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??樂居財經 林振興 陳傳希 發自北京

??中民投又開始甩賣資產了，這次輪到了物業板塊。

??據財聯社報道，近期中民未來控股集團有限公司（以下簡稱“中民未來”）將其持有的中民未來物業服務有限公司（以下簡稱“中民物業”）60%股權轉讓給一家港股上市公司。雙方已經簽署初步協議，而買方已支付部分定金。

??樂居財經發現，中民物業是由中民未來于2018年11月30日設立的一家“空殼”公司，旗下并無多少實質資產。中民未來直接持有中民物業94.91%股份，而中民投則實際持有中民未來74.8%股份。

??目前，中民物業投資持股的10家物業公司均于2019年3月下旬至4月下旬轉入，中民物業控股的48家企業也是通過這10家物業公司間接持有。

??誰將資產轉入中民物業？

??據企查查顯示，中民物業投資持股的10家物業公司中9家公司是由中民未來轉讓所得。此外，僅有上海鉑贏物業管理有限公司100%股權則是由一家香港成立的天堃投資有限公司轉入，背后股東不明。

??在目前債務高壓之下，快速處置資產套現以獲得喘息機會，成為中民投少數的可選項之一。

??2019年開年，一筆30億元的債券兌付延期，出現技術性違約，使得中民投的債務危機開始顯現。

??在拖延了兩周之后，靠賣地才把這部分錢兌付，彼時，中民投出售了其持有的4年多的優質資產——上海董家渡項目，接盤方為綠地集團，為中民投帶來121億元現金。不久后，中民投方面轉讓了上市房企陽光城9.02％股份。

??但是，中民投的債務危機并沒有就此停歇。2月25日，中民投在上海召開的債權人會議上透露，目前公司有息債務1522億元，2019年到期的有息債務894億元。

??此次接盤中民物業的神秘港股上市公司又是誰？

??接近中民物業的知情人士向樂居財經透露，此次接盤者應為雅生活服務（03319.HK），而之前，雅生活還有意接盤天津天孚物業管理有限公司。樂居財經就此向雅生活投資者關系部求證，截至發稿時尚未收到回復。

??中民物業旗下資產，包括中房物業、上房物業、科瑞物業以及宏泰物業等都是非常優質的物業公司。但由于中民投旗下物業體量太大，小物業吃不動，只可能是偏向已經上市的大型物業企業，他們募集資金明確要做并購用途。

??知情人士繼而強調，“市值100億以上的物業才可能并購。雅生活并購比較兇猛，整合也較有經驗；碧桂園自身面積體量足夠大，并購意愿不會太強。”

??今年上半年，雅生活服務收入22.41億元，同比增長59.4%；毛利8.30億元，同比增長62.6%，毛利率同比提升0.7個百分點至37.0%；凈利潤5.68億元，同比增長69.3%，凈利潤率同比提升1.5個百分點至25.4%。

??截至2019年6月底，雅生活服務在管面積攀升至2.11億平方米，同比增長52.9%；合約面積3.25億平方米，同比增長41.2%，在管項目1031個。

??據了解，雅生活服務合約面積主要來自雅居樂集團和綠地控股兩大股東。在年中業績會上，總裁黃奉潮表明了雅生活要走出股東庇護的“舒適圈”，“雅生活服務將有更多的激勵政策，鼓勵獲取第三方項目……股東輸送面積會越來越低。”

??而第三方項目的一大獲取渠道是——收并購。黃奉潮還認為，目前是收購優質公司的窗口期。“對于一些優秀的尤其是在某些業務方面補短板的企業，我們都會積極物色，尋求合作。”

??當然，并購后的整合也將面臨巨大挑戰。業內人士表示，“第一，中民投是一家投資機構，其收購物業公司有自己的戰略企圖，它并不直接去管理物業公司業務；雅生活是一家物業管理公司，它將用統一的標準來進行全盤管理，在整合所并購的物業公司時不可避免會產生一定沖突，包含文化價值等因素；第二，中民投當時收購物業公司時，估值相對較低，如今物業整體估值提升，這些被雅生活收購的物業公司并非情愿，會加大整合難度。”