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關(guān)莉；曹葉
遼寧省鳳城市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心
不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定手段。準(zhǔn)確、有效地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)的有效途徑。大多數(shù)情況下，經(jīng)依法、依規(guī)、按法定程序辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記一經(jīng)登簿其成果即應(yīng)視為準(zhǔn)確、有效。然而，登記機(jī)構(gòu)每天需要處理大量業(yè)務(wù)，由于主觀或客觀因素造成登記錯(cuò)誤（或瑕疵）的情況不可避免。因此，針對(duì)不同錯(cuò)誤（或瑕疵）選擇合適的“糾錯(cuò)”方式對(duì)登記成果進(jìn)行及時(shí)“補(bǔ)救”，既體現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人負(fù)責(zé)任的態(tài)度，也考驗(yàn)了登記機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。
1 常見登記錯(cuò)誤（或瑕疵）的種類及其成因
1.1 登記人員疏忽或系統(tǒng)原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤（或瑕疵）
由于不動(dòng)產(chǎn)登記人員每天要處理的登記業(yè)務(wù)種類多、數(shù)量大、情況復(fù)雜，難免會(huì)由于一時(shí)疏忽導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（或瑕疵）。如：在辦理抵押登記時(shí)，誤將“一般抵押”錯(cuò)登為“最高額抵押”、將擔(dān)保債權(quán)“20萬(wàn)元”錯(cuò)登為“25萬(wàn)元”；在辦理首次登記時(shí)，誤將“共同共有”錯(cuò)登為“按份共有”。同時(shí)，現(xiàn)階段處于不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)度期，對(duì)于某些數(shù)據(jù)基礎(chǔ)薄弱的地區(qū)，數(shù)據(jù)整合工作尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，為不影響申請(qǐng)人辦理業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)可能隨時(shí)處于邊整合、邊校驗(yàn)、邊登記狀態(tài)，因此辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況等登記信息就可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（或瑕疵）。如：在辦理首次登記時(shí)誤將“預(yù)測(cè)建筑面積”錯(cuò)登為“實(shí)測(cè)建筑面積”；在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，誤將“磚木結(jié)構(gòu)”錯(cuò)登為“混合結(jié)構(gòu)”。
1.2 登記申請(qǐng)人隱瞞事實(shí)或弄虛作假導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（或瑕疵）
一是非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人利用非法手段獲取了權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、身份證明等登記申請(qǐng)材料后（或提供虛假證件），通過(guò)尋找外形相似的人代為辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記，登記人員無(wú)法通過(guò)主觀或輔助設(shè)備辨別真?zhèn)味鴮?dǎo)致的登記錯(cuò)誤（或瑕疵）。
二是登記申請(qǐng)人虛報(bào)婚姻狀況，如將“已婚”申報(bào)為“未婚”“離異”或“喪偶”，使得本應(yīng)登記為夫妻共同共有的不動(dòng)產(chǎn)被登記為個(gè)人單獨(dú)所有。或是在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，本應(yīng)由夫妻共同簽字確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)被其中某一人擅自處置而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤（或瑕疵）。
三是登記申請(qǐng)人提供虛假身份證明、委托書、公證書、法律文書等登記申請(qǐng)材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。如：在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，偽造委托公證書，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤（或瑕疵）。
1.3 登記申請(qǐng)材料被撤銷或被認(rèn)定無(wú)效導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（或瑕疵）
買賣合同等作為引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因文件，在辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記后被原機(jī)構(gòu)或司法機(jī)關(guān)撤銷，或被依法認(rèn)定為無(wú)效使得登記原因文件不再成立，如：李某依據(jù)商品房買賣合同將登記在開發(fā)企業(yè)名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至個(gè)人名下，后該合同被法院認(rèn)定為無(wú)效合同而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤（或瑕疵）。
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2 現(xiàn)有“糾錯(cuò)”程序的適用及其局限
為確保上述不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中可能存在的各種登記錯(cuò)誤（或瑕疵）能夠得到依法、有效糾正，《物權(quán)法》第19條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第79條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。
2.1 更正登記的適用
2.1.1 依申請(qǐng)更正
一是權(quán)利人可就不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況申請(qǐng)更正登記。例如本文1.1節(jié)提到的，在辦理首次登記時(shí)誤將“預(yù)測(cè)建筑面積”錯(cuò)登為“實(shí)測(cè)建筑面積”；在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，誤將“磚木結(jié)構(gòu)”錯(cuò)登為“混合結(jié)構(gòu)”，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可申請(qǐng)更正登記。
二是權(quán)利人可就權(quán)利狀況中權(quán)利內(nèi)容記載錯(cuò)誤的情形申請(qǐng)更正登記。例如本文1.1節(jié)中提到的，在辦理抵押登記時(shí)，誤將“一般抵押”錯(cuò)登為“最高額抵押”、將擔(dān)保債權(quán)“20萬(wàn)元”錯(cuò)登為“25萬(wàn)元”，此時(shí)則可由抵押權(quán)利人申請(qǐng)更正登記。
三是權(quán)利人可就登記簿上記載的其他事項(xiàng)申請(qǐng)更正登記，例如登記機(jī)構(gòu)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封登記，但誤將本應(yīng)設(shè)立在“張某”名下的不動(dòng)產(chǎn)查封設(shè)立在了“李某”名下的不動(dòng)產(chǎn)上，此時(shí)，“李某”即可申請(qǐng)更正登記。
四是利害關(guān)系人可就不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利內(nèi)容及其他事項(xiàng)申請(qǐng)更正登記。
2.1.2 依生效法律文書更正
一是當(dāng)事人可持法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書單方申請(qǐng)更正登記。這里的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是依據(jù)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書被確認(rèn)享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利或者預(yù)告登記債權(quán)的權(quán)利人。
二是對(duì)于上述生效法律文書，如果當(dāng)事人請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機(jī)構(gòu)即可依囑托更正登記。
2.1.3 依職權(quán)更正
依職權(quán)更正登記的主體是登記機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤后，應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)通知當(dāng)事人辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)登記事項(xiàng)進(jìn)行不少于15個(gè)工作日的公告。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，登記機(jī)構(gòu)即可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤記載進(jìn)行更正。
2.2 更正登記的風(fēng)險(xiǎn)防范及局限性
2.2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的核查
《細(xì)則》第80條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”。這就要求登記機(jī)構(gòu)在辦理更正登記時(shí)，首先要確認(rèn)要進(jìn)行更正登記的不動(dòng)產(chǎn)在錯(cuò)誤登記后，是否辦理過(guò)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記，這也體現(xiàn)了現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于善意第三人的信賴保護(hù)。
2.2.2 登記申請(qǐng)材料的查驗(yàn)
《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“……不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。《細(xì)則》第79條第3款規(guī)定：“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料，證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料”。以上可見，《物權(quán)法》僅從私法自治的角度，認(rèn)為“權(quán)利人書面同意”與“證明登記確有錯(cuò)誤的材料”二者取其一即可辦理更正登記，而《細(xì)則》則是從避免權(quán)利人和利害關(guān)系人通過(guò)更正登記規(guī)避相應(yīng)管制措施和稅費(fèi)的角度，要求除權(quán)利人書面同意外，還應(yīng)當(dāng)提交證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料。例如：張某欲將名下不動(dòng)產(chǎn)賣給李某，按正常流程，李某需繳納轉(zhuǎn)移登記的契稅及其他應(yīng)繳稅費(fèi)，若二人僅以書面同意更正的形式提出申請(qǐng)并辦理了更正登記，顯然登記機(jī)構(gòu)幫助李某規(guī)避了稅費(fèi)。
2.2.3 更正登記的局限
一是更正登記程序啟動(dòng)的限制性。雖然理論上，更正登記適用范圍廣泛，既可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他事項(xiàng)進(jìn)行更正，也可以就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬等狀況進(jìn)行更正。然而從實(shí)踐中看，本著對(duì)權(quán)利人負(fù)責(zé)的態(tài)度及防止登記機(jī)構(gòu)濫用職權(quán)，對(duì)于大部分更正登記而言，不管是依申請(qǐng)還是依職權(quán)更正，糾正的基本都是不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的記載錯(cuò)誤，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤，依然需要借助生效法律文書才能啟動(dòng)。如：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第62條即規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅在發(fā)現(xiàn)“房地產(chǎn)登記簿與原申請(qǐng)登記文件不一致”時(shí)，才可以“依據(jù)原申請(qǐng)登記文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正。”
二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)追溯的局限性。“更正”，顧名思義，糾正錯(cuò)誤之意，是將正確的登記信息“覆蓋”于原登記信息之上。然而對(duì)于本文1.2、1.3節(jié)所提到的由于申請(qǐng)人隱瞞事實(shí)或弄虛作假以及登記申請(qǐng)材料被撤銷或被認(rèn)定無(wú)效所導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（或瑕疵），理論上在不影響善意第三人權(quán)利的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)通過(guò)“恢復(fù)原狀”來(lái)處理顯然更為合理，更能動(dòng)態(tài)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化。
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3 不動(dòng)產(chǎn)“糾錯(cuò)體系”的完善建議及現(xiàn)實(shí)意義
3.1 增設(shè)“撤銷登記”的可行性及必要性
實(shí)際上，《細(xì)則》 《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》雖未明確“撤銷登記”這一登記類型，但依職權(quán)更正登記已經(jīng)涵蓋了原《房屋登記辦法》第81條規(guī)定的依職權(quán)撤銷登記的情形。同時(shí)，從行政法的基本法理分析，行政主體有權(quán)撤銷、變更自己作出的具體行政行為，因此登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)具體情況自行糾正錯(cuò)誤，撤銷自己作出的登記行為，故設(shè)立“撤銷登記”這一登記小類，也是有其理論依據(jù)的。
另外，正如前文所述，對(duì)于一些需要“恢復(fù)原狀”的登記，如：合同被判定無(wú)效、登記原因文件被撤銷等情況，“撤銷登記”更能動(dòng)態(tài)地體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變化過(guò)程，有利于日后追溯。
3.2 明確“依職權(quán)更正”的適用范圍及法律基礎(chǔ)
雖然目前大部分登記機(jī)構(gòu)對(duì)于依職權(quán)更正登記的啟動(dòng)仍然相當(dāng)謹(jǐn)慎，僅用于更正不動(dòng)產(chǎn)自然狀況等錯(cuò)誤。但事實(shí)上，對(duì)于本文1.2節(jié)所述的由于當(dāng)事人弄虛作假等原因造成的登記錯(cuò)誤（或瑕疵），在有證據(jù)證明登記確實(shí)有失事實(shí)同時(shí)更正登記不會(huì)影響善意第三人權(quán)利的情況下，依法啟動(dòng)依職權(quán)更正登記，則更能體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性，并對(duì)失信申請(qǐng)人給予警示。因此筆者建議，一方面，鑒于我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》立法已經(jīng)啟動(dòng)，可以從不動(dòng)產(chǎn)立法角度，進(jìn)一步明確登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記的范圍，甚至可以對(duì)失信申請(qǐng)人給予一定處罰。另一方面，未來(lái)在對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》出臺(tái)進(jìn)一步解釋或完善時(shí)，可對(duì)具體操作給予明確。
3.3 不動(dòng)產(chǎn)“糾錯(cuò)體系”完善的現(xiàn)實(shí)意義
雖然在登記實(shí)踐中，需要進(jìn)行更正登記的情況并不特別多，但是由于申請(qǐng)人、登記機(jī)構(gòu)、其他相關(guān)部門等各方面的原因，更正登記又不可避免。因此，建立一個(gè)合理、完善的不動(dòng)產(chǎn)“糾錯(cuò)體系”有其一定的現(xiàn)實(shí)意義。
一是能夠使權(quán)利人或利害關(guān)系人在發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤后，選擇最佳途徑，方便、快捷地申請(qǐng)更正登記。
二是能夠通過(guò)依職權(quán)更正，有效減少非必要法律訴訟程序，降低權(quán)利人或利害關(guān)系人糾錯(cuò)成本。
三是對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，既要承擔(dān)登記錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，又要面對(duì)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、精減登記要件的現(xiàn)實(shí)需要。因此，在法律層面給予登記機(jī)構(gòu)一定的授權(quán)，既是對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，也能對(duì)失信申請(qǐng)人給予一定的震懾和懲罰，維護(hù)登記公信力。
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參考文獻(xiàn)：
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