行業資訊
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2019年房企增速明顯放緩，疊加疫情影響，現房若持續增長無疑是雪上加霜，如何解決現房庫存問題成為重點。在當前融資端受阻且企業銷售放緩的環境下，這部分現房占用著部分無法及時變現的資金，影響資金周轉同時加重了去化壓力。通過研究典型上市房企中現房占比較大，即庫存積壓較為嚴重的企業，具體分析數據背后的銷售結構和運營模式，可以找到相應原因并為企業改善現狀提供建議。
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部分房企現房庫存壓力大，前十占比超二成
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近五年，典型上市房企整體現房去化情況持續改善。整體來看，房企現房占比持續收斂，由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具體來看，典型房企中仍有過半房企2019年現房占比上升，說明去化壓力在市場上仍普遍存在。
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就2019年庫存壓力最大的10家房企而言，現房占比均大于20%，至少超出平均值12個百分點。我們發現這些企業存在一些共同特征，比如土地儲備布局不合理、緩慢的周轉模式、結轉節奏把控不當、高地價項目入市意愿不強等等。雖目前這些企業同處于高壓行列，但基于企業去化能力不同，周轉效率、盈利能力以及產品力等表現各異，后續情況或出現分化。因此可以把這類已經存在現房壓力的房企分為三類：第一類是去化承壓型房企，這類企業不僅庫存壓力大，并且去化能力一般，包括合生創展、富力、遠洋等;第二類是結轉延遲型房企，這類企業主要受結轉節奏的影響，已售現房未在當期交付暫時拉高了現房占比，包括禹洲、銀城國際等;第三類是機會型房企，這類企業雖庫存壓力大，但整體去化能力強，包括保利置業、寶龍等。
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去化承壓型房企現房銷售迫在眉睫
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合生創展現房占比達35%，較去年有所下降但仍高于其余房企。企業現房積壓主要源于其戰略規劃，如今房企多采用“高周轉、高杠桿、輕資產”模式加速發展，而合生創展依然堅持“高端住宅，精品大盤”的模式，保持深耕一線城市的戰略布局。雖一線城市項目能保障較高的獲利空間和讓利尺度，但仍不抵高端產品客群有限和大盤滯銷帶來的負面影響，目前企業存貨周轉率僅為0.12。此外，雖目前土儲總量不大，但按其銷售速度來看，去化周期達到10年以上。并且企業在粵港澳大灣區擁有大量資源，乘著灣區政策利好的東風，應把握機會積極推售。長期來看，通過調整銷售結構和運營戰略，局面或將緩慢改善。
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機會型房企妥善運營可改善局面
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保利置業加速去化，現房占比大幅減小。2017年，保利置業現房占比為29%，處于高壓行列，2018年更是上升6個百分點至35%。針對這個情況，企業在2018年業績發布會上曾表示，將加速去存貨，提高資產的周轉速度。自此去化效果顯著，2019年保利置業的現房總量同比下降了24%，同時現房占比下降了9個百分點至24%。雖然目前現房占比仍處于較高水平，但基于企業目前去化表現，或可持續改善。具體來看表現在以下幾個方面：首先企業運營管理能力強，毛利率為34.97%;其次企業積極完善銷售回款考核機制，使得持有現金穩步上漲;最后，即使企業全國化布局進程中三四線貢獻占比逐漸加大，但銷售均價仍能保持在18429元/平方米的水準，對比其5804元/平方米的土地成本，有充分的利潤和價格調整空間。
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多端把控緩解現房銷售重壓
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通過分析現房占比較高房企的情況，可以把解決方法歸納為四點：一是從投資端調整結構，投資低風險城市，均衡土儲布局并且減少高溢價拿地;二是從產品端把控風險，明晰產品定位，提升產品質量，打造暢銷項目;三是從銷售端加強營銷，針對去化慢的項目或者現房，需加大宣傳力度，豐富營銷舉措，盡快消化庫存以打通資金鏈;四是從運營端管控交付節奏，提高項目質量，加快竣工及時結轉，在疫情當下更需妥當安排項目進程。克而瑞地產研究
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