行業(yè)資訊
深圳樓市熱度不減，調(diào)控的靴子被業(yè)內(nèi)認(rèn)為即將落地。
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“可以預(yù)計(jì)調(diào)控政策的出臺(tái)已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，最近深圳樓市的確有點(diǎn)過熱，寧波、杭州、東莞等地都已經(jīng)推出一些調(diào)控政策，深圳應(yīng)該快了。” 7月10日，一家前三十強(qiáng)房企的執(zhí)行董事告訴時(shí)代周報(bào)記者。
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近日，深圳一些新盤持續(xù)火熱，比如位于深圳光明區(qū)的金融街(7.08 -0.98%,診股)華發(fā)·融御華府，預(yù)售394套住宅房源，最終8998人認(rèn)籌，中簽率錄得4.37%，這一認(rèn)籌數(shù)刷新了深圳的搖號(hào)紀(jì)錄。
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樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價(jià)66034元/平方米，上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。
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自3月以來，深圳二手房市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇快車道。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3―5月份，深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，環(huán)比漲幅均在1.6%左右，同比漲幅從9.7%攀升至12.0%，均位于70城市前5。
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同時(shí)，伴隨著市場(chǎng)的火熱，深圳樓市“喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“業(yè)主加價(jià)”等現(xiàn)象開始出現(xiàn)。
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“深圳樓市的這一輪火爆，投機(jī)炒作起到導(dǎo)火索的作用，最主要是影響了預(yù)期。”7月11日，提及近期深圳樓市的表現(xiàn)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱向時(shí)代周報(bào)記者表示。
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持續(xù)多日的火熱局面，毫無疑問引起了監(jiān)管部門的注意。
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時(shí)代周報(bào)記者獲取的一份會(huì)議記錄顯示，7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，舉行座談會(huì)，參會(huì)的有萬科、華潤(rùn)、貝殼等開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，討論了上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及存在的問題。
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隨后，關(guān)于深圳樓市調(diào)控即將收緊的傳聞在坊間熱議，7月7日，參與了此次會(huì)議的專家向時(shí)代周報(bào)記者表示，這場(chǎng)會(huì)議僅是調(diào)研，調(diào)控的事情并沒有官方消息。
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深圳市住建局隨后回應(yīng)稱，暫未接到相關(guān)通知，一切以官方公示為準(zhǔn)。
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雖然調(diào)控收緊的傳聞尚未正式落地，但此次調(diào)研被外界看做是監(jiān)管部門的重視，這也讓一些房企焦慮。
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7月11日，一家國(guó)有房企的華南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，他們光明區(qū)的新項(xiàng)目將在10月開盤，目前還在跟相關(guān)部門協(xié)商備案價(jià)格，希望能將均價(jià)提到6萬元/平方米以上，比周邊項(xiàng)目要貴1萬元/平方米。
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“如果政府現(xiàn)在出臺(tái)調(diào)控措施，勢(shì)必會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目造成影響。”該人士表示。
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深圳樓市又行至方向選擇的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
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樓市火熱引發(fā)關(guān)注
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90后的付剛（化名），是一名典型的“剛改客”，即有著剛性改善住房需求的一類人群。他在龍崗布吉擁有一套近90平方米的小三居，今年4月初，他以360萬元左右的價(jià)格賣掉，希望購(gòu)置一套位于寶安區(qū)或者光明區(qū)內(nèi)480萬元左右的三房。
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這樣的總價(jià)使得他的選擇范圍比較窄，僅有兩個(gè)新盤符合，其中位于寶安區(qū)西向的天福華府所剩無幾。光明區(qū)的金融街華發(fā)融御花園成為付剛重點(diǎn)關(guān)注的樓盤，然而4.37%的中簽率讓付剛落選認(rèn)籌名單。
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金融街華發(fā)融御花園不過是深圳樓市新房火爆的一個(gè)縮影。6月20日深夜，另一樓盤新錦安海納公館發(fā)布5套房的誠(chéng)意登記客戶名單顯示，認(rèn)籌人數(shù)共計(jì)1171批，中簽率更是低至僅0.4%。
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今年上半年，盡管各地樓市受到疫情不同程度的影響，但深圳依然走出了獨(dú)立特性的行情。
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樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月結(jié)束，深圳樓市迅速回到了年前的狀態(tài)，3―6月，深圳一手住宅月度成交穩(wěn)定在3000套以上，最高峰在4月的3446套，二手住宅的成交更為亮眼，在6月更是時(shí)隔4年再次破萬套，市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭迅猛。
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市場(chǎng)熱度正向上漲輪空以及遠(yuǎn)郊的羅湖和龍崗區(qū)域傳導(dǎo)，輪動(dòng)效應(yīng)明顯。
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位于龍崗坂田街道的新樓盤大族云峰在經(jīng)歷了去年的冷凍期后，在今年成為購(gòu)房者心中的“香餑餑”。
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“去年初，該項(xiàng)目的進(jìn)價(jià)為5.4萬元/平方米，我們當(dāng)時(shí)還啟動(dòng)了二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，但仍然還賣不動(dòng)，而現(xiàn)在，單價(jià)已經(jīng)漲至5.9萬元/平方米，并且不需要任何中介代理，不少朋友托我買都沒有買到。”7月11日，該項(xiàng)目的營(yíng)銷人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。
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7月10日，一直專注新盤市場(chǎng)的中介也向時(shí)代周報(bào)記者透露，寶安、坪山、光明等熱門區(qū)域的新盤自主消化能力非常強(qiáng)，幾乎不給中介代理，而他也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。
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事實(shí)上，二手房市場(chǎng)的火熱程度遠(yuǎn)超過一手房。
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在新房市場(chǎng)失意的付剛也開始將目光瞄準(zhǔn)二手房市場(chǎng)，然而他發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)的漲幅已超過他的認(rèn)知。
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6月21日至今，付剛已經(jīng)看過20多套房子，但滿意的房子總會(huì)在第二天就被人搶走，而且每套都比前那一套賣得更貴，甚至還遭遇業(yè)主臨時(shí)加價(jià)40萬元。
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樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年二手住宅成交均價(jià)為65435元/平方米，環(huán)比上漲5%，同比上漲8%。
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全國(guó)矚目的火爆行情引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。7月4日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深調(diào)研房地產(chǎn)的情況，引發(fā)了外界對(duì)于深圳調(diào)控政策的猜想。
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就在第二天，7月5日，付剛收到了中介發(fā)來的微信，是一則關(guān)于“深圳馬上要出臺(tái)調(diào)控政策”的傳言。
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深圳樓市要出手調(diào)控的消息，在網(wǎng)上引發(fā)猜測(cè)，大致內(nèi)容主要有兩點(diǎn)，一是，即使有深圳戶籍，需要滿足2年或5年的社保才能購(gòu)房；二是調(diào)高二手房交易稅費(fèi)。
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突如其來的調(diào)控傳言很快傳導(dǎo)到市場(chǎng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。
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付剛向時(shí)代周報(bào)記者無奈地表示，近期購(gòu)房的人明顯增多，在幾次看房過程中，他遇到了不同中介帶來的10余個(gè)看房人，儼然是一個(gè)小型現(xiàn)場(chǎng)拍賣會(huì)。
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而他只能將預(yù)算增加30萬元，希望能盡快在7月內(nèi)選定。
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投機(jī)導(dǎo)火索
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近日，多位樓市觀察分析人士認(rèn)為，投資炒房是近期刺激深圳樓市的一大因素。
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據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，3月以來，市場(chǎng)中的投資需求比例逼近40%，幾乎達(dá)到了2015―2016年的水平。
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7月12日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，去年底，豪宅稅的調(diào)整降低了二手房交易成本，對(duì)于投資客而言是巨大利好，再加上今年上半年貨幣寬松，大家的買房欲望不斷爆發(fā)出來，深圳樓市逐漸被投資所主導(dǎo)。
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貨幣政策方面，上半年，國(guó)內(nèi)三次降準(zhǔn)，全面降準(zhǔn)與定向降準(zhǔn)結(jié)合，釋放大量流動(dòng)性。
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“留什么在手上都比留現(xiàn)金好。”7月10日，深圳某房企的營(yíng)銷總經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳對(duì)資金放松非常敏感，貨幣放松后，有不少親戚都在向他打探深圳樓市的信息，他也替幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產(chǎn)，而他負(fù)責(zé)的樓盤項(xiàng)目有20%―30%屬于投資性購(gòu)買。??
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7月11日，克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海向時(shí)代周報(bào)記者表示，3月初，二手房?jī)r(jià)開始上升，在資金開始流入一手市場(chǎng)后，新房去化也在提速。
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同日，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳先行示范區(qū)的建設(shè)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴(kuò)區(qū)”、豪宅稅減免等政策，都為市場(chǎng)注入樂觀情緒。
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但在中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，背后的核心原因是嚴(yán)重的供需失衡問題，主要問題是，不認(rèn)真解決供給側(cè)的問題，深圳樓市的所有問題都無法破解。
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7月12日，宋丁向時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳是全國(guó)城市中，潛在需求最旺盛的城市，人口凈增量為全國(guó)最多的城市之一，2019年凈增常住人口41.22萬人。
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除此之外，本外幣存款以每年平均凈增7000億元的幅度實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，目前已達(dá)到8.4萬億元的規(guī)模，名列全國(guó)第3。
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另一方面，深圳樓市的供給側(cè)問題長(zhǎng)期存在。根據(jù)宋丁提供的數(shù)據(jù)，深圳市域面積始終不到2000平方公里，其中將近1000平方公里生態(tài)控制線，剩下1000平方公里用于開發(fā)建設(shè)，目前已基本開發(fā)完畢。
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而產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)和占比都比較大，例如工業(yè)用地，目前仍保留30%的紅線范圍。
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其次，城市更新的大量項(xiàng)目都是高科技研發(fā)、金融、物流等大型產(chǎn)業(yè)用地或城市綜合體項(xiàng)目，深圳住宅用地占建設(shè)用地的比例僅有18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均約33%的水平，更低于國(guó)際上40%以上的水平。
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樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全市一手住宅預(yù)售不足81萬平方米，是近年來最低值；銷售面積165.86萬平方米，環(huán)比下滑17%，同比下滑4%；庫(kù)存面積205.05萬平方米，也是近年來最低點(diǎn)。
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下半年走勢(shì)
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2020年下半年，深圳樓市會(huì)怎么走？成為外界最為關(guān)注的話題。
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盡管深圳市住建局對(duì)外表示，暫未收到關(guān)于新政的通知，一切以官方公示為準(zhǔn)。但在行業(yè)人士看來，樓市調(diào)控已箭在弦上。
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陳洪海向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前深圳市政府正在考慮進(jìn)一步調(diào)控。
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“住建局發(fā)布了土地、金融、預(yù)售等放松政策，加大新房供應(yīng)，二手房預(yù)計(jì)會(huì)由3年限售變5年，同時(shí)會(huì)出二手指導(dǎo)價(jià)格，嚴(yán)控銀行高評(píng)高貸。除此之外，深戶籍可能需入戶滿一年或者新深戶連續(xù)繳交社保12個(gè)月。”陳洪海表示。
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“東莞和深圳還是存在著聯(lián)動(dòng)性，今年上半年深圳樓市火爆，也帶動(dòng)了東莞樓市，此輪東莞收緊是一個(gè)前瞻信號(hào)。此前金融街萬人搖號(hào)的新聞也帶來較大影響，業(yè)內(nèi)開玩笑說，因?yàn)榻鹑诮忠鹆俗〗ú康年P(guān)注。”前述前30強(qiáng)房企執(zhí)行董事認(rèn)為，對(duì)深圳市場(chǎng)仍然非常看好，下半年估計(jì)受調(diào)控影響降溫，但基本面在，房?jī)r(jià)后期還會(huì)上漲。
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宋丁指出，無論有沒有調(diào)控政策，深圳樓市下半年都不可能像5月、6月這樣一路上揚(yáng)，無論是市場(chǎng)還是政策方面，都可能會(huì)有一個(gè)卡頓，讓市場(chǎng)不要走得太猛，盡量平穩(wěn)一些。
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“很難達(dá)到平衡，成交量和價(jià)格上，我們都希望價(jià)格不動(dòng)，成交量一直上，但是有時(shí)候恰恰是成交量剛剛上一點(diǎn)，價(jià)格就跳上去了，這對(duì)于深圳這樣全國(guó)房?jī)r(jià)比較高的城市而言是比較敏感的，市場(chǎng)方也應(yīng)該相當(dāng)警覺，避免出現(xiàn)階段性的損失。”宋丁表示。
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7月11日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，下半年，深圳樓市肯定還是繼續(xù)漲，至于漲幅多少，視情況而定，但從大趨勢(shì)來看，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，資金寬裕的基本面也沒變，所以整體來看還是保持上漲態(tài)勢(shì)。如果加上調(diào)控，應(yīng)該是在穩(wěn)定的情況下有小幅上漲。
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楊紅旭則認(rèn)為，從目前來看，政府的調(diào)控對(duì)樓市影響比較小，因?yàn)檎{(diào)控并不嚴(yán)厲，只是表態(tài)，主要還是以整頓市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳎@樣起到的作用并不明顯，對(duì)市場(chǎng)影響有限。目前市場(chǎng)正在往上走，除非出臺(tái)比較嚴(yán)厲的政策，比如升級(jí)限售限購(gòu)方面的政策，市場(chǎng)才會(huì)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。
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“調(diào)控加碼”的預(yù)警并不能阻擋房企在深圳布局的步伐。
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上述國(guó)有房企的華南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，調(diào)控嚴(yán)格說明市場(chǎng)情況、基本面較好，反而值得花精力去深耕。
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在他看來，下半年深圳樓市將穩(wěn)中有升，而其所在區(qū)域公司也會(huì)持續(xù)布局。
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“一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)狀，促使深圳的新盤去化速度高于其他區(qū)域，現(xiàn)金回籠速度也因此加快。目前我們?cè)谏铐?xiàng)目不多，除了在公開市場(chǎng)拿地，也在跟深圳本地房企合作城市更新項(xiàng)目，爭(zhēng)取盡快能推出新的項(xiàng)目。”該人士表示。
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