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商品住宅按照裝修樣態(tài)分為毛坯房和精裝修房?jī)煞N，以前實(shí)踐中多為毛坯房銷售，隨著“精裝修政策”的出臺(tái)，越來越多省區(qū)要求實(shí)現(xiàn)新建住宅精裝修銷售。

該政策從其制定目的來看，旨在讓廣大購(gòu)房業(yè)主免去裝修新房的煩惱，但是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)精裝修房的高期望與實(shí)際裝修成果之間存在一定的差距，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少因裝修價(jià)值而引發(fā)的糾紛。業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商交付的精裝修房?jī)r(jià)高質(zhì)次，侵害業(yè)主的消費(fèi)者權(quán)益；而開發(fā)商認(rèn)為交付的精裝修房符合合同約定，其并無違約之處，雙方各執(zhí)一端，致訴訟不絕。

這一后果可能使得精裝修政策的制訂目的在某些程度上大打折扣。精裝修銷售已成趨勢(shì)，而精裝修銷售實(shí)踐中又確實(shí)存在不少糾紛，本文擬從實(shí)踐入手，探尋解決該對(duì)矛盾的可能之道。

一、南京富力公司群訴案引發(fā)的思考

最近網(wǎng)上在流傳一份在寧九地產(chǎn)公司“上書”江蘇省高級(jí)人民法院及其院長(zhǎng)的“緊急報(bào)告”，在報(bào)告中九地產(chǎn)公司認(rèn)為因富力公司群訴案結(jié)果被南京中院再審改判，導(dǎo)致2018年以來南京的精裝修房銷售市場(chǎng)秩序發(fā)生混亂，大量購(gòu)房業(yè)主訴至法院要求補(bǔ)償裝修差價(jià)，希望江蘇省高級(jí)人民法院能慎重處理此類案件，切實(shí)維護(hù)精裝修商品房的市場(chǎng)交易。

（一）案件概覽

經(jīng)閱看南京富力公司群訴案中的再審判決，歸納該群訴案件基本案情如下：

1、開發(fā)商報(bào)備手續(xù)。開發(fā)商就涉案房屋向南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)申報(bào)《商品房預(yù)售方案》，其中載明裝修類型為裝修房，裝修單價(jià)為4500元/平方米，該信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會(huì)進(jìn)行公示。南京市物價(jià)局出具商品住房明碼標(biāo)價(jià)聯(lián)系單，其中載明房屋建筑面積、銷售單價(jià)、總價(jià)，裝修狀況為精裝。

2、合同的核心內(nèi)容。合同對(duì)房屋的面積、單價(jià)和總價(jià)作了約定。合同附件約定開發(fā)商可無需與業(yè)主辦理預(yù)售合同規(guī)定的該商品房的交付手續(xù)而直接對(duì)該商品房進(jìn)行裝修工程，同時(shí)業(yè)主同意毛坯房和裝修房的驗(yàn)收在裝修完畢后一次性驗(yàn)收；同時(shí)附裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，明確裝修范圍。

3、法院的裁判結(jié)果。南京江寧法院認(rèn)為裝修單價(jià)為4500元/平方米作為合同內(nèi)容；而南京中院二審和再審均認(rèn)為，開發(fā)商申報(bào)給住建部門的預(yù)售方案中的裝修單價(jià)為4500元/平方米作為合同內(nèi)容。

南京中院二審認(rèn)為如果開發(fā)商交付的裝修和設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)與合同約定不符的，業(yè)主可要求開發(fā)商按合同約定標(biāo)準(zhǔn)履行，業(yè)主認(rèn)為裝修價(jià)值達(dá)不到4500元/平方米而要求差價(jià)的主張缺乏事實(shí)基礎(chǔ)。

南京中院再審認(rèn)為因樣板房已經(jīng)拆除，業(yè)主要求按照4500元/平方米的精裝修單價(jià)，賠償裝修損失，符合行政法規(guī)的規(guī)定，亦有合同依據(jù)。據(jù)此根據(jù)鑒定結(jié)果結(jié)算裝修差價(jià)金額。

（二）案件分析

富力公司群訴案的核心爭(zhēng)點(diǎn)有兩個(gè)，一是裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是否存在，二是裝修差價(jià)如何確定。

就第一個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)，一審法院認(rèn)為從合同約定來看無法確定裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的獨(dú)立性。而二審和再審法院認(rèn)為雖然合同未約定，但是開發(fā)商向住建部門報(bào)送的材料中有裝修價(jià)值的單獨(dú)約定，且該裝修價(jià)值已經(jīng)公示，所以雙方之間存在獨(dú)立的裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

就第二個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)，一審法院不認(rèn)可第一個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)，故對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)點(diǎn)根本未予理涉。二審法院雖然認(rèn)同裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立存在，但是認(rèn)為業(yè)主的權(quán)利僅限于要求開發(fā)商按照合同約定履行，而非主張差價(jià)損失。再審法院認(rèn)為裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立存在，如果開發(fā)商交付的裝修與此不符，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)差價(jià)。

二、裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的合同依據(jù)找尋

南京富力公司群訴案的決定性事實(shí)在于對(duì)裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的合同依據(jù)找尋，即是否能找到記載于開發(fā)商和業(yè)主之間“合同”的裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問題歸結(jié)到法律問題上即哪些事實(shí)或材料屬于開發(fā)商的要約，并因業(yè)主的承諾而成為商品房買賣合同內(nèi)容。

首先，記載于開發(fā)商和業(yè)主雙方共同簽字/蓋章的書面材料的內(nèi)容，自然構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容，除非有無效情形或可撤銷情形，否則均應(yīng)成為約束雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，對(duì)此不論開發(fā)商，還是業(yè)主，還是法院均無異議。

其次，非記載于開發(fā)商和業(yè)主雙方共同簽字/蓋章的書面材料的內(nèi)容，是否能構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容，顯然在具體個(gè)案中各方是有不同的認(rèn)定的。

最高人民法院在司法解釋中對(duì)該問題有作出過部分解釋，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該條司法解釋認(rèn)定開發(fā)商單方發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料在特定條件下構(gòu)成商品房買賣合同內(nèi)容。

但是除開發(fā)商單方發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料之外的資料或文件，是否也能成為商品房買賣合同的內(nèi)容，從該條司法解釋來看并無法得出當(dāng)然結(jié)論。南京中院的再審判決就該問題提供了一個(gè)思路，即政府批準(zhǔn)文件也應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同的內(nèi)容，雖然該政府批準(zhǔn)文件未載入書面的商品房買賣合同中去。

綜上，關(guān)于業(yè)主所購(gòu)商品房的裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的合同依據(jù)可能來源于三個(gè)方面：

第一是書面商品房買賣合同的直接約定，如直接在合同中約定所交易的商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為XXX元/平方米；

第二是開發(fā)商在銷售過程中發(fā)布的宣傳廣告，且該廣告對(duì)業(yè)主購(gòu)買房屋及對(duì)房屋價(jià)格有重大影響，如開發(fā)商在宣傳廣告中描述商品房的裝修為豪華裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為XXX元/平方米；

第三是行政部門批準(zhǔn)的文件，如住建、工商、物價(jià)等行政部門批準(zhǔn)給開發(fā)商的材料中明確載明擬售商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為XXX元/平方米。

三、裝修價(jià)值差額的處理之道

如果商品房的裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)能夠通過合同依據(jù)找尋的方式確定下來，則法院按照合同約定的裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來判斷裝修價(jià)值差額的裁判思路無疑是符合合同法的規(guī)定，而不是如南京中院在二審中認(rèn)為的業(yè)主只能要求開發(fā)商按約履行。理由如下：

首先，根據(jù)合同法的規(guī)定，開發(fā)商交付的商品房不符合質(zhì)量約定的，業(yè)主有權(quán)要求減少價(jià)款；

其次，裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不到位與房屋質(zhì)量瑕疵非屬同一性質(zhì)的問題，就房屋質(zhì)量瑕疵問題，法律規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)的是保修義務(wù)而非減少價(jià)款，故在房屋存在質(zhì)量瑕疵的情況下，法院難以支持業(yè)主要求退差價(jià)的訴請(qǐng)，而裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不到位其本質(zhì)是開發(fā)商少交付了標(biāo)的物內(nèi)容，因此應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主可主張差價(jià)。

四、開發(fā)商的應(yīng)對(duì)建議

如上述所言，開發(fā)商要避免向業(yè)主補(bǔ)償裝修差價(jià)的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要注意如下事項(xiàng)：

第一，避免在商品房買賣合同中直接約定裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前實(shí)踐中幾乎未見開發(fā)商在商品房買賣合同中直接約定裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的，但是需要注意的是精裝修銷售的商品房買賣合同中都會(huì)有對(duì)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定，考慮到建設(shè)過程的可能變化，建議對(duì)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定也不要明確到具體金額。

第二，對(duì)外宣傳時(shí)不可明確裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的具體金額或裝修的具體品牌。雖然司法解釋對(duì)宣傳廣告構(gòu)成要約的界定比較嚴(yán)苛，但是畢竟存在可能性，且隨著精裝修政策全面落實(shí)，裝修成為購(gòu)房者購(gòu)房的重要考量因素也極其合理，故建議開發(fā)商在擬將裝修作為銷售亮點(diǎn)時(shí)，務(wù)必注意在用語(yǔ)措辭上的把握。

第三，避免在向行政部門報(bào)送材料時(shí)載明裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)金額。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，開發(fā)商在銷售之前需向物價(jià)部門報(bào)送相關(guān)材料以便物價(jià)部門最終制定一房一價(jià)表，故建議開發(fā)商在報(bào)送材料時(shí)避免直接明確載明裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的具體金額。