行業資訊
??PART 1
??這個月底，西溪濕地旁的大華·西溪風情，一口氣將拍賣4套千萬級排屋。
??4套排屋位于同一組團，那就是西溪風情四期的瀚宮苑。西面隔著中交·悅西溪，就是阿里巴巴西溪園區、購物中心親橙里。
??經典的歐式排屋，建筑共4層。面積最小的一套，也有約300㎡，最大的將近380㎡。分別有6-7個房間，1個廚房，5-6個衛生間，再帶車庫。
??總價最貴的是瀚宮苑19-1，建筑面積約379㎡，起拍價1468萬，市場評估價2096萬。與其他3套不同，這套排屋車庫帶雙車位。
??淘寶司法拍賣平臺成立至今，這還是西溪風情第一套市場評估價超2000萬的房源。
??瀚宮苑21-4、7-4兩套排屋面積最小，起拍總價也最低，1162萬起拍。
總起價4983萬！昔日安邦老大杭
??雖說戶型大小、起拍總價略有差異，但4套排屋的起拍單價跟市場評估單價相差不大，分別是約38700元/㎡、約55300元/㎡。
??2009年，瀚宮苑毛坯交付；但從現場情況來看，買家買入后做過一番裝修，每套裝修風格各不相同。
??瀚宮苑組團上一次有房源拍賣，是今年6月15日，一套建筑面積約307.74㎡的排屋，以1395萬成交。
??再早，得追溯到兩年前。從之前拍賣情況來看，瀚宮苑一年最多拍賣1-2套排屋，有一年一套都沒。
??像現在一次性掛牌4套房源的盛況，還是頭一遭。
??最主要的原因是，這4套房子買家均為同一人——杭州君通投資有限公司。
??PART 2
??縱觀杭州法拍史，每一套別墅排屋大宅的背后，似乎都藏著一個唏噓的故事。
??今年上半年，轟動一時的豪宅江南里法拍，原主人就是業界曾經的“女股神”，因瘋狂加杠桿豪賭股票失敗，而淪落到賣房子的地步。
??7月，杭州中式大宅鼻祖——桃花源十錦園拍賣，主人無法償還銀行抵押借款，金額高達2000多萬。
??西溪風情澄宮苑也是一樣。這4套排屋雖隸屬杭州君通投資有限公司，但公司背后的實際控股人，是大名鼎鼎的昔日商界大佬——安邦保險集團原董事長兼CEO吳小暉。
??這個掌管著2萬億資產的大佬，曾帶著安邦在資本市場上縱橫捭闔。
??2014年10月，安邦以19.5億美元的價格，從希爾頓手中收購了紐約標志性的華爾道夫酒店。
??《紐約時報》曾這樣描述吳小暉：“一位擁有華爾道夫-阿斯特里亞酒店的中國金融大亨，控制著價值高達2950億美元的資產。”
??海外并購的同時，安邦又在國內股市頻頻舉牌。當時甚至流行一種說法，只要被安邦看中的股票，必定大漲。
??2014年11月底，僅兩個月時間，“安邦系”12次進場用逾170億元，在二級市場上增持民生銀行17.16%的股份，坐上了第一大股東位置。
??2015年股災時期，安邦還曾高調加入寶萬之爭，一度成為萬科當時的第三大股東。
??然而，東窗事發后，吳小暉瞬間跌落神壇。
??2018年5月，上海市第一中級人民法院以集資詐騙、職務侵占案對吳小暉進行一審宣判，沒收財產105億，獲刑18年。
??西溪風情澄宮苑4套排屋，作為吳小暉實際控制公司名下財產，被公安機關查封，這才有了4套排屋同日拍賣的“盛況”。
??PART 3
??西溪風情雖不如桃花源、江南里等頂豪知名，但在杭州房地產開發史上，卻有著不可取代的特殊地位。
??它是杭州最早、也是規模最大的別墅排屋小區，最初以超大自然景觀著稱。
??占地面積1500余畝，大量原生濕地地貌被完整地保存，經過梳理，17萬㎡水域與西溪濕地互通。社區內包括3萬㎡中央生態景觀湖，3500米天然河岸游步道，以及原有的河、溪、塘、池等水體。
??因為緊挨著西溪濕地，自21世紀初開售以來，就吸引不少政商界、房地產業內人士購買。
??尤其是四期瀚宮苑后，各行業大佬買的特別多。業主名錄中，國內導演、企業家等經營人士就有不少。
??2007年9月，瀚宮苑108套排屋開盤，300多人排隊搶房。據業內人士回憶，當時為搶一套房子，購房者排了兩天兩夜，開發商被迫凌晨開盤。
??集中簽約時更夸張，一天簽了40多套，直接把余杭區整體成交均價拔高了一截。
??雖說那時杭州樓市迎來一波小陽春，但瀚宮苑總價不菲。中間套的排屋要賣六七百萬；邊套總價在800-1000萬；臨水邊套更貴，總價差不多在1200萬左右。
??那可是十幾年前，耗資千萬買房的，都是各行金字塔的頂尖人群。
??不過，最讓西溪風情聲名鵲起的，還是阿里巴巴“十八羅漢”的入住。
??2005年，恰逢文二西路延伸路通車。當時阿里巴巴還在文三路辦公，西溪風情轉眼變成了離這些高管最近的城市別墅區。
??不少“阿里系”高管跑來搶西溪風情五期排屋。這批排屋面積在280㎡左右，總價約1000多萬元。
??2013年，阿里巴巴正式遷入未來科技城，僅有的17套獨棟別墅（8棟位于湖心島），套均總價5000萬左右。據稱，有數棟被阿里“十八羅漢”買走。
??之后隨著未來科技城的迅速崛起，這個位置得天獨厚的小區，也被安上了“硅谷別墅”的稱號。
??事實上，高科技企業高管愛買大宅，在全世界都流行。比如，美國硅谷Facebook COO雪莉·桑德伯格別墅，870萬美元；前雅虎CEO卡羅爾·巴茨別墅，850萬美元……
??所以，一度有人打趣道：西溪風情是杭州最有可能遇到億萬富豪的小區！
??PART 4
??對購房者而言，過去再輝煌的歷史，仍敵不過現實：現在入手能否撿漏？
??就房價漲幅而言，西溪風情瀚宮苑漲幅不少。
??2007年瀚宮苑首開，哪怕中間套，毛坯還得六七百萬；邊套總價在800-1000萬；現在，拍賣房的市場評估價在1660-2096萬之間。
??12年時間，房價漲了一倍左右。
??若與二手房比較，根據手邊買房數據，近3個月西溪風情二手排屋成交均價，差不多在5萬5。最近半年，成交最貴的一套在7月初，一套建筑面積約278㎡的排屋，成交單價64015元/㎡
??拍賣房源的市場評估價，跟二手房市場價相差不大。
??即將開拍的這4套房源，若是底價或低溢價成交，無疑是劃算的。
??畢竟，3個月前，瀚宮苑拍賣了一套22-4的房源，建筑面積307.74㎡，成交價1395萬，成交單價45330元/㎡。
??相比起拍價，中間還有著6630元/㎡的價格差。
??但要注意，這4套房產在公司名下，拍賣時需要代墊付的費用會比在個人名下要高。
??按照拍賣要求，買家需提前墊付增值稅（約5.5%），土地增值稅（成交價-買入價，起征點30%，最高60%）等稅費，僅這兩項費用就不低。
??哪怕起拍價成交，光墊付稅費差不多就得200萬+。雖說后期法院會返還，但這筆費用買家實打實得先支付了。
??從大華西溪風情歷年拍賣情況來看，不論個人還是公司名下房源，哪怕競價再激烈，大多房源的成交價都低于市場評估價。
??距離西溪風情瀚宮苑最終拍賣日，還有19天，目前來看，尚無人報名參拍。
??這在法拍市場上，屬于常態。往往總價千萬級的房產，光保證金就要交納上百萬（如西溪風情，繳納120-150萬），早交一天，利息都得損失不少。
??不少競拍者，都是開盤前一天，甚至前幾個小時才報名參拍。
??然而，過往3個月，西溪風情一共就網簽了4套排屋，如今一天就有4套拍賣；再加上，眼下千萬級豪宅在法拍市場表現一般，最終結局如何，還有待觀察。（來源：層樓）
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