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某市登記機構詢問：我們當地有個爛尾的房地產開發項目，已經售出房屋50套，并都已辦理了預告登記。因為項目爛尾，法院最近把這個爛尾工程拍賣了，買受人是一家新的開發企業。法院在拍賣公告及裁定書中都明確：項目買受人取得這個項目后，需要履行原開發企業的責任，并協助已經辦理預告登記的購房戶辦理房屋所有權證?，F在，新的開發企業持法院裁定書和協助執行通知書前來我中心辦理土地使用權的轉移登記。所以就有這樣幾個問題：一是已經售出并辦理了預告登記的部分及相應的土地使用權，法院是不是可以作為執行的標的（如果不能，50戶購房者零散地分布在各幢建筑物里，土地使用權難以分塊切割）？二是購房戶的購房合同是否要重新簽訂？三是要不要辦理預告登記的轉移登記？

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金紹達：預告登記是對現時權利人行使處分權的一種限制，而并無其他的效力，更不能用來對抗公法上的處分行為。法院生效的判決，具有既判力（對于確定判決所賦予的拘束力）與執行力。因此，對已經售出并辦理了預告登記的部分及相應的土地使用權，法院可以作為執行的標的。買房人和原開發企業簽訂購房合同后，在完成商品房轉移登記之前，買房人取得的只是債權，并沒有取得相應的房屋所有權和土地使用權。法院拍賣的是一個項目，所以項目買受人可以依據法院的生效法律文書和協助執行通知書來辦理土地使用權轉移登記。

購房戶在與原開發企業簽訂購房合同后，債權已經成立。在這一起訴訟中，法院已經考慮到了債權人的權益，在裁定書中明確了新的開發企業應當履行原開發企業的責任，協助已經辦理預告登記的購房戶辦理產權證書，因而并不需要通過重新簽訂合同來建立新的民事法律關系。

《不動產登記操作規范》雖然有“因人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致不動產預告登記轉移的”這一規定，但是這應是指預告登記的權利人的變化。因為“預告登記是與所登記的請求權緊密結合在一起的，隨著請求權的移轉而移轉”（全國人大法工委編《中華人民共和國物權法釋義》第62頁）。且在本案中，預告登記對原開發企業的約束已變得沒有意義，因而實際上已經不再具有效力，所以不存在辦理預告登記的轉移登記問題。

為了防止新的開發企業將原來已辦過預告登記的房屋再度出售、進而造成錯誤登記，對原來已辦過預告登記的50戶，登記機構應在登記簿事先做出類似于預告登記的標識，做出這一行為的依據是法院的裁定書上已有這一內容。