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　　2019年，國家繼續(xù)堅持 “房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速整體放緩。2020年初，新冠肺炎疫情暴發(fā)，給房地產(chǎn)銷售帶來較大影響，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力更加受到市場關注。本文梳理了50家上市房企2019年年末凈利潤、凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率指標，以此來分析企業(yè)盈利水平。

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　　盈利情況：凈利潤均值110億元，同比增15.26%

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　　2019年，50家上市房企凈利潤均值為117.34億元，同比上升15.26%;凈利潤率均值為13.36%，同比下降0.01個百分點;凈資產(chǎn)收益率（ROE）均值為15.50%，同比上升0.02個百分點;總資產(chǎn)收益率 （ROA）均值為4.80%，同比下降0.22個百分點。

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　　盈利能力：分化態(tài)勢明顯，大型房企集聚優(yōu)質資源

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　　房企盈利能力分化態(tài)勢愈加明顯，大型房企集聚優(yōu)質資源。3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)凈利潤均值分別為398.98億元、96.25億元、40.23億元，同比分別增長3.18%、25.57%、40.54%;凈資產(chǎn)收益率均值分別為20.47%、14.94%、15.06%;凈利潤率均值分別為13.97%、13.10%、14.80%。其中，少數(shù)1000億元以下企業(yè)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)突出，如龍光、合景泰富、寶龍、德信等房企，凈利潤率均超過20%。2019年，龍光采取的逆周期拿地戰(zhàn)略、大力布局城市更新項目等成為利潤高增長的引擎，全年拓儲成本為4081元/平方米，城市更新業(yè)務貢獻收入約49億元，占總營業(yè)收入的8.5%;合景泰富凈利潤率為38.96%，公司將其他非經(jīng)常收益均納入到確認收益中，總額超9億元。

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　　成本管理：低成本拿地、降費用支出、高周轉運營

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　　第一，大型房企土地成本均值處于行業(yè)較低水平。3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)拿地均價/銷售均價均值分別為35.12%、35.90%、42.09%。房企緊抓市場機遇，在城市更新、產(chǎn)城融合、文旅地產(chǎn)等多領域布局，有效降低了拓儲成本，如恒大、綠地、世茂、旭輝、富力、融信等房企的拿地均價/銷售均價均低于30%。

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　　第二，大型房企三項費用率均值處于行業(yè)較低水平。3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)三項費用率均值分別為7.59%、10.27%、12.74%。具體來看，3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)銷售費用率均值分別為2.95%、3.42%、3.72%;管理費用率均值分別為3.16%、4.68%、4.88%;財務費用率均值分別為1.47%、2.15%、4.12%。

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　　一方面，大型房企通過降低財務費用率提高企業(yè)利潤，3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)融資成本分別為5.89%、6.36%、6.78%，如中海憑借強大的財務杠桿管控能力，2019年財務費用率為0.46%，同比下降0.35個百分點，加權平均借貸成本為4.21%，同比下降0.09個百分點，均處于行業(yè)較低水平;碧桂園、龍湖等房企通過保持較高的利息費用資本化率水平，分別為100%和98.8%。另一方面，房企通過提高經(jīng)營效率降低銷售費用和管理費用，如藍光發(fā)展充分發(fā)揮數(shù)字化營銷優(yōu)勢，利用藍裔網(wǎng)絡銷售渠道，精準進行廣告投放，降低了傳統(tǒng)營銷模式下的銷售費用;旭輝通過降低管理成本的模式實現(xiàn)總部的轉型，采取“大平臺+小集團+項目集群”的三級模式，提升運營效率，加快區(qū)域整合，打造組織活力引擎，降低企業(yè)的管理費用。

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　　第三，大型房企總資產(chǎn)周轉率均值優(yōu)于中小型房企。3000億元以上企業(yè)、1000-3000億元企業(yè)、1000億元以下企業(yè)總資產(chǎn)周轉率均值分別為0.26、0.22、0.21。大型房企在行業(yè)整體銷售增速放緩的情況下，依然表現(xiàn)出較好的銷售能力和企業(yè)良好的運營管理能力，碧桂園、綠地、世茂、龍湖等房企在2019年均實現(xiàn)了較高的總資產(chǎn)周轉率，如綠地總資產(chǎn)周轉率高達0.39，遠高于行業(yè)水平，其TOD模式使得布局在三四線城市的城際空間站重點項目的去化率得到了大幅提升，在年內也取得了較好的業(yè)績表現(xiàn)。

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　　結語>>>

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　　房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境存在許多不確定性，利潤率難擋疲軟，房企需以精細化運營為導向，結合市場趨勢，調整好企業(yè)戰(zhàn)略方針，以強大執(zhí)行力擊穿運營和管理的破局點。未來，精準的投資拓儲、卓越的營銷手段和良好的運營管控模式是房企更好活下去的兩大“利器”。總的來看，企業(yè)若想擁有超群的盈利能力，則需從“開源”和“節(jié)流”兩方面進行提升，“開源”意味著企業(yè)要盡可能的以更高的價格、更優(yōu)的產(chǎn)品進行溢價銷售，“節(jié)流”意味著企業(yè)要盡最大可能降低銷售成本、管理成本和財務成本，此外，企業(yè)還應采取科學合理的經(jīng)營手段來提高周轉效率，實現(xiàn)企業(yè)盈利能力的增長。

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　　中指研究院

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　　圖為2019年50家上市房企盈利情況

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　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理