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　案件編號：
　　（2019）最高法民申2261號
　　審判法官：
　　審判長：張代恩，審判員：李盛燁，審判員：季偉明
　　相關司法解釋：
　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
　　本案爭議焦點：
　　（一）東川公司與李斌是否在人民法院查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部價款。（四）未辦理過戶登記是否因李斌自身原因造成。
　　最高法院觀點：
　　（一）東川公司與李斌是否在人民法院查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。包道村村委會對于案涉房屋《商品房買賣合同》由東川公司、李斌簽訂，以及該合同已在房產部門備案登記并無異議，爭議在于其主張該合同屬于惡意串通的虛假合同，屬于無效合同。本案中，東川公司與李斌已在2010年簽訂了《商品房買賣合同》，并經房產部門登記備案，具有法定證明效力。包道村村委會雖主張該合同系雙方惡意串通，但該主張建立在其主觀推論基礎上，現并無證據予以支持，故包道村村委會該項再審申請理由不能成立。包道村村委會用以主張合同虛假的其他觀點，本院在以下依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條予以評析。
　　（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委會主張李斌并未合法占有案涉房屋，其主要是認為李斌并未實際入住。本院認為，東川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《準住通知》，表示交付房屋；李斌又與物業公司簽訂了《服務協議》《裝飾裝修管理協議》《住宅小區管理規定》等書面協議，表示其接受物業公司提供的服務，且在對案涉房屋進行管理和使用時將遵守相關管理規定。能夠說明李斌在2010年已經對案涉房屋進行了實際控制和管理，而房屋的合法占有，應以實際控制為標準，購房人是否實際入住則不是房屋占有的必要條件。并且，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條中關于“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”的規定，僅要求買受人“合法占有”，并未以必須實際入住或使用為占有的唯一必須要件。李斌已對簽訂買賣合同至提出執行異議的數年間未予實際使用作出了解釋，考慮到案涉房屋具有商用性質，并非普通住宅，以及東川公司承認出租給案外人使用是其單方行為，李斌并不知情。二審法院關于不能因為東川公司將案涉房屋擅自出租而否定李斌的合法占有的認定，不違反上述法律規定，并無不當。
　　（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部價款。李斌主張已付款1000萬元分為兩部分，即現金100萬元，轉賬900萬元。包道村村委會對于現金100萬元交付的真實性有異議，但2010年8月10日東川公司即已出具收款收據，可以證明李斌支付該部分款項，基本完成了舉證責任。900萬元雖未直接進入東川公司的財務賬，而是匯入時任東川公司的法定代表人程某某的個人賬戶，但東川公司在李斌交納兩筆款項時，于2010年8月27日開具了收款收據，2017年9月7日東川公司又為李斌開具了總額為1000萬元的購房發票，東川公司也認可其收到了李斌的購房款。考慮到轉款發生時間在較早的2010年，遠在2017年包道村村委會申請法院查封案涉房產之前，具有較強的客觀性，故款項交付主體的形式規范與否，不能否定轉款支付發生的真實性。因此，二審認定李斌已向東川公司交納了購房款，并無不當。
　　（四）未辦理過戶登記是否因李斌自身原因造成。包道村村委會主張案涉房產因未發生真實的交易，故而至今未辦理房屋所有權證。包道村村委會又提交《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》（復印件），欲證明工程已驗收備案，與東川公司所稱未進行竣工驗收不符。但是，原審已經查明認定案涉房產未能消防驗收，是未能辦理產權證照的主要原因。并且，組織通過消防驗收，達到辦理證照的現實基礎，為住戶辦理產權證照，屬東川公司義務范疇，并非因李斌自身原因未辦理過戶登記，故原審未支持包道村村委會該主張，并無不當。