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上海土地出讓市場(chǎng)正醞釀變化。

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??今年以來，上海土地市場(chǎng)就推出了兩幅重磅地塊，引發(fā)市場(chǎng)較高關(guān)注：一是上海徐匯濱江西岸金融港綜合體地塊，今年2月份由香港置地以總價(jià)310.5億元競(jìng)得，成為迄今為止內(nèi)地第一總價(jià)地王；二是北外灘的HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”），出讓底價(jià)34.3億元，因其臨江、純宅地（不帶15%租賃自持面積）而吸引多家頭部房企參與競(jìng)標(biāo)。

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??北外灘地塊于2月25日掛出，以招掛復(fù)合方式出讓，按照競(jìng)標(biāo)規(guī)則——六人以上投標(biāo)，排名前三入圍競(jìng)標(biāo)人。參與競(jìng)標(biāo)的有中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安6家房企，中海、萬科、華潤以綜合排名前三，獲得3月31日網(wǎng)上競(jìng)價(jià)投標(biāo)的入場(chǎng)券。當(dāng)天中海底價(jià)拿下這幅被業(yè)內(nèi)稱為鉆石級(jí)的純宅地，樓面地價(jià)6.3萬元/平方米，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。地塊周邊在售的是10萬元/平方米以上的住宅。

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??地塊競(jìng)標(biāo)結(jié)果公示截止日期為4月3日，然而，直至4月13日，上海規(guī)土局網(wǎng)站土地交易信息仍然顯示為“交易中”。此間業(yè)內(nèi)傳出地塊有“圍標(biāo)”嫌疑，中海、華潤、萬科參與競(jìng)標(biāo)的高管均被協(xié)助調(diào)查。消息還在進(jìn)一步發(fā)酵，但4月10日，上海土地市場(chǎng)出讓規(guī)則已悄然生變。

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??4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站掛出2幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復(fù)合”。兩幅地塊分別為松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊、松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊。

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??值得注意的是，本次出讓地塊規(guī)則出現(xiàn)兩大變化：有效申請(qǐng)人數(shù)不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“競(jìng)買人”；有效申請(qǐng)人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“投標(biāo)人”。

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??“六人”成為這兩幅地塊最終是競(jìng)價(jià)招標(biāo)還是掛牌出讓的關(guān)鍵點(diǎn)，而此前推出的地塊則是3人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)四個(gè)環(huán)節(jié)。

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??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，這次規(guī)則改變，尤其是入圍人數(shù)放寬到5家，最大的好處就是可以讓更多房企參與拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，雖然可以對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)有更多品牌保障，但不利于市場(chǎng)的公平競(jìng)爭。通過規(guī)則調(diào)整，中小房企可以有更多機(jī)會(huì)在滬拿地。

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??此前，上海已經(jīng)執(zhí)行了3年的土地市場(chǎng)招標(biāo)掛牌復(fù)合方式。2017年4月之后上海招掛復(fù)合出讓的土地，評(píng)分采取“135分制”，其中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力32分，技術(shù)資質(zhì)17分，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)41分，受讓管理45分。比如在這次北外灘土地競(jìng)標(biāo)中，中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據(jù)各項(xiàng)“優(yōu)先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進(jìn)入后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)。

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??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月10日政策的變化或與規(guī)避房企“圍標(biāo)”有關(guān)，并且也有利于更多房企參與到土地出讓中。

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??4月10日，上海發(fā)改委對(duì)外介紹了即將出臺(tái)的《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，提出加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏；夯實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。

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??這被業(yè)內(nèi)人士看作是上海土地市場(chǎng)放量的信號(hào)。一家剛進(jìn)入行業(yè)20強(qiáng)的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司一直在深耕三四線城市，近兩年也在往二三線城市做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但已經(jīng)10年沒有在上海拿地了。一是2017年上海拿地游戲規(guī)則改變，導(dǎo)致中小房企拿地難度增加；二是受制于一線城市拿地、運(yùn)營成本的抬升，利潤增長不如三四線城市。該公司坦承，當(dāng)前投資部門也在積極尋找上海的城市更新參與機(jī)會(huì)。

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??另一方面，一線城市土地市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。綜合近期公開信息，虹口區(qū)在北外灘板塊規(guī)劃上充滿想象空間。日前，《虹口區(qū)北外灘街道控制性詳細(xì)規(guī)劃修編（公眾參與草案）》完成公示，虹口區(qū)將按照國際最高標(biāo)準(zhǔn)整體進(jìn)行謀劃、開發(fā)建設(shè)北外灘。

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??同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，一線城市的土地出讓市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)性變化的。比如今年上海臨港(19.110, -0.40, -2.05%)區(qū)將放量供地，根據(jù)相關(guān)文件，臨港工業(yè)地出讓幾乎占了上海全市供應(yīng)的一半左右；北京今年則是央企國企的天下；廣深基本上公開出讓的土地量比較小，這兩個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)是城市更新為主，定向出讓為主。

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??據(jù)了解，包括世茂、綠城、旭輝等在內(nèi)的大房企最近兩年也成立了專門的舊改職能部門來推動(dòng)在一線城市的城市更新業(yè)務(wù)。即便是中小房企，城市更新項(xiàng)目的獲取也被投資部門列入業(yè)務(wù)范疇，以改善投資結(jié)構(gòu)。

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??張宏偉進(jìn)而指出，2017年土地出讓規(guī)則變化，有一個(gè)明顯的變化是增加了租賃自持用地的比例，基本上整個(gè)租賃住宅用地能占到市場(chǎng)一半左右。從當(dāng)年樓市調(diào)控來看，確實(shí)有降溫作用；如今土地市場(chǎng)相對(duì)進(jìn)入低迷階段，市場(chǎng)活力需要激發(fā)出來，最近的土地出讓規(guī)則的調(diào)整，更適合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。

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??值得關(guān)注的是，前述4月10日掛牌的兩幅土地，保證金凍結(jié)期限也縮短，房企只需要在參拍前一天凍結(jié)資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結(jié)期。張波指出，這可以視為應(yīng)對(duì)疫情給予的“紓困”性政策，對(duì)于房企來說今年一季度銷售不暢，導(dǎo)致目前現(xiàn)金流非常緊張，20天的保證金凍結(jié)期對(duì)于房企的壓力不小，縮短凍結(jié)期無疑為房企解決了不少流動(dòng)性問題。

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??此外，自持和一定比例的保障房都會(huì)很大程度上影響到房企的利潤，自持類房源由于變現(xiàn)周期長，先期投入大，盈利情況普遍不樂觀。近期自持比例減少可以明顯降低房企的運(yùn)營壓力，尤其在2020年生存壓力不斷提升的背景下，起到的作用更是不容小覷。