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近些年，隨著“互聯網+”概念的興起，房地產企業紛紛把互聯網金融作為其多元化布局之一。

文/樂居財經研究院 張竣博

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??近些年，隨著“互聯網+”概念的興起，房地產企業紛紛把互聯網金融作為其多元化布局之一。房地產屬于典型的重資產行業，而互聯網金融則屬于典型的輕資產行業；兩者天生相悖的性質使得房地產和互聯網金融的結合產生了奇妙的化學反應。互聯網金融為房地產提供了資金的流動性，而房地產又為互聯網金融提供強大的資金支持。然而，凡事皆有兩面，房地產企業應該如何把握發展互聯網金融的度，是淺嘗輒止還是全力支持？前者容易使前期投入變為沉沒成本，而后者又容易使企業主營業務受到侵蝕。總體來說，房地產企業應該結合自身需求和戰略規劃來制定發展互聯網金融的度。

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??行業現狀：互聯網金融盈利空間逐漸減少

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??根據榜單顯示，包括金地集團、佳兆業集團和中天金融在內的等六家房企都趕上了互聯網金融發展的黃金時期。其中，金地集團的家家盈至今累計的成交額是35.26億元。在2017年家家盈發放利息0.22億元，當年累計成交額17.74億元；在2018年，家家盈發放0.47億元利息，然而其當年累計成交額僅為11.48億元。借貸數額減少6.26億元，利息發放增加0.25億元。這說明家家盈的融資成本變高，盈利能力在減弱。這很大程度上是受到了國家金融嚴監管的宏觀政策影響。佳兆業金服的2017年年度累計成交額為102.23億元，實現了一步巨大的跨越，幾乎與碧有貸的所有累計交易額持平；其2017年發放利息為1.03億元。在2018年，佳兆業金服從高峰跌入了低谷，其年度交易額僅有14.48億元，而發放的利息也只有0.49億元。不論從利息發放還是從成交金額來看，互聯網金融從2017年過后，進入2018年之后都是處于下行的趨勢，整個行業的不景氣迫使企業難以回到高光的巔峰時刻。

根據金地集團中期報告顯示，企業的籌資現金流從2016年中的-53.25億元提高到2018年的160.50億元，金地集團籌資性現金流的提高說明了企業加大了對外融資的力度，同時企業的互聯網金融平臺也為融資做出了一定的貢獻。根據佳兆業的中期報告顯示，企業的融資性現金流從2017年中的240.38億元降到了2018年中的147.26億元；這說明了企業融資的難度提高，這與佳兆業金服在2017年至2018年的業績從102.23億元降到14.48億元幾乎同步。

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??房企涉足互金的未來：優勢互補，通過互金打開廣闊市場

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??佳兆業金服至今累計交易金額為159.9億元，相較于家家盈的35.26億元，碧有貸的102.49億元以及鵬金所的310.32億元，佳兆業金服處于中上水平，尤其是其2017年交易額爆炸式增長，在行業中更是少見。此外，鵬金所于2014年建立，是比較老牌的互聯網金融企業，2017年萬科入股鵬金所，因此其至今累計交易額最高。

?根據佳兆業金服數據統計，2018年年度出借人在廣東省占比接近25%，在所有省份中占比最高。這說明佳兆業集團在廣東地區影響力較深，其業務開展比較順利，投資者比較有信心，市場情緒比較穩定。佳兆業集團可以針對資金出借人的投資情況為他們量身定做互金產品以及主營業務的產品和服務。

根據佳兆業金服數據統計，2018年年度借款人在安徽、河南、江蘇和山東四個省份占比都超過8%，占據前四的位置。這四個省份都是中國的人口大省，人口密集，資金需求量大。佳兆業金服在人口密集的地區開展互金項目的同時能有效擴大集團的影響力，從而形成協同效應，帶動房地產主營業務的銷售。

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??結合佳兆業金服出借人和借款人數據，拋開佳兆業金服平臺的局限性不談，很容易發現廣東省的出借人比例最多，同時其借款人比例最小。這說明廣東省的投資者偏愛資本投資，不太偏好舉債經營。佳兆業集團可以根據投資人這一特點在廣東省大力推廣短期按揭或全款購房政策，以迎合投資人的個性需求。相反，在江蘇省，出借人的占比遠小于借款人。這說明江蘇省的借款人偏好舉債發展，對債務的抗壓力較好。佳兆業集團可以針對這類群體推出長期按揭貸款政策。

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??房地產企業多元化策略的目的是為了順應大趨勢（國家政策），分散市場風險和增加企業收入。在大趨勢上行的時候，房地產企業可以放緩多元化發展的策略，集中所有資源投入到主營業務當中；相反，在大趨勢下行的時候，房企可以加大多元化的力度，積極拓展業務范圍，找到新的利潤增長點，從而突破增長率的天花板。當下，房企發展互金多元可以進一步加深，在等待下一個上行趨勢的同時拓展尋找新利潤點。但是，房企大可不必向互金企業轉型，轉型的風險和門檻都過高。