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??在月底業績會前的媒體交流會上，邵明曉顯得格外輕松，穿搭深色polo衫和牛仔褲，跳著90年代曲風的《護花使者》。與其一同亮相的還有龍湖集團副總裁胡若翔和龍湖集團北京公司總經理顧修銘。
??與1月在廣州“致敬 堅持夢想者”為題的媒體交流會不同，龍湖在3月12日的北京媒體會上主打“時光”主題，以歌會友。
??氣氛達到高潮時，擁有地產界CEO金嗓子著稱的邵曉明，左手托著紅酒杯，右手高舉話筒唱起《想你的夜》，深情處他彎腰屈腿，跟著音樂節拍搖曳。據說，邵也是地產圈里酒量最好的CEO。
??邵曉明的興奮所在，源于2018年龍湖交上的靚麗成績單。據了解，2018年龍湖集團以2006.4億元的合同銷售金額，完成了年初既定的銷售目標，合同銷售面積累計1236.3萬平方米，并入選福布斯全球企業500強。
??數字是枯燥的，人卻是生動的，尤其是對以溫情細膩風格見長的龍湖來說。面對媒體，邵明曉把目標全部交了底，夠坦誠。
??空間生意
??住宅業務天花板若隱若現，規模千億房企都扎進了新業務戰場，找尋新賽道，龍湖自然也不例外。
??去年3月，龍湖發布更名公告，它的地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四個主航道業務浮出水面。除了做新房市場，龍湖圍繞著人和空間的連接去做一些業務，高度凝練“空間即服務”，統領其未來中長期發展的大方向。
??在邵明曉當晚輸出的信息中，地產、天街、冠寓等業務占據了大量篇幅，他強調四大主航道業務協同發展。
??作為一個商業追逐者，邵明曉仔細地盤點了商業運營這盤棋。無論是重慶、還是杭州、北京、上海，天街這個商業綜合體已成為城市中不可缺的一部分，成為中國的馳名商標。
??截至去年底，龍湖已開業29個商場，在2020年底將開出超過50個商場，整個商業帶來的租金收益會超過60億元。基于這樣的增長趨勢，邵明曉明確了龍湖商業運營業務的目標，“做到前五！”
??TOD模式是龍湖商業運營業務中的一個重要路徑。但它仍面臨三個重要的挑戰，“第一，資本成本低；第二，對整個選址、定位、建造、交付、運營，全鏈條的業務能力要求非常高；第三，大節奏的把握”，邵明曉坦言。
??早在2003年，龍湖就開始探索TOD模式，目前龍湖已在重慶落地高鐵+地鐵多軌合一項目，包括北京的長楹天街，去年在大興地鐵四號線、常營6號線、房山等地都有龍湖的TOD項目落地。今后，龍湖將加大一線二線TOD地鐵上蓋項目規模。
??2016年8月，龍湖宣布正式涉足長租公寓業態，并推出“冠寓”品牌。作為地產商布局長租公寓的先行者之一，冠寓在行業內公寓品牌排前列，累計拓展房源量行業前兩名；智慧服務業務則是通過科技物業增效和提升客戶體驗的物業增值服務來提升物業管理收入。
??上述種種規劃，也讓邵明曉清晰描繪出一個“龍湖無處不在”的未來場景：商業天街，對應的是城市中產；冠寓，對應的是20-35歲年輕群體；再加上新房、養老等客群，龍湖基本實現了全年齡段客戶的優選服務。
??龍湖將商業運營、長租公寓、智慧服務三大板塊統稱作服務型收入，期望在2020年，服務型收入達到150億。邵明曉之前也曾談到，2019年有望成為龍湖服務收入過100億的“元年”。
??支撐三大板塊等空間生意做強做大的基礎，是龍湖相對低的資本成本。到2018年年中，龍湖資本成本為4.5%，這一數字也意味著民企龍湖的借貸成本不輸于央企。
??保持行業前十左右
??隨著業務范圍的不斷拓展，邵明曉并沒有一味追求做數字，反而多了幾分從容和克制。一手要發展新業務，一手要保持行業位置不掉隊，他設定主航道地產開發業務的目標，是保持在行業前十左右，延續“穩健迅捷”的投資策略。
??邵明曉強調，“龍湖的杠桿一直比較低，不存在降杠桿的問題。至于發展速度、買地，我們會根據市場的情況，量入為出，但是有一個大前提，管理好資產負債表，讓龍湖一直處在非常穩健的態勢。”
??2018年，龍湖大廣州區域總銷售額接近100億，北京市場的銷售額超過200億。關于龍湖在北京區域的布局，龍湖集團北京公司總經理顧修銘作了說明，“北京市場基本上都是限價房，天花板已經設定，導致明星項目很難出現。今年龍湖會陸續有很多項目入市，可以在這些項目中找回龍湖曾經帶給市場驚艷感。”
??針對2019年前兩個月眾多房企市場縮量明顯的現狀，龍湖集團副總裁胡若翔分析稱，“一方面，去年下半年市場開始回落；另一方面，去年最后兩個月優惠政策用的比較多，到2019年優惠政策是全部收回來了，導致行業規模前十的門檻相比2018年下降了20.7%。”
??隨著2月市場開始逐步走穩，對于今年房地產走勢，胡若翔持謹慎樂觀的態度。樂觀緣于，“現在出的政策力度大小，對于市場都是奔著寬松和利好趨勢。另外，金融環境逐步寬松，全國首套房利率已連續兩個月回落，二套房利率已連續三個月回落。”
??謹慎則來自于2019年房地產市場的挑戰，“城市間甚至城市間的不同板塊分化會非常明顯，市場會出現窗口期。不同城市何時出現市場窗口期，能持續多長時間，不確定性都很強。”
??集團層面，龍湖加強對于小周期或者市場時機的研判，做價格策略的強管控，包括進一步強化運營的彈性供貨，抓住市場窗口期。
??截至2018年底，龍湖已經進入44個城市，覆蓋全國7個主要城市群。去年，龍湖新進入的城市有11個，這是龍湖自成立以來進入新城市數量最多的年份。
??隨著粵港澳大灣區規劃的重磅出臺，嗅覺向來靈敏的龍湖早已關注這片熱土。2014年，龍湖首次進入佛山，目前已經進入大灣區的7個城市，累計15個左右項目，不少新項目在今年面世，包括香港的啟德項目。與此同時，龍湖將從產業、舊改等領域出發，持續深耕大灣區。
??值得玩味的一點是，在被問及“地產人都比較忙，如何處理工作和家庭的平衡關系。”邵明曉：只要把工作變生活就行。
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