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??2019年以來，地產股的整體表現較2018年有所回升，股價的上漲也帶動了房地產板塊市值的回升，短期內房企的估值水平將會有一定的提升空間。但從歷年數據來看，房地產板塊整體的PE估值還是呈下降趨勢，未來或將穩定在一個合適的范圍內。同時，對于一些規模相對較小但更有增長潛力的房企而言，相應的企業價值也會更被市場看好。
??一、房地產板塊整體PE估值呈逐年下降趨勢
??房地產行業屬于周期性行業，一般而言，房企的估值會受到宏觀經濟形勢、市場政策調控以及其自身盈利水平的影響，表現出較大的波動。但從歷年數據的大趨勢來看，房地產板塊整體的PE估值還是下降的。特別是近年來，房地產板塊整體的估值相較其他行業而言已處于低位，僅略高于鋼鐵和銀行業。
??二、短期內房地產板塊整體估值將有一定提升空間
??2019年以來，地產股的整體表現較2018年有所回升，特別是2月A股大盤的整體走強帶動了A股上市房企的上漲。地產股在上漲的同時也帶動了房地產板塊市值的回升，但和歷史高位仍有一定差距。我認為，目前短期內房企的估值將會有一定提升的空間。
??截止昨天，在被統計的170家典型上市房企中，市值1000億以上和市值500-1000億的房企分別有9家，市值300-500億的房企有17家，市值100-300億的房企有46家。其中，萬科、恒大、中海、碧桂園這四家房企的市值目前都保持在2000億以上。
??三、預計未來房企整體估值將穩定在一個合適的范圍內
??房地產板塊的PE估值偏低反映了市場對未來房企總體利潤增長的不樂觀預期。我認為，大家對房企未來的利潤不必太過擔心。很多人都覺得市場發生調整會影響房企的盈利，但實際在弱市中利潤反而不成問題。一方面，弱市之下房企土地投資的成本會降低。另一方面，雖然房價的下滑可能會對之前拿地的項目有一些影響，但不會出現整體性的房價下滑以至于影響到這些房企的整體利潤。
??目前來看，房地產板塊整體的估值水平已經下降好幾年了，再往下走的空間其實不大，未來或將穩定在一個合適的范圍內。當然在目前的行業周期下，這個合適的范圍是不是已經出現還有待觀察。
??四、規模相對較小的房企未來上升空間更大，估值更高
??從2016和2017兩年典型上市房企分梯隊的市盈率情況來看，TOP30中各梯隊房企的市盈率相對較為穩定，保持在8倍左右的范圍內。而在目前整體房地產板塊特別是龍頭房企規模發展放緩的背景下，規模相對較小的房企會表現出更強的增長潛力、PE估值相對也會更高。
??總體來說，房企的PE估值與公司的規模、土地儲備、拿地成本、布局城市的房價漲幅、公司運營管理能力都有關。部分房企雖然規模相對較小，但在城市布局、土儲成本和運營能力等方面表現更為突出，那么其未來的發展前景和企業價值也會更被市場所看好。
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