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父親生前賣房給老幺
去世后兄姐訴爭遺產

前不久，河北區人民法院審理了這樣一起案件：母親過世之后，父親在另外兩名子女不知情的情況下，將房子以低價賣給了小兒子，但哥哥姐姐認為不妥，要求房子三人平分，最終三姐弟對簿公堂。

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賣房引發紛爭

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陳爺爺和陳奶奶共育有三名子女，老大是陳倩，老二陳勇，老三陳山。2015年年底，陳奶奶因病去世，2018年年底，陳爺爺也離開了這個世界。姐弟三人處理完老人的后事之后，在討論父母生前留下的一套房產如何處理時才被陳山告知，這套房子早在2017年6月時被父親賣給了陳山。
陳倩、陳勇剛聽到這個消息時第一反應是不相信，直到看到了陳山拿出的當時與父親簽訂的《房屋買賣協議》和這套房子的房屋產權登記證書，才不得不相信原來這套房子已經是陳山的了。
老大陳倩認為，母親去世在前，這套房子屬于父母的夫妻共同財產，其中的一半應該屬于母親的遺產，那么在母親沒有留下遺囑的情況下，這一半的房屋所有權應該由父親和姐弟三人共同繼承，就算父親要賣，也只能賣出屬于他本人的5/8。
老二陳勇關注的重點則在于《房屋買賣協議》中所提到的買賣價格，10萬元，遠低于當時的市場價，且交易時未通過房管局資金監管賬戶私下交易，屬于嚴重的惡意串通，損害了自己和陳倩的合法權益。
陳倩和陳勇都認為陳山不應該獨占這套作為父母遺產的房屋，故起訴至法院，要求法院確認父親與陳山簽訂的《房屋買賣協議》無效，同時確認三人為訴爭房屋的共有權人，各占三分之一的份額。

雙方各執一詞

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在庭審中，老三陳山拒絕了哥哥姐姐的主張。他提出三點意見，首先他認為自己已經經過法定程序取得了這套房屋的《不動產權證》，這是行政機關的行政行為，不屬于民事審判的范圍；其次，他認為自己與父親簽訂的《房屋買賣協議》，是雙方真實意思的表示，買賣程序合法，應確認有效。第三，陳倩和陳勇對父親沒有盡到贍養義務，根據《繼承法》的相關規定，他們喪失了繼承權。
對于陳山提出陳倩、陳勇未贍養老人的說法，二人當庭提出了反對意見。陳倩說，雖然她沒有與父母住在一起，但是經常去看望二老；陳勇也表示，自己雖然沒有親自照顧老人，但經常給父母零花錢，買吃的用的，不存在陳山提出的未盡贍養義務。

法庭一錘定音

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經過一系列的法庭質證和辯論，法庭認為，根據《物權法》的規定，房屋所有權證是認定不動產所有權的有力證據，但不具有絕對的證據力。訴爭房屋雖然登記在陳山名下，但該房屋屬于其父母婚姻關系存續期間的共有財產。陳母去世后，該房屋中屬于陳母的份額應作為遺產由陳父及姐弟三人繼承。由于四名繼承人均未表示過要放棄繼承，因此應視為已經接受繼承，訴爭房屋應屬各繼承人共同所有，陳父、陳倩、陳勇、陳山事實上成為房屋的共有權人。陳父作為房屋的共有權人，僅對其享有權利的共有部分有處分權，在簽訂買賣合同時未經其他共有人的同意，擅自處分屬于其他共有人共有房屋份額部分，構成無權處分。但根據相關規定，在簽訂協議時，對標的物沒有所有權或者處分權的以及未取得房屋所有權證的情形，并不影響雙方簽訂的買賣合同的效力。因此，盡管陳父對訴爭房屋不享有完全處分權，也不導致合同無效。
依法成立的合同受法律保護，陳父與陳山的房屋買賣協議系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。不過，根據我國《物權法》的規定，合同有效不一定能夠引起物權發生變動。也就是說，由于陳父欠缺處分權，他需要征得陳倩、陳勇的同意，才能處分這套房子，但現在沒有證據表明他取得了二人的同意，因此陳父處分屬于自己5/8份額的行為是有效的，處分陳倩、陳勇的份額的行為是無效的。因此，屬于陳倩、陳勇的份額仍應屬于二人所有，不能發生物權變動。同時，陳山提出的本案應通過行政訴訟程序審理，法庭認為本案屬于姐弟三人之間因財產歸屬問題而產生的糾紛，屬于民事訴訟的受案范圍。至于陳山提出的二人未盡贍養義務，也沒能提交有力證據證實這一點，因此法院未予采信。綜上所述，法庭作出一審判決，確認訴爭房屋陳倩享有1/8份額，陳勇享有1/8份額，陳山享有6/8份額。（文中人物均系化名）

來源：天津政法報