置換，產證登記人為林X，實際產權人為廖X蘇，雙方同意適當時候辦理過戶手續。該房初始金額出資人為安舟。”現因原告無法辦理訴爭房屋的變更登記手續，遂訴至法院。
原告廖X蘇訴稱，2003年3月，安舟（原告的弟弟、被告的哥哥）最初全額出資購買訴爭房屋，由于購房時安舟不在上海，故房屋登記名字為被告廖X蘇。2004年，安舟以訴爭房屋與廖江眙（原、被告的弟弟）置換了上海市長寧區黃金城道99弄49號402室的房屋。廖江眙取得系爭房屋的物權后，與原告置換了原告所有的上海市海天花園5棟205室房屋，同時原告另行支付廖江眙房屋差價20萬美元。此后，直至本案起訴時，訴爭房屋一直由原告控制與居住，產權證原件與房屋鑰匙也由原告保管，訴爭房屋的公共事業費、物業管理費等也由原告支付。而被告僅為形式上的權利人，從未在系爭房屋居住。2009年12月15日，原、被告與安舟、廖江眙于2009年12月15日，共同簽署了關于就各自名下的資產歸屬的家庭財產信托的確認協議，其中第五條涉及本案訴爭房屋，之后被告從未對系爭房屋的權屬提出異議。2011年底，原告因生意需要多次要求被告將系爭房屋過戶至自己名下，遭被告拒絕。原告遂起訴要求：一、確認上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋為原告所有；二、判令被告將上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋變更登記至原告名下。
被告林X辯稱，房屋權利人的確認是要式行為，登記是唯一效力，在沒有其他約定的情況下，訴爭房屋在法律上的權利人為被告。如雙方都不能切實履行關于家庭財產信托的確認協議的義務，則其效力待定，故不同意原告的訴訟請求。
原審法院經審理認為，原、被告雙方均認可系爭房屋由案外人安舟出資購買，權利人登記在被告林X名下。該房屋在數年內曾幾經置換，原、被告及案外人于2009年12月共同簽署的關于家庭財產信托的確認協議中對系爭房屋的權屬已明確作出書面約定，該份協議系當事人的真實意思表示且與法不悖，具有法律效力，當事人應當按照約定履行自己的義務。因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。現原告要求被告按協議內容履行，主張訴爭房屋歸自己所有，并無不當，應依法予以支持。浦東新區法院根據物權法第十五條、第三十三條的規定，判決：一、上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有；二、被告林X應于本判決書生效之日起15日內協助原告廖X蘇將上海市浦東新區錦繡路333弄48號301室房屋的產權變更登記至原告廖X蘇名下。
宣判后，被告不服一審判決，提起上訴。
本經審理認為，上訴人作為具有完全民事行為能力人，對于2009年12月與被上訴人及案外人共同簽署的關于家庭財產信托的確認決議中第五項約定其名下的系爭房屋實際產權人為被上訴人的內容，上訴人應當有正確理解。之后，上訴人也未以欺詐為由主張過撤銷該協議，故上訴人以此來證明其受到欺詐及關于家庭財產信托的確認決議第五項內容是虛假的抗辯理由，依據不足，不予采信。關于家庭財產信托的確認決議是當事人之間確認房屋權利歸屬的有效證據，上訴人雖持有登記在其名下的系爭房屋的房產證，但其僅是名義產權人，原審法院認定系爭房屋權利人為被上訴人并無不當。上海市第一中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。