行業資訊
城市化的大潮中，房子早已擺脫單純居住的功能，它仿佛成了一張張燙手的城市入場券。
2010年4月17日，國務院發布“新國十條”，從這一天起，“限購”一詞正式出現在中國房地產市場，并在全國迅速鋪開。
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??十年過去了，樓市可以說經歷了三輪周期性起伏波動。房價的每一次漲跌背后，政府層面的政策與貨幣性調控緊跟其上，且力度越發嚴厲。從最初的限購、限貸，再到央行連續加息，保障房建設不斷加碼，國土部出臺“19條”整治“囤地”炒地”，國土部聯合監察部、人力資源和社會保障部三部委正式啟動土地違規問責，再到后來的“三限”“五限”，直至融資層面對房企的全面“斷血”，百余城市“因城施策”“房住不炒”成為關鍵詞……越來越多的政府及政策部門參與到這場不斷翻新的樓市整治大潮中。
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??不過，樓市調控政策并非只有“限”，低碳經濟帶來的產業革命也在深刻影響房地產政策取舍，針對住房質量、建筑垃圾、建筑壽命、節能環保等方面的訴求正倒逼開發商尋求產品革新。在中國尋求城市化路徑的進程中，中國樓市充滿機遇又暗藏風險。當下及未來，城市化減速及人口老齡化趨勢宣告著中國土地及人口紅利的消解，房企的生存策略或將面臨更多考驗。
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??從沒有哪個產業像房地產這樣牽動著國人神經。城市化的大潮中，房子早已擺脫單純居住的功能，它仿佛成了一張張燙手的城市入場券。畢竟房子背后，代表著更好的婚姻、子女教育、醫療、信息、營商環境、公共福利等資源支配權。
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??有學者將2019年比作行業從量變到質變的“臨界點”。對于2020年代，多份行業報告預測稱，穩定將是下一階段房地產調控政策主基調。市場觀點側重認為，從全國范圍內來看，在行情周期輪動背景下，樓市的結構性市場機會仍存。
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??告別黃金時代
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??“這個難以平凡的時代還并未結束；這個難以平靜的行業還將繼續不平靜下去。”在2010年的一片調控聲中，中國第一家千億房企誕生了。問鼎千億的萬科在致股東書中如是感慨。這一年，萬科銷售額達到1081.6億元。業界給予高度評價稱，這是當時中國房地產行業的最高海拔線，甚至是當時世界企業住宅年銷售額的歷史巔峰。
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??2014年萬科年中會，時任萬科董事會主席的王石直言，“房地產黃金時代已過去，迎來的是白銀時代”。那一年的房企年中報表中，僅萬科、恒大、中海外三家房企業績超過500億。官方同樣定調。據交通銀行金融研究中心發布的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》預測稱，2015年，我國房地產市場長期供求結構發生改變，行業已告別高速增長的“黃金時代”，步入內生發展的“白銀時代”。
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??2017年，66歲的王石將33歲的萬科正式交棒給郁亮。在郁亮的愿景中，萬科將計劃建立一個萬億規模的生態。但當地產再次步入寒冬，“收斂聚焦”成為萬科“活下去”的殺手锏。兩年后的冬天，他在溫暖的昆明說，“預測天氣對農民沒有意義，把地種好才是我們唯一的責任。”
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??一方面，宏觀環境變化加之調控的不斷深化，房企業績分化；另一方面，行業洗牌加速，央企與民企、大小房企合作、收并購成為常態。第一梯隊中，從“招保萬金”到“恒萬碧融”的龍頭變幻，規模焦慮盛行。直到2017年招商蛇口邁進千億之列，“招保萬金”才終以千億會師，但彼此規模已有幾倍之差；而十多年前的地產二十強，70%已經大換血。第二梯隊中，世茂、陽光城、旭輝、泰禾等閩系房企借助行業大勢與雷厲風行的收并購手段，強勢突圍。
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??2019年，房企不再高喊類似“增長50%以上”的銷售目標，截至目前公布銷售目標的房企，增速多不足30％，甚至包括頭部房企在內的部分開發商也已不再公布銷售目標。他們現在以及未來更關心的是：回款、現金流。其中，頭部房企“多元化”有所收斂，千億房企則放棄了“高價地”與高速擴張模式，多強調“穩健”；中小房企直接收縮戰線，更有不少房企淪入破產。
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??當萬科從百億、千億進階到五千億量級時，行業規模天花板指向萬億，地產的想象空間開始收窄。一組公開數據是，目前，萬科在內的TOP3的發展商共獲得13%的市場份額，超過1/8；TOP10的發展商是28%的市場份額，超過1/4；TOP20的市場份額為39%，TOP30為54%，TOP50為64%。“競爭會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。”郁亮稱。
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??不僅要活下去，還要活得好，活得久，在周期動蕩的房地產行業中，多元化發展成為主流房企的求生姿勢。只不過，相對于萬科、融創的“產業閉環”類轉型，碧桂園、恒大更傾向于與本業無關的探索，比如前者的農業、機器人，后者的足球、新能源汽車。
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??“行業轉型絕非易事。”對于新動能業務發展的不平衡，萬科董事會主席郁亮的觀點是，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業模式，業務就應該暫停，因為我們不知道怎么持續下去。”不過，行業焦慮情緒蔓延，也有房企并不擔憂。“中國房地產體量這么大，有什么值得害怕呢？”2019年夏天，路勁地產集團主席單偉豹稱，“我不覺得未來3~5年，甚至10年，房地產行業會有什么危機，只要把控好了就能度過，有什么必要轉型呢？”
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??銷售規模接近2000億的陽光城，其發展策略代表了更多腰部房企的選擇。在執行董事長朱榮斌看來，在形勢敏感的情況下，陽光城要把安全運營放在比較高的位置，“如果土地儲備規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上融資成本又這么高，房價不維持高增長的話，土地儲備大了不見得是好事。”
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??地產人的迭代
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??2011年，當王石離開國內如愿開始三年的求學生涯時，年僅30歲的楊惠妍開始掌管碧桂園的采購業務，跟隨父親楊國強學習集團發展策略的制定。千里之外，身為龍湖地產創始人的吳亞軍正試圖削弱家族對公司的影響力，她將首席執行官的位置讓出來，交由邵明曉。過去十年是房企傳承與迭代的過渡期。第一代地產領袖逐漸淡出，新一代接班人正加速走向臺前。
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??那些經常成為話題焦點的地產老炮兒也在紛紛隱退。
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??2011年3月30日萬通地產第五屆董事會上，馮侖辭任萬通地產董事長。次日，任志強微博宣布，自己正式退去華遠集團董事長職務，華遠地產上市公司職務保持不變；直到2015年，任志強從華遠地產的職位上正式退休。曾經風光無限的“萬通六君子”，只有易小迪還在地產中堅守。如今活躍的人中，56歲的潘石屹成了一個業余攝影師，偶爾賣賣蘋果，或者當個木匠。前不久高調出售78億辦公物業后，他幾乎絕緣于地產。至于“地產思想家”馮侖，現在他搞的是衛星發射。
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??過去十年，是職業經理人走向地產專業化管理的重要階段。
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??比如，2010年7月碧桂園引來中建五局的莫斌，擔任總裁及執行董事一職，這被外界視為楊國強打造“家族化+職業經理人”管理機制的開始。莫斌將完善的央企制度流程、嚴格的工程質量管控及更開放的公司文化引入碧桂園，就此激發碧桂園新的活力。后來，碧桂園又于2013年邀請朱榮斌出任碧桂園聯席總裁，并于次年請來吳建斌擔任首席財務官。“三斌”組合釋放的能量，給碧桂園的千億轉變帶來直接影響。
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??更多的“挖角”出現在行業整合大潮中。
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??中海、中建、龍湖的高管在行業中大受歡迎。房企出臺各類挖人計劃，實現規模沖刺。比如，從華潤、龍湖、復星、陽光城，再到中南置地，明星職業經理人陳凱一度被業界稱為“跳槽達人”。2019年以來，業界知名地產高管余英與吳向東分別離開寶能、華潤，履職融創、華夏幸福。而在近期，包括華潤、泰禾、金科等房企在內，有數十位中高管離職跳槽。
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??如今，盡管類似萬科體量的房企已經不太需要明星經理人，但更多擁有排位、規模沖刺目標的房企，正以股權計劃、跟投機制、薪酬待遇等高薪挖人的態度，力證經理人的價值。不過，伴隨市場分化的緊張態勢，有分析人士認為，地產年關難過，過去三年來衍生的“高薪挖人”泡沫也將被擠出，職業經理人跳槽將成為常態。
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??對于更多深入前線的地產員工而言，他們的職業命運也在市場低迷中發生變化。2018年8月開始，高速增長5年的碧桂園進入減速提質期。人事浮動的背后是碧桂園的艱難轉身，業務下沉到三四線再收縮減速，帶來一系列管理架構和組織的調整陣痛。萬科提出的“收斂聚焦”，目標之一就是培育冠軍組織，力爭人事匹配。此外，保利發展、招商蛇口也紛紛重整總部，下放更多權力到區域；恒大也為新能源和高科技調兵遣將。
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??不管搞開發的人愿不愿意認同，房地產的未來可能是屬于經紀人的。過去十年里，伴隨著二手交易的市場份額越來越大，鏈家也迅速做大做強，直至2018年它的一奶同胞貝殼橫空出世。地產中介行業“教父”左暉強調，現在是經紀人最好的時代。
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??留給2020年代的結構性機會
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??在全聯房地產商會創會會長聶梅生看來，2019年房地產大勢接近了一個臨界點，需要翻篇，從量變到質變，行業會更加健康。多份行業報告預測稱，穩定將是下一階段房地產調控政策主基調，在“房住不炒”已成為社會共識的背景下，各地因城施策的調控將有助于房地產市場持續平穩健康發展。
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??近期，央行貨幣政策報告刪除了“房住不炒”的相關表述，同時12月6日中央政治局會議沒有提及房地產，這都引起了各類猜想。而近期包括張家港限售政策取消又暫停的“一日游”現象，更引發了外界對于后續政策動向的關注。不過，央行在相關報告中再次提到，房地產的長期管理機制應按照“因城施策”的基本原則來實施。中央經濟工作會議明確，要保持宏觀杠桿率基本穩定。
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??市場觀點側重認為，從全國范圍內來看，在行情周期輪動背景下，樓市的結構性市場機會仍存。據易居研究院近期報告數據，2019年房地產市場部分數據即便降溫，也沒有預期大幅度或斷崖式下跌的現象，這說明房地產市場總體上有韌性。中長期看，城鎮化率還會繼續提高、以省會城市為核心的都市圈還在持續做大，這為行業持續發展提供機會。
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??“高庫存的壓力已經過去。”有學者指出，未來，市場的結構性調整會增加，比如，預計2020年現房交付規模進一步增加，尤其是包括深圳在內的粵港澳9城、長三角類似蘇州等城市在推盤方面，大城市的市場化租賃住房和共有產權住房供應將增加。房價方面，當前房價指數和房屋成交均價增幅小幅回落，這和市場交易降溫等因素有關。部分項目地價成本較高，難以真正下跌，但幅度確實可以控制。
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??不過，也有學者認為，不同城市在政策方面的搖擺，意味著政策繼續加碼的可能性微乎其微。2020年正好是房地產限購政策出臺的10周年，或可借此積極評估限購政策效應。“此前包括衡陽和開封的政策先放松后取消的做法，說明各地其實有顧慮，關鍵看一線城市和二線城市的政策動向。而針對大學生等人才進行定向限購政策放松，并以此和新型城鎮化等內容相結合，應該是一個大方向。”
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??租賃的藍海價值正在體現。財經評論人嚴躍進預測，租賃市場將成為住房小康的新亮點。一方面，租賃住房的商業模式更加靈活，或會形成先租后購、只租不售等形式，方便不同群體選擇。其次，租賃市場的空置率問題將開始形成。值得期待的是，租售同權有望全面展開，“房東房客意向提出-中介機構撮合-交易中心和租賃服務中心網簽備案”的流程更加清晰，其中會和居住證的辦理、公積金提取等密切掛鉤。
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??至于房企未來的生存態勢，市場分析，上一輪市場降溫后，房企重心在于尋求多元化和轉型，而這一輪降溫周期中，不光是小房企出現問題，一些大房企也出現問題。原因涉及房企過度追求高銷售規模，也和部分房企對房地產調控力度不夠重視有關。因此，后續穩定房企的經營也將成為一個重點。
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