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提要：克而瑞統計數據顯示，3月房企境內債券融資941.64億元，環比增長83.9％，同比增長35.1％；房企境外債券融資225.14 億元，環比下降27.8％，同比下降59.2％ 。

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　　3月中下旬以來，隨著境內債券利率下行、審批發行加速，房企們紛紛轉向境內發債，其中4月第一周的融資規模超過200億元，而3月12日至4月13日房企境外發債卻未見新增案例。?

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　　克而瑞統計數據顯示，3月房企境內債券融資941.64億元，環比增長83.9%，同比增長35.1%；房企境外債券融資225.14 億元，環比下降27.8%，同比下降59.2% 。3月房企境內發債規模為境外發債的4倍多。?

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　　境內發債熱情高漲?

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　　招商蛇口(17.15 -0.12%,診股)10億元超短融利率僅2.2%，華潤置地8億元三年期票據利率2.65%……“一季度向來是房企融資高峰期，因近期境內流動性趨向寬松，不少龍頭房企的發債利率已觸及歷史低點?！币晃蝗谭治鰩煴硎?，盡管4月以來房企發債利率降幅較3月有所放緩，但仍有不少房企拿到了較低的發債利率。如華潤置地以2.65%年利率發行的三年期票據，刷新了房企發債利率的最低歷史紀錄。?

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　　除了央企的發債成本大幅下降，民營房企的融資成本亦有下調。例如，世茂房地產全資境內子公司于3月23日發行的一筆45億元債券，5年期和7年期品種利率分別為3.23%和3.90%。“這是世茂有史以來最低的發債融資成本。本次債券的發行將為企業后續的精準投資及發展提供充裕的資金保障。”世茂股份(4.02 -1.23%,診股)相關工作人員表示。?

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　　另據浙商證券(9.36 -3.60%,診股)統計，時代中國、中國奧園、光明地產(3.02 -0.66%,診股)、濱江集團(4.12 -0.72%,診股)、龍光地產等房企今年3月的發債利率，均較2019年的平均發債水平下降了100個基點以上。其中，時代中國的發債利率更是從2019年的7.15%下降至5.6%，直降155個基點。?

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　　克而瑞數據顯示，2020年前3月房企新增債券類融資成本為6.58%，較2019年全年下降0.46個百分點；境內債券融資成本3.87%，較2019年全年下降1.34個百分點。?

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　　一位資深房產研究人士表示：“目前前一百名的房企融資均較順暢。融資利率上，由于龍頭房企的融資利率本身已經不高，因此，排名在50至60位的房企發債利率下降幅度更大?！?

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　　“除了發債利率處于行業低位，新證券法規定企業債券發行由核準制改為注冊制之后，發債額度審批流程簡化，縮短了審批期限，也進一步激發房企發債熱情?！蹦硣蟹科筚Y金部人員表示，實行注冊制后，企業發債時長由2至6個月壓縮至2周至2個月。?

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　　以珠海華發集團3月27日申報的一筆200億元小公募為例，僅5個工作日，便進入到“提交注冊”環節。融資環境的改善也帶來了立竿見影的效果，3月房企境內發債規模環比上升132.7%。進入4月第一周，房企公開發行的境內融資規模超過200億元。?

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　　海外發債步伐放緩?

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　　不同于高漲的境內發債行情，房企放緩了海外發債的步伐。據克而瑞統計，今年1月和2月單月房企海外發債融資規模均達到百億元級別，大額發債案例更是頻現。中國恒大、華潤置地、世茂房地產等房企單只美元債發行規模均超過10億美元。但進入3月后，房企在海外發債的案例銳減，共發布了19宗海外融資計劃，合計融資額大約56億美元，且主要集中在上半月。?

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　　“受境內地產融資環境收緊影響，去年部分房企尋求通過海外發債募集資金，全年境外發債凈融資額超過480億美元?！敝性禺a首席分析師張大偉分析認為，今年3月下旬，受美股熔斷影響，美債市場流動性緊張，房企海外融資的可能性大幅減少?！皩τ诓糠址科蠓浅Ｖ匾暮Ｍ馊谫Y，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也將面臨高價的可能性?！?

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　　不過，也有房企長期看好美元債市場。如佳兆業高級顧問譚禮寧在公司2019年業績發布會上表示，美元債的波動受疫情影響較為短暫，未來仍看好高息債的表現。?

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　　二季度償債壓力加大?

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　　房企加快發債腳步的背后，則是銷售回款的乏力及不斷加大的債券到期壓力。?

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　　克而瑞數據顯示，今年一季度前100名房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。即便隨著房企陸續復工復產，3月同比降幅較2月有所收窄，但前100名房企銷售金額的同比降幅仍達到17%。?

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　　在銷售回款無法及時“補血”的同時，房企還不得不面對較大的償債壓力。數據顯示，有20筆債券即將于4月到期，金額共計274.32億元，環比上漲18%。?

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　　個別房企甚至還因此出現債券違約。今年3月，新華聯(2.80 -1.75%,診股)控股超10億元的中期票據未能到期按約兌付。受此影響，新華聯控股信用等級被下調至C，多只債券信用等級調整為CC。新華聯控股解釋稱，受疫情影響，旗下多項業務均遭重創，導致經營回款減少超60億元。?

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　　據中債資信統計，2020年滬深兩市及海外市場行業債券到期規模合計約6459億元，中短期房企融資渠道預計較為暢通，但預計仍將以保障行業債務周轉為限，不會形成“注水”局面。?

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　　“特別是對中小房企來說，二季度的現金流壓力將加大?！币晃环慨a研究人士透露，今年下半年，房企債券到期壓力是一季度的2至3倍。具體而言，一季度房企債券到期規模大約為1500億元，二季度大約為2500億元，到了三季度和四季度，這個數字則將上升至2500億元至3000億元。?