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文章來源：民事審判

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【裁判要旨】1、依據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但該規定屬于管理性強制性法律規定，并非《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的效力性強制性規定。2、《執行異議和復議規定》第二十九條僅規定房屋買受人名下無其他用于居住的房屋，并未規定買受人配偶、子女名下有無其他用于居住房屋作為排除執行的條件。3、《執行異議和復議規定》第二十九條即屬于第二十七條規定的例外情形，且第二十九條與第二十七條并不矛盾，應屬于第二十七條的但書適用情形。從價值衡量來看，房屋購買者的居住權與抵押權相比，居住權具有優先性。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民申1463號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：交通銀行股份有限公司陜西省分行，住所地陜西省西安市新城區西新街88號。
負責人：程清潔，該分行行長。
委托訴訟代理人：張嘉悅，北京大成（西安）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：雙蘭檔，北京大成（西安）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：張雯，女，漢族，2000年5月29日出生，住陜西省西安市臨潼區。
一審第三人：陜西瑞麟置業有限公司，住所地陜西省西安市碑林區環城南路中段118號。

再審申請人交通銀行股份有限公司陜西省分行（以下簡稱交行陜西分行）因與被申請人張雯、一審第三人陜西瑞麟置業有限公司（以下簡稱瑞麟公司）執行異議之訴一案，不服陜西省高級人民法院（2017）陜民終504號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
交行陜西分行申請再審稱，第一，一審、二審法院認定的基本事實缺乏證據證明，不能證明被申請人已支付房款、名下無房產以及房屋交付使用之事實。1.交行陜西分行多次要求被申請人提供證明其真實支付購房款的證據，但被申請人僅提供了購房合同及瑞麟公司單方出具的收據作為支付價款的證據，瑞麟公司未出庭不能證明合同真實性，高達45萬元的購房款全部通過現金支付不可信，且被申請人不能提供有效的購房款發票，一審、二審法院認定被申請人已支付全部購房款，系認定事實錯誤。2.陜西省西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱西安房管局）出具的《財產查詢反饋信息表》僅反饋被申請人在西安市的房產信息，不能全面真實反映其在全國范圍內的房產信息，不能作為認定被申請人名下無其他用于居住房屋的證據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條第二項規定中的“買受人名下無其他用于居住的房屋”應指買受人及其配偶、子女名下均無其他用于居住的房屋。執行程序中，人民法院需要保障的被執行人的居住權應當是被執行人及所扶養的家屬生存必需，如果被執行人所扶養的家屬名下有其他房產，被執行人名下唯一一套房產亦可執行。一審、二審法院在被申請人不能證明所購房屋系用于居住以及被申請人及其配偶、子女在全國范圍內是否有其他居住房屋的情況下，認定其名下無其他房產，屬于事實認定錯誤。3.被申請人不能證明其已居住房屋。瑞麟君府南區在建工程至今尚未竣工驗收，不能使用，更未交付。執行法院、評估機構在對房產核查、評估過程中，并未發現有任何占有、使用房屋的行為，被申請人主張實際占用房屋的時間點均在法院查封之后。被申請人提交的房屋驗收交接表、交房入住書復印件上的簽字與《商品房買賣合同》簽字不一致，同批案件中，有大量房屋驗收交接表、交房入住書上簽字類似同一筆跡，收款收據上標明商品房用于抵債或標明轉賬卻未提供銀行流水，一些收款收據時間早于合同簽訂時間，同一時期購房合同價款不一致，交行陜西分行發現瑞麟公司及其法定代表人孫瑞林對外有大量欠款，以房產抵債，應當按照借貸糾紛處理。本案存在涉及大量違法行為的疑點事實，但一審、二審法院均未予以嚴格審查，導致認定事實不清。第二，一審、二審法院適用法律確有錯誤。1.依據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定，抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。交行陜西分行屬于抵押權人，在被申請人簽訂《商品房買賣合同》之前即已依法辦理抵押權登記，對房屋享有擔保物權，本案應當適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，認定交行陜西分行享有對抗案外人的優先受償權。首先，被申請人與瑞麟公司簽署《商品房買賣合同》晚于抵押權設定時間，完全有條件知曉房產上存在抵押權負擔，且不可能辦理產權過戶登記，被申請人不屬于無過錯購買人。其次，即使被申請人不知曉房屋已經辦理抵押登記，其依據《商品房買賣合同》主張債權，亦不影響抵押權的實現，被申請人可以向瑞麟公司主張撤銷或解除合同，以維護自己的權益。最后，案外人作為購買商品房的消費者，其針對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提起執行異議之訴，應當具備的條件之一是，在法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同且已辦理商品房預售登記，故適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的前提是被申請人已經辦理商品房預售登記。被申請人至今尚未辦理房屋預售登記，故不符合適用上述第二十九條規定的情形，而應當適用第二十七條的規定。2.本案應當適用《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條的規定，由被申請人就其對執行標的物享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證責任。被申請人反復強調需保護其“消費者物權期待權”，但現有證據不足以證明其為消費者且具有排除執行的民事權益，亦不足以證明其符合上述第二十九條規定的排除執行的情形，被申請人應當承擔敗訴風險。交行陜西分行依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定申請再審。
本院經審查認為，根據交行陜西分行的申請再審事由，本案對以下事項進行審查。
第一，關于原判決認定基本事實是否缺乏證據證明的問題。1.關于被申請人是否已在法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。2015年1月27日，陜西省西安市中級人民法院（以下簡稱西安中院）依據生效的債權文書《公證書》及《執行證書》作出（2014）西中執證字第00059-6號執行裁定，查封被執行人瑞麟公司所有的位于瑞麟君府南區285套房產。之前，被申請人與瑞麟公司于2013年7月6日簽訂《商品房買賣合同》，約定被申請人購買瑞麟君府南區3號樓20203號房屋，合同價款為45萬元，所購房屋在西安中院查封房屋之列。《商品房買賣合同》系被申請人與瑞麟公司的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。原審法院認定被申請人與瑞麟公司在法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，并不缺乏證據證明。依據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但該規定屬于管理性強制性法律規定，并非《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的效力性強制性規定，交行陜西分行主張被申請人與瑞麟公司未經抵押權人同意所簽訂的《商品房買賣合同》無效，其理由不能成立。2.關于被申請人所購房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住房屋的問題。經查，被申請人所購房屋經政府主管部門規劃批準的使用性質為居住用房，被申請人只能用于居住。根據西安房管局出具的《財產查詢反饋信息表》，被申請人名下未登記有其他房屋，交行陜西分行不能證明被申請人在西安市或者在全國范圍內還有其他用于居住的房屋，原審法院認定被申請人所購房屋用于居住且其名下無其他用于居住的房屋，并不缺乏證據證明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條僅規定房屋買受人名下無其他用于居住的房屋，并未規定買受人配偶、子女名下有無其他用于居住房屋作為排除執行的條件，而交行陜西分行亦未證明被申請人的配偶、子女名下有其他用于居住的房屋，交行陜西分行主張上述第二十九條規定系指買受人本人及其配偶、子女名下均沒有其他用于居住的房屋，并以原審法院對被申請人配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清為由申請再審，無法律依據，本院不予采信。3.關于被申請人已支付的價款是否超過合同約定總價款的百分之五十的問題。經查，《商品房買賣合同》約定的房屋價款為45萬元，被申請人已向瑞麟公司支付購房款45萬元，瑞麟公司亦向被申請人出具了收款收據。交行陜西分行對其主張的涉及大量違法行為的疑點事實未予明確，且未提供相應證據，原審認定被申請人所支付的購房款超過了合同約定總價款的百分之五十而對其主張的疑點事實不予認定，有事實和法律依據。據上，原判決認定被申請人對房屋提出的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條所規定的情形，對房屋的權利能夠排除強制執行，并不缺乏證據證明。交行陜西分行的該項申請再審理由不能成立。
第二，關于原判決適用法律是否錯誤的問題。本院認為，《執行異議和復議案件規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。從該規定來看，原則上申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權的，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但同時規定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規定的除外”，也即如法律、司法解釋另有規定，申請執行人即使對執行標的享有優先受償權，也不能對抗案外人的執行異議。本院認為，《執行異議和復議案件規定》第二十九條即屬第二十七條規定的例外情形；且第二十九條與第二十七條并不矛盾，應屬第二十七條的但書適用情形。從價值衡量來看，房屋購買者的居住權與抵押權相比，居住權具有優先性。因此，西安中院在被申請人購買房屋符合第二十九條規定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上設定有抵押權，對房屋亦不能強制執行，西安中院對案涉房屋不予執行符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條、第二十九條的規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條第一款第一項規定，“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的”。原審據此對交行陜西分行提出的對房屋繼續執行的訴訟請求不予支持，適用法律并無不當。交行陜西分行的該項申請再審理由亦不能成立。
綜上，交行陜西分行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回交通銀行股份有限公司陜西省分行的再審申請。
審 判 長　　李　春
審 判 員　　晏　景
審 判 員　　楊　卓
二〇一八年六月二十九日
法官助理　　趙　敏
書? 記? 員　?? 田思璐