行業資訊
??2019年的最后7個小時，盤點今年的國內樓市。
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??整體冰冷
??2019年的樓市基本面是橫盤和下跌。橫盤城市主要是北上廣和三四線，陰跌則以二線城市為主。
??北上廣橫盤，是因為漲的早，已經跌過一波，剛需置換居多，投資客少，現在是價值筑底，漲不上來也跌不下去，橫盤。
??三四線為什么大部分橫盤不是下跌，因為很多小城市雖然也漲了一倍，但投資客的數量遠少于二線，大多還是靠本地購買力炒起來的。
??三四線之前基數太低，翻了一倍也不過七八千上萬，和收入比起來不算太離譜，再加上六個錢包，還撐得住，所以，橫盤。
??二線就沒那么好運了，陰跌不止。
??這兩年風頭出盡的二線強二線，為什么反而不如三四線扛跌?
??因為炒作太過，投資客太多，新房賣的太多，等到塵埃散盡，只有一跌才能對的住前期兇猛的漲幅。
??這些炒作過盛的二線，投資客正在集中出貨。
??最新鏈家掛盤數據，重慶在售二手房140031套，成都在售二手房125267套，武漢在售二手房113271套，天津在售二手房112733套，鄭州在售二手房96977套。
??數據不會說謊，之前買入有多火爆，現在出貨就有多兇猛。
??房地產數據中心近期發布的2019年一二三線房價走勢圖，也印證了一線橫盤微漲，二線陰跌，三四線橫盤的判斷。
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??局部火熱
??雖然冷是今年樓市的主基調，但偌大的中國，不可能一冷俱冷，一熱俱熱，資金永遠需要尋找出口。
??今年最熱的城市是深圳，這篇就不多說了。
??除了深圳，今年漲幅較大的城市還有蘇州、沈陽、昆明和洛陽。
??蘇州是今年樓市的妖股，6月份迎來一波逆市大漲，蘇州上漲的基礎是良好的城市基本面和過早的調控。
??沈陽昆明這樣的弱二線，為什么19年還在延續漲幅，因為弱二線是本輪大漲最后的輪動板塊，尾輪的余波最弱，但延續的時間最久。
??尤其是沈陽，從18年開始，大批資深炒家和炒房團會師沈陽，炒作價格最低的省會概念，加上本地開發商的暗中協作，沈陽成為最后的狂歡圣地。
??多套并發、多核、代持、零首付、批量掃樓，所有的炒房模式在沈陽被運用到極致，幾十套，幾百套房源被多個炒家來回倒手，瘋狂一直延續到2019年的上半年。
??盛宴之后，必是一地雞毛。沈陽現在的二手房掛盤量已有73835套，這還是在大量新盤未交付的情況下，未來兩年的沈陽，會不會超越重慶，成為二手房掛盤量第一城，不妨拭目以待。
??洛陽的上漲，則是源于相對低的房價基數和地鐵開通的炒作。
??各城市房價的漲與跌，我想套用托爾斯泰的一句話：房價下跌的理由總是相似的，而上漲的理由，則各有各的不同。
??2019年底，國內城市房價冠軍已悄然易主，深圳躍居第一，上海第二，北京退居第三，第四名廈門，第五名廣州，第六名不是杭州和南京，而是三亞。
??2019年城市商品房成交均價前十名
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??經過下半年一波猛烈上漲，深圳已成為全國房價最高的城市，但房價最高并不意味著風險最大，深圳的二手房掛盤量已縮減到38937套，比七月份減少了8000套，供不應求會一直是這個城市的主旋律。
??從這張表格中可以看出，有的城市房價之所以高，除了城市級別和經濟基本面這些關鍵因素，還有失衡的供求關系，比如廈門和三亞。
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??2020
??2020年，深圳大概率是先漲后橫，國內樓市整體仍以平穩為主，但不時會有熱點爆出。
??2020年會不會有大行情，要看北京，深圳是領頭羊，北京才是風向標。
??北京不啟動，全國很難有整體行情，只會有局部熱點。
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??說說雄安
??我想說一說快被遺忘的雄安。
??雄安2017年4月1日宣布成立，風頭出盡之后，接近三年的時間沒有明確的開工建設時間，雄安陷入沉寂。
??雄安的建設會無限期延后嗎?
??首先，我們要厘清一點，雄安絕不是又一個規模宏大的新區，而是中國新型城市建設和土地財政改革的一塊試驗田。
??為什么要做土地財政改革的試驗，因為除了北上以及長三角、珠三角少數經濟強市，可以不依靠土地財政吃飯，國內絕大多數城市對土地財政的依賴度非常高，尤其內地大量三四線城市，一旦無地可賣，地方財政很快會面臨重大危機。
??17、18年的棚改讓三四線迎來了狂歡，漲價去庫存，去庫存的同時又賣出了更多土地，這些地很快又會變成大量商品房，人口在流失，房子卻越來越多。
??房子一旦賣不動，開發商就沒有動力拍地，地方政府賣地收入銳減，地方債問題很快就會烏云壓頂，甚至引發財政危機。
??普通老百姓每天想的是如何炒房賺錢，而高層想的則是頂層設計和宏觀布局。哪個城市房價的漲與跌，哪些人暴富，哪此人被套牢，和國家的穩定與發展比起來，重要嗎?根本不重要。
??所以，北京房價一直被按著不能漲，做為帝都，中央的親兒子，犧牲房價是覺悟，更是任務。
??雄安正是在這個前提下誕生的。
??中國的城鎮化進程還要持續三十到五十年，留給中央解決地方債和土地財政問題的時間已經不多了，雄安做為改革的試驗田，沒有試錯的機會。
??雄安最根本要解決的問題，是土地問題，讓土地不再是一次性售賣的賺錢工具，而是持續穩定的財政來源，并激發出土地的真正活力。
??需要從土地開始破局的雄安，一定不能再走四十年五十年七十年批租的老路，也不可能像西方國家那樣連帶土地所有權一起轉讓。
??雄安的土地，有可能采用年租的模式，按土地每年的產出效益來確定租金高低和是否續租，而不是價高者得，引導土地的承租者采用多種方式提高生產力，獲得更高的規模產出效益，從根本上解決土地的房地產化問題。
??如果雄安能探索出一種行之有效的土地新模式，然后批量復制在其他城市，則中國經濟房地產化的困局有望破解。
??如此重大的落子，沒有試錯的機會，需要三思而后行，謀定而后動，我想，這才是雄安遲遲未開局的原因。
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??寫在最后
??寫完國內樓市總結（過去）和雄安（未來），轉回深圳（現在）。
??12月25日，我發了一篇文章：調控之后，深圳房價會降嗎?結論很明確，輪動還在繼續，只會漲，不會降。
??留言第一條：又在鼓吹上漲，有完沒完啊?當天，取關了一百多。
??我知道總說漲很討厭，很不體諒民生，很不政治正確，可是，這就是真相。
??米宅珠三角從去年12月22日開號，一直到今年8月中旬，我沒寫過一篇唱多深圳樓市的文章。
??8月18日，先行示范區成立，當天，我寫了“深圳成為偉大城市的第二次機遇來臨”。
??9月6日，我寫了“蟄伏三年半，深圳的金九銀十已經到來”，告訴大家深圳樓市開啟了上漲之門；
??10月25日，我寫了“深圳，十年格局已定”，明確指出，未來十年，深圳最好的投資機會在西部；
??11月29日，我寫了“深圳，見證2019”，給出判斷，深圳房價還會繼續上漲和分化；
??12月2日，我寫了“注意，深圳正在啟動史詩級板塊輪動”，預測西部漲停之后，龍華、龍崗、福田、羅湖會輪動補漲；
??12月11日，我寫了“業主控盤，暴力拉升，一場魔幻大戲正在上演”，這篇文章發布后，后續發生了什么大家都知道了；
??12月25日，我寫了“調控之后，深圳房價會降嗎”，明確告訴大家，不會降，輪動和補漲只會繼續。
??上漲一旦啟動，就是一部連續劇，絕不會高潮即終局。
??一直關注米宅珠三角公眾號的粉絲，能清晰看到下半年深圳樓市的上漲過程與細節。我也敢說，我每一步的預測，都是準確的。哪怕有一個人信了，行動了，也就夠了。
??我不是多軍，也不是空軍，我只是用自己掌握的樓市知識，和每天接觸的大量一線信息，告訴大家樓市正在發生什么，下一步又可能發生什么，而不是編織一個房價平穩、歲月靜好的幻像。
??2020年，大漁會繼續堅守深圳，用文字告訴大家我所了解的樓市真相
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